Одним из способов снижения рисков и давления ипотечных кредитов на банковские балансы является выпуск ипотечных ценных бумаг
В 2015 году общий объем ипотечных кредитов составит, как ожидается, 800 млрд. руб., из них 400 млрд. руб. — в рамках господдержки. Об этом заявил генеральный директор АИЖК Александр Плутник на XIII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», организованной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Информационным агентством AK&M.
В 2014 году рынок ипотечного кредитования показал прирост на 30%, его объем достиг рекордных 1,8 трлн. руб. Однако за первые два месяца 2015 года сумма выданных ипотечных кредитов снизилась на 24,5%, до 149,6 млрд. руб., тогда как за тот же период прошлого года был отмечен рост в 1,5 раза.
Основными причинами замедления рынка ипотеки стали рост ставок по кредитам и снижение реальных располагаемых доходов населения, считают эксперты, выступившие на конференции. В марте 2015 года начала действовать госпрограмма по льготному ипотечному кредитованию, в соответствии с которой на субсидирование ипотечной ставки в 12% из федерального бюджета выделено 20 млрд. руб. Это позволит выдать кредитов на сумму около 400 млрд. руб. По словам Александра Плутника, предварительный объем заявок банков на участие в программе уже превысил 550 млрд. руб.
«Есть целевые ориентиры по уровню процентной ставки до 2018 года. И мы понимаем, что если рынок такую ставку дать не сможет, то для определенных категорий граждан кредиты могут быть предоставлены при поддержке агентства», — подчеркнул Александр Плутник.
В своем выступлении он определил задачи, которые стоят перед АИЖК как институтом развития на ближайшие три года. В качестве основы деятельности выступает сохранение накопленного опыта по развитию и поддержке рынка ипотечного кредитования. В то же время перед институтом развития стоят новые задачи, лежащие в области строительства и жилищно-коммунальной сферы: повышение доступности и комфортности жилья, улучшение качества жилищного фонда, привлечение инвестиций в жилищное строительство, строительство инженерно-технической инфраструктуры и производство строительных материалов.
Для создания центра компетенций в этой сфере планируется объединение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Фонда содействия развитию жилищного строительства. «В ближайшее время в Госдуму будет внесен законопроект о формировании единого органа в жилищной сфере и будет преобразовано и само агентство, и Фонд содействия развитию жилищного строительства. Все это составит единый институт, который будет заниматься повышением доступности жилья. Туда войдут и предоставление земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и управление коммунальной инфраструктурой, и также, совместно с банками, работа по первоочередному предоставлению ипотечных кредитов», — сказал Александр Плутник. По словам генерального директора АИЖК, эта работа будет осуществляться публично, и все проекты будут представлены участникам рынка для обсуждения.
Также продолжится реализация программы «Жилье для российской семьи», нацеленной на увеличение объемов строящегося жилья и повышение его доступности. На данный момент 65 субъектов федерации уже заключили трехсторонние соглашения по участию в программе. 50 субъектов завершили отбор земельных участков, на которых предполагается построить 12 млн. кв. м жилья эконом-класса.
Глава АИЖК рассказал на конференции о планируемых мерах поддержки заемщиков, попавших в трудную ситуацию. На данный момент растет просроченная задолженность по уже выданным кредитам. По данным Центробанка, к 1 марта 2015 года сумма просроченной задолженности по ипотеке увеличилась на 20% в годовом сравнении, до 49 млрд. руб. АИЖК рассматривает возможность создания специального Фонда социальных программ, средства из которого будут идти на поддержание заемщиков, сообщил Александр Плутник. На эти цели может быть выделено 4,5 млрд. руб. в виде взноса в капитал АИЖК. Предполагается, что фонд сможет помочь примерно 30 тыс. семей.
