В России снова возник интерес к ЗПИФам недвижимости
Поиск небанковских источников финансирования жилищного строительства в сложных экономических условиях заставляет экспертов рынка недвижимости изыскивать разнообразные способы привлечения средств. Иногда поиски нового приводят к хорошо зарекомендовавшему себя старому. Примерно такая ситуация сложилась вокруг закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости, которые были довольно популярным инструментом инвестиций некоторое время назад.
Как напомнила участникам конференции "Альтернативное финансирование: коллективные инвестиции в новостройки", прошедшей в рамках RREF-2016 в ЦДХ, партнер компании Ernst&Young Светлана Зобнина, инвесторы интересуются ЗПИФами волнообразно. В относительно недавнем прошлом этот интерес был продиктован тонкостями налогообложения подобных инвестиций — они были крайне выгодными с этой точки зрения. Теперь эта льгота устранена, но в последний год интерес к ЗПИФам возник опять. Возможно, это связано с деофшоризацией экономики, предположила эксперт.
Однако, по ее мнению, этот инструмент никогда не станет массовым, поскольку такая схема как ЗПИФ является зарегулированной, влечет много дополнительных трат (управление и т.д.). Кроме того, сейчас фонды имеют довольно высокий "входной порог" и рассчитаны в основном на грамотных инвесторов, обладающих знаниями и опытом.
Начальник управления консалтинга и экспертизы сделок ГК "Инфинитум" Людмила Корнеева согласна с коллегой, что интерес к ЗПИФ сейчас довольно высок. По ее оценкам, фонды занимают около половины рынка коллективных инвестиций.
Однако деятельность фондов применительно к объектам строительства имеет свою специфику. Например, ЗПИФ недвижимости не предполагает свободного выхода пайщика в любой момент — это долгая инвестиция.
Она выделила четыре основных способа организации строительства через ЗПИФН. Первый — инвестиции в соответствии с 214-ФЗ. Второй — вложения по 39-ФЗ ("О рынке ценных бумаг"). В третьем случае ЗПИФН может выступить застройщиком объекта, а в четвертом — осуществить инвестиции в ведущие строительство хозяйственные общества.
Как отметила эксперт, третий способ, несмотря на его кажущуюся очевидность, самый сложный. Это связано с тем, что ЗПИФ не является юридическим лицом, все действиями от имени и в интересах его пайщиков осуществляет управляющая компания. А УК с такой компетенцией на рынке крайне мало, посетовала Л.Корнеева.
С тем, что квалификация УК крайне важна для ЗПИФН, согласны и другие эксперты. Среди других основных рисков, которые могут сопровождать этот инструмент инвестиций на рынке новостроек, эксперты также назвали качество недвижимости (как актива). Это также останавливает физлиц от желания вложиться в ЗПИФН.
Помимо рисков, есть и вполне реальные ограничения, напомнил собравшимся генеральный директор "Некрасовка-Девелопмент" Константин Юферов. Он отметил, что среди таких ограничений необходимость регистрации по местонахождению объекта, а также невозможность использования ипотечных кредитов с господдержкой при наличии пайщиков-физлиц. В условиях падения спроса даже эти ограничения могут быть критичными.
Казалось бы, логичной формулой было бы создание ЗПИФН для реализации одного конкретного объекта. Но не все эксперты согласны с этой формулой. Руководитель рабочей группы по инвестиционно-финансовому обеспечению Комитета по строительству "Деловой России" Сергей Ореханов считает, что это путь к провалу. Тем более, что в этом случае доходность инвестиций никак не диверсифицирована.
В целом, отмечает эксперт, нужен принципиальный подход к коллективным инвестициям, развитие подобных инструментов. Причем вовсе не обязательно это должны быть ЗПИФы, может быть и что-то иное. Он призвал сообщество предлагать любые инвестиционные инструменты, в которых могут быть использованы коллективные средства граждан. Ведь выбирать оптимальный путь проще из многих вариантов.
Примечательно, что необходимость создания инструментов для инвестиций в строительство жилья со стороны граждан, причем в массовых масштабах, понимают и власти. В частности, Минстрой РФ предлагает создать механизм коллективных инвестиций в проекты комплексного финансирования жилищных строек. Как рассказал на Финансовом форуме по недвижимости директор департамента жилищной политики ведомства Никита Стасишин, подобный механизм будет напоминать паевые инвестиционные фонды.
"Задача, в данном случае, немножко отойти от банков и дать гражданам понятный инструмент инвестирования собственных средств в стройку", — сказал он. Вопрос доходности таких структур власти не комментируют.
Интерфакс
21.03.2016
