ВС разъяснил, охватывается ли ипотекой недострой, возведенный на заложенном участке

При ипотеке земельного участка для целей включения требования залогодателя в реестр оно считается обеспеченным залогом как самого участка, так и объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного на данном участке после заключения договора об ипотеке, напоминает Верховный суд (ВС) РФ в обзоре судебной практики по спорам об установлении требований залогодержателей при банкротстве залогодателей.

Суть дела

В деле о банкротстве суд признал требования кредитора обеспеченными залогом земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства, незарегистрированного в установленном порядке в качестве недвижимости.

Суд сослался на пункт 1 статьи 65 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения; ипотека, по общему правилу, распространяется на эти здания и сооружения.

Приведенное правило о том, что ипотекой охватывается объект, вновь возведенный на заложенном земельном участке, основано на принципе единства судьбы участка и прочно связанного с ним объекта (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), отметил суд.

Недостроенная гостиница

В рассматриваемом деле после заключения договора об ипотеке залогодатель в установленном порядке начал строительство гостиницы на переданном в залог участке, которое не было завершено до возбуждения дела о банкротстве залогодателя. На момент обращения кредитора в суд с заявлением о признании его требований обеспеченными залогом участка и недостроенной гостиницы право собственности должника на последнюю не было зарегистрировано, то есть формально она не была введена в гражданский оборот как объект недвижимого имущества.

Вместе с тем на кредитора не могут быть возложены негативные последствия несовершения несостоятельным должником действий по регистрации прав на принадлежащий ему объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Суд признал требования кредитора обеспеченными залогом, в том числе недостроенной гостиницы, в отношении которой были представлены достаточные доказательства соответствия ее признакам объекта недвижимого имущества (за исключением регистрации права собственности), обязав конкурсного управляющего совершить действия, направленные на регистрацию прав на возведенный на заложенном участке объект (пункт 1 статьи 6 ГК РФ, первое предложение части 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве). 

РАПСИ
22.12.2022