В то же время увеличение объемов господдержки для субсидирования ипотечной ставки в настоящее время не рассматривается, чтобы не расшатывать устойчивость рынка ипотечного кредитования, заявил Александр Плутник. Субсидирование ипотечных кредитов дает эффект в первый год реализации, но соответствующие резервы надо планировать минимум на семь лет, отметил глава АИЖК, призвав банки к ответственному поведению и более строгому отбору заемщиков. Погоня за ипотечными заемщиками, предоставление им дополнительных преференций может оказать влияние на качество портфеля банка через 2-3 года, подчеркнул он.
В середине 2014 года Банк России ввел новые требования к резервам на покрытие ипотечных ссуд, напомнил в своем выступлении Алексей Лобанов, заместитель директора департамента банковского регулирования Центробанка. Теперь у банков есть возможность дифференцировать кредиты и создавать разные резервы для разных категорий ссуд по уровню риска. Кроме того, Банк России предложил учитывать ипотечное страхование в качестве фактора снижения риска по выданным ипотечным кредитам при расчете нормативов банков и формирования резервов.
Одним из способов снижения рисков и давления ипотечных кредитов на банковские балансы является выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Законодательство предусматривает два вида ИЦБ: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. В 2014 году объем выпуска ипотечных облигаций увеличился в 1,8 раза к 2013 году, достигнув рекордного уровня в 252,8 млрд. руб. Объем выпуска ипотечных сертификатов участия составил 70,8 млрд. руб. Такие данные привел в своем выступлении на конференции заместитель генерального директора АИЖК Александр Щеглов.
Ипотечные облигации являются высококачественным инструментом — на данный момент по ним не было еще ни одного дефолта. В то же время рынок ИЦБ не может в полной мере реализовать свой потенциал из-за нехватки инвесторов. «В России проблема с долгосрочными инвесторами. Они представлены в лице пенсионных фондов и Центробанка, который выдает кредиты по операциям РЕПО, но в целом инвестора не хватает. В свою очередь банкам надо более настойчиво предлагать инструмент. Ясно, что инвестор хочет прозрачности. Надо выдавать ипотеку, изначально думая, как вы ее будете рефинансировать», — полагает Александр Щеглов. Банк должен уметь собирать и предоставлять инвестору всю информацию по портфелю кредитов, соблюдать прозрачность и уметь взаимодействовать с инфраструктурными участниками (сервисером, депозитарием, страховщиком, рейтинговым агентством и т.д.), считает эксперт.
«Сейчас АИЖК развивает программы для секьюритизации той ипотеки, которая может не попасть под секьюритизацию в силу закона. Мы запустили кредитование в ЦБ коммерческих банков под залог пула военной ипотеки. АИЖК при этом выступает гарантом выкупа и агентом по управлению залоговым обеспечением. Также мы работаем над проектом разработки межбанковского кредитования на базе кредитной ипотечной платформы. Кроме того, ЦБ предлагает запустить центры по оценке ипотечных пулов, которые по специальной методике смогут оценивают качество и цену закладных», — рассказал Александр Щеглов в своем выступлении.
Также на конференции выступили и участвовали в дискуссиях финансовый омбудсмен Павел Медведев, исполнительный директор, главный аналитик ОАО «Сбербанк России» Михаил Матовников, генеральный директор Национального агентства финансовых исследований Гузелия Имаева, генеральный директор СК АИЖК Андрей Языков, заместитель генерального директора Агентства финансирования жилищного строительства Дмитрий Качалин, исполнительный директор Института экономики города Татьяна Полиди, заместитель начальника экономического управления аппарата Государственной Думы Дмитрий Скрипичников, управляющий директор Федерального центра проектного финансирования Илья Пономарев, директор по социальным исследованиям Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» Лилия Овчарова и другие эксперты.
В работе конференции приняли участие представители банковского и юридического сообщества, региональных ипотечных агентств, строительных компаний, аналитических институтов. Участники обсудили прогнозы развития рынка ипотеки, способы поддержки заемщиков, государственные программы развития рынка жилья, в том числе арендного жилья для социального найма, вопросы управления просроченной задолженностью в ипотечном кредитовании и новеллы законодательства.
Официальная страница конференции: www.akm.ru/rus/conferences/ipoteka2015
РУСИПОТЕКА
22.04.2015
