Ситуация на ипотечном рынке США выправляется
Граждане страны подгадывают момент, чтобы рефинансировать ссуды под выгодный процент. Но по-прежнему практически не меняется доля кредитов, сумма которых превышает стоимость жилья, — это серьезная помеха в восстановлении сектора.
Как до кризиса
В феврале в США было начато строительство 698 000 домов, что на 1,1% ниже январского уровня (706 000 домов; данные минторга США). Февральский результат фактически совпал с консенсус-прогнозом 80 экономистов, опрошенных Bloomberg. Их оценки разнились от 650 000 до 775 000, средний показатель составил 700 000. Такой активности на этом рынке не было с октября 2008 г., когда было начато строительство 699 000 домов.
Три года, пришедшихся на кризис, рынок строящегося жилья в США показывал куда худшие результаты. В феврале 2011 г. было 608 800 строящихся домов, в феврале 2010 г. — 586 900. Самый низкий уровень был зафиксирован в феврале 2009 г. — 554 000, самый высокий — во время бума в 2005 г., когда число строящихся домов достигало 2,07 млн.
Больше всего новостроек в сегменте многоквартирных домов, что свидетельствует о росте спроса на арендуемое жилье, пишет Bloomberg. Количество строящихся таунхаусов и многоквартирных домов в феврале увеличилось на 21% до 241 000, количество строящихся домов на одну семью сократилось на 9,9% до 457 000. Но снижение это временное, поскольку количество разрешений на строительство выросло для обеих категорий.
К середине марта ставки по ипотечным кредитам в США снизились до исторического минимума. По 30-летним ссудам они составили в среднем 3,88% (годом ранее — 4,88%), по 15-летним — 3,13% (против 4,15%). Стоимость пятилетних кредитов с плавающей ставкой, которую индексирует минфин США, составила 2,81% (против 3,73%), по годовым — 2,73% (против 3,21%).
Пересмотр платежей
Низкие ставки — хороший повод для рефинансирования ипотечных кредитов. 42-летний IT-специалист Тим Бардж ждал подходящего момента полтора года. В феврале он решился. «Я понимал, что ставки значительно не снизятся по сравнению с 3,875%, по которой рефинансировал кредит», — говорит он. Бардж выбрал 30-летнюю ссуду, в результате его ежемесячный платеж сократился с $1920 до $1480.
Снова вверх
Середина марта оказалась дном, достигнув которого, ставки опять пошли в рост. За неделю, завершившуюся 22 марта, средняя ставка по 30-летним ссудам увеличилась до 4,08%, по 15-летним — до 3,3% (данные Freddie Mac). По оценке агентства и Ассоциации ипотечных банков США, в 2013 г. средняя ставка по 30-летним ипотечным кредитам достигнет 5%. «Если вы думаете о рефинансировании, нет никакого смысла ждать», — говорит главный экономист Freddie Mac Фрэнк Ноутафт.
В конце года ставка по 30-летним кредитам, по оценке Freddie Mac, вырастет до 4,7%. Если рефинансировать кредит на сумму $400 000 в конце года, то ежегодные выплаты будут на $1877 больше, чем при рефинансировании по низким ставкам середины марта.
Разные условия
Условия сделки зависят от финансового положения и места проживания заемщика. В конце марта Great Western Financial Services of Plano предлагала в Техасе рефинансировать 30-летний кредит под 3,875%, PNC Mortgage в Тампе — под 4,125%, Bank of America в Бостоне — 15-летние кредиты под 3,5%. По большим кредитам, на которые не распространяются гарантии Fannie Mae или Freddie Mac, ставка будет на 0,3-0,4 процентного пункта выше, поскольку банки считают их более рискованными, говорит вице-президент Ассоциации ипотечных банков США Майк Фратантони.
Процесс рефинансирования занимает сейчас два месяца по сравнению с месяцем до кризиса на рынке жилья. Но даже если заемщики разом ринутся рефинансировать кредиты и банкам будет трудно справиться с наплывом, на ставку это повлиять не должно.
54-летний директор профсоюза работников отелей Джон Рубен в течение нескольких месяцев проверял ипотечные ставки в интернете по несколько раз за день, прежде чем решился рефинансировать кредит на $321 000. По его подсчетам, рефинансирование имело смысл по ставке не выше 4% по сравнению с 5%, которые он платил. Ему это удалось, и теперь каждый месяц он экономит $150. «Я рад, что это сделал, потому что ставки снова растут», — отмечает он.
Больше, чем дом
У 11,1 млн заемщиков в IV квартале 2011 г. сумма кредита превышала стоимость заложенного жилья (данные CoreLogic). Это 22,8% домов, по которым выплачиваются ипотечные кредиты. С начала восстановления сектора в 2009 г. эта доля снизилась не сильно. «Проблемы на жилищном и ипотечном рынках США продолжают сдерживать не только строительный и смежные с ним секторы, но и благосостояние домохозяйств», — констатирует председатель Федеральной резервной системы США (ФРС) Бен Бернанке.
По 6,7 млн домов, кредиты на которые остались на первичном рынке, отрицательная разница между кредитом и стоимостью дома в среднем составляет $51 000. Для 4,4 млн домов, кредиты по которым обращаются на вторичном рынке, этот показатель составляет $84 000 (данные CoreLogic). В масштабе США разница достигает $715,3 млрд.
Пока она будет сохраняться, цены на жилье не смогут нормально расти. Чем больше разница, тем больше вероятность того, что заемщик перестанет обслуживать кредит. Будут новые случаи отчуждения домов банками у неплательщиков.
Ведомости
03.04.2012
