Рынок ипотечного кредитования в Саратовской области
Рынок ипотечного кредитования в Саратовской области последние годы растет. Сумма выданных кредитов увеличивается на 20-30% в год. Растет и доля сделок с использованием ипотеки, в том числе на первичном рынке. Эксперты считают, что радикальных изменений в 2013 году не произойдет.
По итогам 2012 года банки в Саратовской области выдали 10 719 ипотечных кредитов на общую сумму 12,6 млрд руб., сообщают в Главном управлении Центробанка по Саратовской области. Средний размер ипотечного кредита в регионе составил почти 1,14 млн руб. (в 2011 году – 1,07 млн), а средний срок кредитования равнялся 15,5 годам (в 2011-м – 15,8 года).
Прогноз благоприятный
По мнению экспертов, прошлогодний рост объемов ипотечного кредитования был во многом вызван увеличением спроса заемщиков, которые опасались повышения процентных ставок. Покупатели старались приобрести жилье на максимально комфортных для себя условиях.
«В 2012 году объем ипотечного кредитования по Саратовскому отделению Сбербанка составил 5 млрд руб., в 2011 году – 4 млрд, – говорит начальник сектора по работе с партнерами Ольга Зайцева. – На 2013-й мы не строим планов грандиозного роста. Ожидаем, что объемы будут на уровне прошлого года».
Впрочем, по ее словам, I квартал был для регионального Сбербанка результативен. «За три месяца мы выдали ипотечных кредитов на общую сумму 1,2 млрд руб., а за тот же период 2012-го – 1 млрд».
По словам Аллы Лондиковой, заместителя генерального директора Ипотечной корпорации Саратовской области (ИКСО – официальный партнер АИЖК), в 2012 году корпорация выдала ипотечных кредитов на сумму около 12 млрд руб. При этом она отмечает, что в январе этого года число заемщиков по сравнению с прошлым январем сократилось на 30%. «Но это характеризует не исключительно рынок ипотечного кредитования. Скорее, отражает общую экономическую ситуацию, положение дел в строительном секторе», – считает эксперт.
В саратовском филиале ВТБ24, напротив, говорят, что спрос на ипотечные программы остается таким же высоким, как и в прошлом году. При этом финансисты отмечают новую тенденцию. «Меняются предпочтения клиентов, они стали больше интересоваться проектами в новостройках. При этом и сами банки активнее идут в ипотечное кредитование на стадии строительства», – говорит представитель отдела ипотечного кредитования Павел Петров.
Рост числа клиентов, желающих купить квартиру в ипотеку именно в строящемся доме, отмечают и застройщики. «Это связано, во-первых, с оптимизацией ставок по ипотечным программам. А во-вторых, застройщики стали предлагать более выгодные цены на жилье в стадии строительства», – объясняет заместитель директора ООО «Астэк-Девелопмент» Алла Курчатова.
Что с процентной ставкой
Диапазон ставок по ипотечным жилищным кредитам в 2012 году варьировался в Саратовской области в диапазоне от 10% до 15% годовых. Аналогичные условия по разным программам банки предлагают и в этом году.
«В прошлом году в Сбербанке действовала программа с господдержкой “Ключевое предложение”, по которой кредит на жилье в строящемся доме выдавался под 12% годовых, а на момент сдачи ставка уменьшалась до 11%. С 1 марта мы запустили новый продукт “12-12-12”. Ставка по кредиту сроком на 12 лет при первоначальном взносе 12% составит 12% годовых, – говорит Ольга Зайцева. – Также действуют программы со ставкой от 9,5% годовых».
ВТБ24 с 1 марта также предлагает своим клиентам ипотечную программу по приобретению жилья в новостройке под 11,5% годовых.
В ИКСО при минимальном первоначальном взносе в 20% от стоимости жилья выдадут кредит на покупку квартиры в новом доме под 7,9-10,8% годовых. Объект, в котором потенциальный заемщик намерен купить жилье, должен быть аккредитован корпорацией. «Процентная ставка в итоге будет зависеть от параметров кредита: его суммы, срока займа, первоначального взноса и т. д.», – говорит Алла Лондикова.
При этом большинство опрошенных БН экспертов уверены: кардинальных перемен ждать не стоит. «Скорее всего, средняя ставка в ближайшие полгода останется в пределах 11-13% годовых», – считает Павел Петров. Впрочем, специалист экономического управления ГУЦБ по Саратовской области Илья Бердников допускает возможность роста ставки. К этому, по его мнению, могут привести перепады валютных курсов из-за финансовых осложнений в Еврозоне.
«Для значительного подорожания ипотечных кредитов пока нет предпосылок. Но даже если и произойдет небольшое повышение ставки, спрос на ипотеку сохранится», – уверена Ольга Зайцева. – Потому что для большинства потребителей ипотечные программы остаются единственным инструментом улучшения жилищных условий».
Помощь из бюджета
В Саратовской области уже восьмой год действует программа «Социальная ипотека»: часть процентной ставки по ипотеке компенсируется из бюджета. В зависимости от категории заемщика субсидируется от 50% до 100%. В 2013 году на компенсации по 7456 кредитным договорам из бюджета направлено около 193 млн руб.
«В «Социальной ипотеке» участвуют нуждающиеся в улучшении жилья молодые семьи, владельцы материнского капитала, педагоги и некоторые другие категории граждан», – поясняет главный специалист по ипотечному кредитованию областного Минстроя Эльмира Мустафаева. – Активнее всех программой пользуются молодые семьи и получатели материнского капитала».
