Рост ипотечного рынка маловероятен
Менее 2% всех работающих россиян (от 68 млн человек), по данным аналитиков
банка UniCredit, могут себе позволить ипотечный кредит на покупку своей первой
квартиры
Такое ограничение является следствием нынешнего среднего уровня ставок по ипотеке 16—17%, средней годовой зарплате в 231 тыс. рублей (примерно 7,5 тыс. долларов) и средней цене 1 кв. метра 49 тыс. рублей (1,6 тыс. долларов), говорится в обзоре "Российский банковский сектор: Медленный рост отрасли; чистая прибыль банков должна повыситься благодаря снижению стоимости риска".
При текущих процентных ставках быстрый рост ипотечного рынка маловероятен. "Мы скептически оцениваем возможность быстрого роста ипотеки, несмотря на крайне низкое проникновение этого вида услуг на уровне всего 5,5% ВВП (с учетом жилищных кредитов)", — считают аналитики.
Население, наиболее остро нуждающееся в ипотечных кредитах, не может их получить. Если бы каждый из нуждающихся в жилье работающих жителей России получил ипотечный кредит на сумму 1,3 млн рублей (что соответствует среднему размеру ипотечных кредитов в России на данный момент), общая сумма составила бы 1,8 трлн рублей. При темпах выдачи кредитов в 2008 году для выдачи ипотеки на такую сумму потребовалось бы три года. Однако аналитики банка считают, что большинство таких обеспеченных людей уже имеют свое жилье и не заинтересованы в получении кредита, тогда как люди, не входящие в эти 2%, хотели бы получить кредиты, но не могут их себе позволить. Среднестатистический россиянин может покупать по 4,7 кв. метра в год — если будет тратить на это весь свой доход, отмечается в исследовании.
Ситуация в Москве еще хуже — москвич может купить всего 3,1 кв. метра жилья в год. При среднем уровне зарплат в 378 тыс. рублей в год и цене 1 кв. метра в 120 тыс. рублей менее 1,5% жителей столицы могут позволить себе покупку квартиры.
Для развития ипотечного кредитования в России, по мнению аналитиков банка, необходимы более низкие процентные ставки или более высокие доходы населения. В ближайшее время не следует ожидать ни того, ни другого, говорится в обзоре.
Анализ эластичности спроса по уровню процентов показывает, что приблизительно 70% россиян готовы получать ипотечный кредит, если ставки опустятся до 10%. Впрочем, эксперты банка не ожидают, что процентные ставки понизятся до этого уровня в ближайшем будущем.
Еще одним препятствием является ограниченность финансирования: банкам необходим инструмент рефинансирования для того, чтобы приступить к массовой выдаче ипотечных кредитов. Так как секьюритизация ипотеки находится в зачаточном состоянии, только государство может обеспечить такой инструмент в настоящее время, например через АИЖК или ВЭБ, считают аналитики.
Во-первых, не существует источников долгосрочного рублевого финансирования ипотечных кредитов, которые, как правило, выдаются под фиксированный процент. В настоящее время, когда российский банк выдает ипотечный кредит, ему приходится иметь дело с расхождением сроков погашения выданного кредита и привлеченного под него финансирования, что создает риски, как процентные, так и риски ликвидности. Данные риски остаются посильными, пока ипотечные кредиты составляют незначительную часть кредитного портфеля банка, однако их выдача станет опрометчивой, если их доля в совокупном кредитном портфеле увеличится.
Во-вторых, эксперты не ожидают, что ставки по ипотечным кредитам опустятся ниже 10% в ближайшем будущем, то есть до уровня, необходимого для существенного сдвига в ипотечном кредитовании.
"Мы прогнозируем, что инфляция в ближайшие два года составит около 7% в год, и не ожидаем, что реальные процентные ставки станут отрицательными", — говорится в обзоре. Следовательно, на премию за риск остается всего лишь 2—3 процентных пункта, и данный уровень премии представляется слишком низким. Единственным решением, по мнению аналитиков банка, может стать выделение средств государством, которое в этом случае примет кредитный риск на себя.
Таким образом, рост ипотечного кредитования, вероятно, будет ограничиваться размерами сумм, выделяемых на эти цели государством, и, таким образом, по нашему мнению, резкого расширения ипотечного кредитования ожидать не приходится.
