После летнего затишья рынок жилой недвижимости Петербурга вступил в активную фазу своего развития

После традиционного летнего затишья рынок жилой недвижимости Петербурга вступил в активную фазу своего развития. Эксперты не ожидают взлета цен на жилье, но прогнозируют рост стоимости ипотечных кредитов и усиление конкуренции на рынке

По оценкам экспертов, для летнего сезона рынок вторичного жилья Санкт-Петербурга в целом был активным. Однако с июля число сделок на вторичке начало снижаться, и к настоящему моменту рынок несколько замедлился.

На рынке строящегося жилья в период с мая по июль царило традиционное затишье, которое в августе сменилось активизацией спроса на первичку.

Новая тенденция вторички

Как сообщила OK-inform директор АН «Бекар» Юлия Барахтина, падение спроса на вторичном рынке объясняется летним сезоном отпусков, а также пиком продаж, наступившим незадолго до зимних Олимпийских игр в Сочи.

Средняя цена на вторичку оставалась аналогичной 2013 году, отмечает эксперт, на сегодняшний день она составляет 100 тысяч рублей за «квадрат». «Рост стоимости квадратного метра был минимальным за счет возросшего числа сделок на жилые объекты элитного сегмента», - пояснила г-жа Барахтина.

Специалисты зафиксировали одну новую тенденцию на рынке вторичного жилья: квартиры в домах старого фонда стали менее востребованы, клиенты предпочитают приобретать вторичку комфорт-класса в относительно новых домах. Наиболее популярные у покупателей локации расположены вблизи КАД, а также в Приморском и Московском районах Петербурга.

Еще одна особенность 2014 года - рост средней цены сделки. Если в 2013-м стоимость сделки составляла от 3 до 5 млн рублей, то сейчас - от 5 до 10 млн.

По мнению Юлии Барахтиной, до конца года покупатели на рынке вторичной недвижимости займут выжидательную позицию в связи с ситуацией на рынке валют: «Рынок вторичного жилья будет держаться в основном за счет обмена домовладениями, а не продажи. Рыночная стоимость квадратного метра определенно снижаться не будет, но и роста цен ожидать не следует».

Санкции первичке нипочем

Компании, работающие на рынке первичного жилья, как всегда, снизили деловую активность в начале летнего периода. Скажем, объем продаж «Главстрой-СПб» в мае-июне сократился примерно на 15%. «Сегодня мы отмечаем активизацию спроса на все наши проекты, - рассказал OK-inform коммерческий директор компании Алексей Гусев. - Рост продаж в августе по сравнению с июнем составил 40%. В сентябре высокий уровень продаж также сохранится».

Активизацию спроса на первичку застройщики объясняют не только началом нового делового сезона, но и нестабильностью банковской системы России, курсов валют и политической ситуации.

«Нестабильность всех видов валют, возможные ограничения - санкции со стороны западных банков - все это повышает привлекательность российской недвижимости как средства сохранения капитала для резидентов, - сообщил нашему изданию директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. - Можно прогнозировать, что наибольшим спросом у покупателей по-прежнему будет пользоваться готовое жилье - наиболее ликвидный и понятный продукт».

У коллеги г-на Степанова из компании «Ленстройтрест» несколько иное мнение. «Пока непонятно, как санкции против российских банков отразятся на рынке недвижимости. Но вряд ли повторится весенняя ситуация и все побегут вкладывать деньги в недвижимость», - заявила OK-inform директор по продажам и маркетингу «Ленстройтреста» Анжелика Альшаева.

Кстати, санкции ЕС и США напрямую не влияют на первичный рынок, говорят эксперты. Во-первых, сегодня около 97% материалов, используемых в строительстве жилья массового сегмента (бетон, арматура, кирпич, ЖБИ, песок, щебень и прочее), - российского производства или изготовлены из российского сырья, пояснили в компании «Главстрой-СПб». Во-вторых, застройщики ориентированы на российского покупателя жилья, поэтому введенные против РФ ограничительные меры вряд ли скажутся на девелоперской активности и объемах продаж.

Влияние ипотеки

В текущем году застройщики зафиксировали рост объемов ипотечных сделок. В частности, в «Строительном тресте» с использованием ипотеки совершается около 40% сделок, и, хотя банковские ставки понемногу идут вверх, компания намерена и дальше внедрять новые банковские продукты. Например, с 1 октября ВТБ24 снижает ставки для клиентов «Строительного треста» на 0,5% годовых. Таким образом, минимальная процентная ставка для зарплатных клиентов составит 11,65%, а для всех прочих категорий заемщиков - 11,95%.

В компании «Главстрой-СПб» доля ипотеки составляет в среднем 45% от общего количества заключенных договоров. Хотя в пиковый период - в апреле - доля ипотечных сделок по ЖК «Северная долина» достигала 62%, а по ЖК «Юнтолово» - 63%.

В последнее время эксперты отмечают усиление конкуренции на рынке строящегося жилья. Спрос становится более концентрированным, говорят они. Поэтому на рынке действуют различные акционные программы, предоставляются скидки, рассрочки.

«Наиболее серьезно повлиять на рынок недвижимости может ситуация на рынке ипотечного кредитования - если банки начнут сокращать ипотечные программы, увеличивать ставки, более пристально изучать платежеспособность клиентов», - предполагает Анжелика Альшаева.

На фоне роста стоимости ипотечных кредитов особенно острой может стать конкуренция жилищных проектов на начальной стадии реализации. «Не думаю, что в ближайшие полгода компании изменят планы вывода на рынок новых проектов, - размышляет Алексей Гусев. - Если все-таки будет снижаться спрос и замедляться темпы строительства, то в крупных проектах будут скорректированы сроки вывода новых очередей».

А вот ожидать существенных изменений цен на первичку эксперты не советуют. По итогам 2014 года цены будут отыгрывать инфляцию, которая прогнозируется на уровне 7,5-8%. В настоящее время один квадратный метр жилья в новостройках Санкт-Петербурга стоит в среднем 93-94 тысячи рублей.

Общественный контроль
10.09.2014