По ее словам, в последнее время растет число тех, кто приобретает по этой программе жилье в новостройках: в прошлом году субсидии по 49 договорам составили 2,2 млн руб. Куда меньше социальная ипотека востребована у работников бюджетной сферы и педагогов. Эльмира Мустафаева объясняет это тем, что соответствующий областной закон работает только с 2012 года.
Банки стали лояльнее
Рост объемов кредитования, по мнению многих экспертов, происходит и за счет улучшения условий по ипотечным программам.
«Мы, например, не требуем поручительства, если строительный объект, на который подается заявка, аккредитован Сбербанком, – говорит Ольга Зайцева. – Кроме того, банк сегодня ориентируется не только на официальный доход своих клиентов, но и на реальный».
Без справок о доходах предлагают взять ипотеку и в ВТБ24. Заемщику достаточно внести 35% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса. «Если человек сумел найти такую сумму, то наверняка он зарабатывает не 4 тыс. руб.», – объясняет позицию банка Павел Петров.
С тем, что условия по ипотечному кредитованию стали для заемщика комфортнее, согласен и специалист отдела ипотечного кредитования саратовского филиала Россельхозбанка Александр Смирнов. «У нас с марта 2013 года для оформления максимально возможной суммы кредита клиент может привлечь в качестве созаемщиков до трех человек, в том числе не являющихся родственниками. Заемщик может выбрать способ погашения кредита – дифференцированными (когда взнос уменьшается к концу срока кредита) или аннуитетными (то есть равными) платежами. Перечень объектов, принимаемых банком в залог, дополнен земельными участками, в том числе садоводческими», – говорит он.
Препятствием для выдачи кредита не является и преклонный возраст заемщиков – главное, чтобы пенсионер был платежеспособным. Правда, в ИКСО эту тенденцию оценивают скептически: «К нам часто приходят пожилые люди, взявшие ипотеку, и признаются, что не справляются с финансовой нагрузкой. Просят помочь им», – говорит Алла Лондикова.
Кстати, в начале 2013 года ИКСО запустила новую программу для этой категории граждан – «Обратная ипотека». Ее суть – дать возможность пожилым людям – владельцам недвижимости получать выплаты под залог недвижимости, в которой живут. Однако, по словам представителя ипотечной корпорации, услуга оказалась мало востребованной. За три месяца ею воспользовались лишь пять человек.
Долги вовремя
По данным ГУ Центробанка по Саратовской области, на начало 2013 года объем просроченной задолженности по ипотечным займам оставался на уровне 200 млн руб. Невозврат оценивался в 1% от выданных ссуд (на начало прошлого года – 1,6%). Банкиры утверждают, что в регионе большой задолженности по ипотеке нет.
«Заемщики, как правило, заранее просчитывают всевозможные риски. Поэтому за все время действия ипотечных программ проблемы возникали не более чем у 20 клиентов», – говорит Павел Петров.
С коллегой соглашается и Ольга Зайцева: «Мы даже такую статистику не ведем. Для тех, у кого возникают финансовые затруднения, разрабатываем персональную схему погашения долга».
Эксперты уверены: в этом году ситуация не изменится в худшую сторону. «Большинство кредитных организаций строго придерживаются политики тщательной проверки потенциальных заемщиков. Поэтому и риски сводятся к нулю. Но в любом случае программы по реструктуризации долгов действуют», – отмечает Александр Смирнов.
Дорога к доступности
Несмотря на то что банки стали лояльнее, а власти внедряют новые схемы для удешевления ипотеки, массовым продуктом она пока не стала. «До сих пор ипотеку получить достаточно сложно», – признал заместитель председателя правительства Саратовской области Сергей Канчер.
В справедливости этих слов несложно убедиться, произведя небольшой расчет. Например, ежемесячный доход семьи из трех человек, которая решила взять кредит на сумму 1 млн. руб., должен быть не менее 22 тыс. руб., и половина этой суммы будет уходить на оплату долга. Получается, для того чтобы обслуживать кредит и при этом еще иметь средства на необходимые нужды, доход должен быть не менее 30-40 тыс. руб. Между тем среднемесячная зарплата в области составляет чуть более 18 тыс.
«Разумеется, как и на любом рынке, в ипотечной сфере бал правит маркетинг. Баннеры и рекламные растяжки пестрят завлекательными цифрами о процентных ставках от 7,9%, но, по сути, человек может получить кредит лишь под 14-15% годовых. При этом нужно учитывать все дополнительные комиссии, которые вносят в договор банки», – отмечает юрист Ирина Старосельцева.
С этим согласен и аналитик регионального рынка недвижимости Андрей Брюханов. «Распространено мнение, что брать ипотеку сейчас выгоднее, чем снимать жилье. Если учитывать реальные цены и посчитать – выходит дороже. Например, взяв квартиру стоимостью 1,8 млн руб. в ипотеку на 15 лет с первоначальным взносом в 30%, придется в месяц отдавать 15-18 тыс. руб. Такое жилье будет располагаться недалеко от центра, а значит, примерная цена аренды такой квартиры – 10-12 тыс. руб. в месяц».
По его мнению, доступной ипотека станет, только если банки смогут выдавать крупные кредиты под 9% годовых. «Тогда и в Саратове, да и во всей России, начнется ипотечный бум. А пока – ждем», – говорит Андрей Брюханов.
bn.ru
13.04.2013