Такое ограничение является следствием нынешнего среднего уровня ставок по ипотеке 16—17%, средней годовой зарплате в 231 тыс. рублей (примерно 7,5 тыс. долларов) и средней цене 1 кв. метра 49 тыс. рублей (1,6 тыс. долларов), говорится в обзоре "Российский банковский сектор: Медленный рост отрасли; чистая прибыль банков должна повыситься благодаря снижению стоимости риска".
При текущих процентных ставках быстрый рост ипотечного рынка маловероятен. "Мы скептически оцениваем возможность быстрого роста ипотеки, несмотря на крайне низкое проникновение этого вида услуг на уровне всего 5,5% ВВП (с учетом жилищных кредитов)", — считают аналитики.
Население, наиболее остро нуждающееся в ипотечных кредитах, не может их получить. Если бы каждый из нуждающихся в жилье работающих жителей России получил ипотечный кредит на сумму 1,3 млн рублей (что соответствует среднему размеру ипотечных кредитов в России на данный момент), общая сумма составила бы 1,8 трлн рублей. При темпах выдачи кредитов в 2008 году для выдачи ипотеки на такую сумму потребовалось бы три года. Однако аналитики банка считают, что большинство таких обеспеченных людей уже имеют свое жилье и не заинтересованы в получении кредита, тогда как люди, не входящие в эти 2%, хотели бы получить кредиты, но не могут их себе позволить. Среднестатистический россиянин может покупать по 4,7 кв. метра в год — если будет тратить на это весь свой доход, отмечается в исследовании.
Ситуация в Москве еще хуже — москвич может купить всего 3,1 кв. метра жилья в год. При среднем уровне зарплат в 378 тыс. рублей в год и цене 1 кв. метра в 120 тыс. рублей менее 1,5% жителей столицы могут позволить себе покупку квартиры.
Для развития ипотечного кредитования в России, по мнению аналитиков банка, необходимы более низкие процентные ставки или более высокие доходы населения. В ближайшее время не следует ожидать ни того, ни другого, говорится в обзоре.
Анализ эластичности спроса по уровню процентов показывает, что приблизительно 70% россиян готовы получать ипотечный кредит, если ставки опустятся до 10%. Впрочем, эксперты банка не ожидают, что процентные ставки понизятся до этого уровня в ближайшем будущем.
Еще одним препятствием является ограниченность финансирования: банкам необходим инструмент рефинансирования для того, чтобы приступить к массовой выдаче ипотечных кредитов. Так как секьюритизация ипотеки находится в зачаточном состоянии, только государство может обеспечить такой инструмент в настоящее время, например через АИЖК или ВЭБ, считают аналитики.
Во-первых, не существует источников долгосрочного рублевого финансирования ипотечных кредитов, которые, как правило, выдаются под фиксированный процент. В настоящее время, когда российский банк выдает ипотечный кредит, ему приходится иметь дело с расхождением сроков погашения выданного кредита и привлеченного под него финансирования, что создает риски, как процентные, так и риски ликвидности. Данные риски остаются посильными, пока ипотечные кредиты составляют незначительную часть кредитного портфеля банка, однако их выдача станет опрометчивой, если их доля в совокупном кредитном портфеле увеличится.
Во-вторых, эксперты не ожидают, что ставки по ипотечным кредитам опустятся ниже 10% в ближайшем будущем, то есть до уровня, необходимого для существенного сдвига в ипотечном кредитовании.
"Мы прогнозируем, что инфляция в ближайшие два года составит около 7% в год, и не ожидаем, что реальные процентные ставки станут отрицательными", — говорится в обзоре. Следовательно, на премию за риск остается всего лишь 2—3 процентных пункта, и данный уровень премии представляется слишком низким. Единственным решением, по мнению аналитиков банка, может стать выделение средств государством, которое в этом случае примет кредитный риск на себя.
Таким образом, рост ипотечного кредитования, вероятно, будет ограничиваться размерами сумм, выделяемых на эти цели государством, и, таким образом, по нашему мнению, резкого расширения ипотечного кредитования ожидать не приходится.
banki.ru
13.07.2010
