Рефинансирование ипотечных портфелей
Банки начинают объединять усилия для рефинансирования ипотечных портфелей,
выданных до кризиса. Первую сделку по выпуску ипотечных облигаций под совместный
портфель ипотечных кредитов впервые на российском рынке планируют провести
Московский банк реконструкции и развития (МБРР) и Национальный резервный банк (НРБ).
Объединяться банки вынуждены, поскольку не могут в одиночку набрать достаточного
для секьюритизации объема кредитов, чтобы обеспечить рентабельность выпуска.
О том, что МБРР и НРБ готовят сделку по выпуску ипотечных облигаций с поручительством Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) под совместный портфель ипотечных кредитов на сумму 2,3-3 млрд руб., "Ъ" рассказали представители обоих банков, отказавшись официально комментировать сделку до подписания соглашения между банками и АИЖК. В АИЖК эту информацию "Ъ" подтвердили. "Сейчас реализуется несколько проектов по совместной секьюритизации банками ипотечных портфелей, в том числе МБРР и НРБ",— сообщил директор департамента структурированных продуктов АИЖК Денис Гришухин. До сих пор российские банки секьюритизировали ипотеку исключительно в индивидуальном порядке, не объединяя кредиты в общий пул.
Потребность в использовании нового инструмента возникла из-за жестких требований к ипотечным кредитам, которые предъявляет АИЖК при выдаче поручительства по выпущенным на такие ссуды бумагам. Объем поручительств, которые готово выдать АИЖК,— порядка 300 млрд руб., однако ипотека должна быть только рублевой, выданной под фиксированную ставку, отношение кредита к залогу не должно превышать 90% на момент выдачи кредита и 80% на момент включения в ипотечное покрытие, просрочек по кредиту быть не должно. В ипотечных портфелях банков, сформированных до кризиса (в кризис большинство банков ипотеку просто не выдавали), кредитов, удовлетворяющих этим требованиям, крайне мало, а секьюритизация становится рентабельной только при объемах портфелей ипотечных кредитов от 1,5-2 млрд руб.
Напрямую кредиты, выданные до кризиса (до декабря 2008 года), АИЖК не выкупает с весны 2009 года. В результате, не имея возможности рефинансировать старый портфель, банки практически отказались от выдачи новой ипотеки. В 2009 году такие ссуды выдавали примерно семь банков, а по объему выдача ипотеки в прошлом году сократилась в четыре раза по сравнению с позапрошлым. Сейчас задолженность заемщиков по рублевым ипотечным кредитам перед банками составляет, по данным ЦБ, 812,7 млрд руб.
Дополнительным стимулом для совместного рефинансирования банками своих докризисных ипотечных портфелей стало восстановление долгового рынка, отмечают эксперты. "Сейчас его конъюнктура такова, что эти бумаги могут быть интересны рыночным инвесторам, особенно иностранным, поэтому банки могут рассчитывать на рыночное привлечение долгосрочных ресурсов",— считает аналитик "Уралсиб Кэпитал" Дмитрий Дудкин. До открытия рынков банки могли закладывать ипотечные облигации с поручительством АИЖК в ЦБ, однако получаемые под них деньги были короткими и относительно дорогими и не позволяли полноценно рефинансировать ипотеку. "Нам была бы интересна такая схема, если бы она позволила бы привлечь средства на более выгодных условиях",— говорит член правления Райффайзенбанка Андрей Степаненко.
О том, что МБРР и НРБ готовят сделку по выпуску ипотечных облигаций с поручительством Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) под совместный портфель ипотечных кредитов на сумму 2,3-3 млрд руб., "Ъ" рассказали представители обоих банков, отказавшись официально комментировать сделку до подписания соглашения между банками и АИЖК. В АИЖК эту информацию "Ъ" подтвердили. "Сейчас реализуется несколько проектов по совместной секьюритизации банками ипотечных портфелей, в том числе МБРР и НРБ",— сообщил директор департамента структурированных продуктов АИЖК Денис Гришухин. До сих пор российские банки секьюритизировали ипотеку исключительно в индивидуальном порядке, не объединяя кредиты в общий пул.
Потребность в использовании нового инструмента возникла из-за жестких требований к ипотечным кредитам, которые предъявляет АИЖК при выдаче поручительства по выпущенным на такие ссуды бумагам. Объем поручительств, которые готово выдать АИЖК,— порядка 300 млрд руб., однако ипотека должна быть только рублевой, выданной под фиксированную ставку, отношение кредита к залогу не должно превышать 90% на момент выдачи кредита и 80% на момент включения в ипотечное покрытие, просрочек по кредиту быть не должно. В ипотечных портфелях банков, сформированных до кризиса (в кризис большинство банков ипотеку просто не выдавали), кредитов, удовлетворяющих этим требованиям, крайне мало, а секьюритизация становится рентабельной только при объемах портфелей ипотечных кредитов от 1,5-2 млрд руб.
Напрямую кредиты, выданные до кризиса (до декабря 2008 года), АИЖК не выкупает с весны 2009 года. В результате, не имея возможности рефинансировать старый портфель, банки практически отказались от выдачи новой ипотеки. В 2009 году такие ссуды выдавали примерно семь банков, а по объему выдача ипотеки в прошлом году сократилась в четыре раза по сравнению с позапрошлым. Сейчас задолженность заемщиков по рублевым ипотечным кредитам перед банками составляет, по данным ЦБ, 812,7 млрд руб.
Дополнительным стимулом для совместного рефинансирования банками своих докризисных ипотечных портфелей стало восстановление долгового рынка, отмечают эксперты. "Сейчас его конъюнктура такова, что эти бумаги могут быть интересны рыночным инвесторам, особенно иностранным, поэтому банки могут рассчитывать на рыночное привлечение долгосрочных ресурсов",— считает аналитик "Уралсиб Кэпитал" Дмитрий Дудкин. До открытия рынков банки могли закладывать ипотечные облигации с поручительством АИЖК в ЦБ, однако получаемые под них деньги были короткими и относительно дорогими и не позволяли полноценно рефинансировать ипотеку. "Нам была бы интересна такая схема, если бы она позволила бы привлечь средства на более выгодных условиях",— говорит член правления Райффайзенбанка Андрей Степаненко.
Коммерсант
16.03.2010
