Ипотечный бизнес в России вырос и доказал свою значимость для бизеса, населения, государства
18 февраля в Москве прошло первое знаковое ипотечное мероприятие года – Второй Российский ипотечный конгресс. 100 профессионалов собрались в отеле Кортъярд Марриотт подвести итоги года и обсудить перспективы развития ипотечного кредитования.
Организаторами мероприятия выступили компании РУСИПОТЕКА и Cbonds-Congress при поддержке адвокатского бюро “Егоров, Пугинский, Афанасьев и Партнеры”, Банка Жилищного Финансирования, Связь-Банка, компании Securitisation Services.
Главный вывод по результатам конгресса – ипотечный бизнес в России вырос и доказал свою значимость для бизнеса, населения, государства. Коллективными усилиями при активной поддержке государства ипотечный рынок выдержал кризисный год и немного отступил до уровня показателей весьма благополучного 2012 года.
В докладах участников прозвучала оценка обстановки и произошел обмен мнениями по приемам антикризисного ведения бизнеса. Конференция традиционно началась с приветственного слова организаторов: генерального директора компании Cbonds Лялина Сергея и генерального директора компании Русипотека Ипполитова Альберта.
Деловой и высокопрофессиональный тон конференции был задан докладом главного эксперта центра экономического прогнозирования Газпромбанка Сусина Егора. В докладе после детального анализа экономической ситуации были представлены основные тенденции в 2016 году:
• Дальнейшее значимое ослабление рубля возможно, но маловероятно. Цены на нефть находятся вблизи минимальных уровней, обеспечивающих среднесрочное равновесие рынка даже при негативных экономических сценариях.
• Темпы роста инфляции будут замедляться по мере снижения девальвационного эффекта. Уже сейчас средние темпы роста потребительских цен не превышают 0,65% в месяц (8% год).
• Банк России будет продолжать проводить осторожную политику. При улучшении внешнеэкономической ситуации ключевая ставка может быть снижена до 8-9% к концу 2016 года. При валютной панике и усилении инфляции возможно повышение ключевой ставки.
• Рост кредитования, несмотря на наблюдаемый приток ресурсов в банковскую систему, будет сдерживаться требованиями к достаточности капитала и оценкой кредитных рисков.
• Снижение нефтяных доходов бюджета требует существенного снижения расходов. Федеральный бюджет может быть вынужден выйти на рынки с активными заимствованиями и стать конкурентом за заемные ресурсы, а не их источником (учитывая низкие риски вложения и дефицит качественных активов).
• При ценах на нефть менее $45/барр. в экономика будет оставаться в рецессии.
Модератором пленарного заседания выступил президент Российской гильдии риэлторов Виноградов Валерий.
Большой интерес вызвал доклад директора департамента финансовой политики Минфина Барсукова Сергея. В докладе «Роль государства в поддержке ипотечного рынка» были отмечены основные результаты и перспективы программы субсидирования ипотечных кредитов. Был отмечен высокий темп программы в наступившем году - после рекордного декабря с выдачей 65 млрд рублей, январь показал результат 31 млрд руб. Было подтверждено продление программы до конца 2016 года.
Тема работы государства по поддержке ипотечного рынка была продолжена в докладе заместителя управляющего директора АИЖК Калинина Сергея. В докладе были уточнены особенности создания «Фабрики ИЦБ» по трансформации закладных в удобные для инвесторов и банков ценные бумаги. Предложение вызвало бурное обсуждение профессионального сообщества. Этот вопрос оказался интересным и требующим дальнейшего раскрытия.
В докладе руководителя аналитического центра Русипотеки Сергея Гордейко были подведены формальные и неформальные итоги года на ипотечном рынке и сформулированы прогнозы на 2016 год. Были затронуты вопросы программы субсидирования, доля которой составила 33% от общей выдачи ипотечных кредитов и программы помощи заемщикам, которая будет активно развиваться и поможет решить проблемы 5 тысячам заемщиков.
Резюмируя, Сергей Гордейко спрогнозировал увеличение конкуренции, главным образом между банками с госучастием, и увеличение на 10% объемов выдачи ипотечных кредитов в 2016 году.
Председатель совета директоров Банка Жилищного Финансирования Шитов Николай сделал доклад «Ипотека в новых реалиях». В качестве возможных мер по развитию рынка ипотеки в 2016 году были предложены следующие:
• Реализация программ целевого финансирования строительных проектов жилья эконом-класса.
• Развитие модели фондирования ипотечных программ на внутреннем рынке страны, которая включала бы в себя участие государственного института развития в лице АИЖК. Это могли бы быть программы специального финансирования кредитных организаций, в том числе возможность предоставления кредитных линий на этапе формирования пула кредитов для дальнейшей их секьюритизации. При этом АИЖК могло бы являться поручителем и инвестором в старшие и мезонинные транши облигаций.
• Разработка системы мотивации для потенциальных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании, институциональные инвесторы) при покупке старших и мезонинных траншей структурированных ценных бумаг и ипотечных облигаций, включая законодательные и налоговые аспекты.
Заместитель директора по маркетингу Национального бюро кредитных историй Шикин Владимир рассказал о степени закредитованности граждан. Беспокойство вызывает статистика, из которой следует, что новые ипотечные кредиты обслуживаются хуже старых. Около 0,7%, кредитов выданных в конце 2015 гола через 90 дней выходят на просрочку. В тоже время индикаторы долговой нагрузки стали снижаться.
Президент Российской гильдии риэлторов Виноградов Валерий в своем докладе рассказал о тенденциях российского рынка недвижимости, включая выводы по текущему развитию рынка жилой многоквартирной недвижимости в РФ.
Во всех субъектах РФ рынок жилой многоквартирной недвижимости находится в стадии спада. В 2014-2015 гг. отмечено смещение спроса в пользу новостроек. На это повлияли повышение объемов нового строительства и господдержка ипотеки на рынке новостроек.
Снижение спроса на недвижимость вызывает финансовые проблемы у строительных компаний и оказывает влияние на сроки строительства. Фиксируются случаи, когда застройщики не справляются со взятыми на себя подрядными и кредитными обязательствами и переносят сроки сдачи объектов в эксплуатацию от 3 до 12 месяцев.
С учетом падения спроса конкуренция на первичном рынке жилья обостряется. К концу 2015 г. наблюдается затоваривание на рынке многоквартирного жилья в Московской области и во всех городах-миллионниках. Застройщики вынуждены применять различные маркетинковые приемы для привлечения клиентов.
Количество проектов, выходящих в новое строительство, сокращается, что через два-три года отразится на уменьшении объемов ввода жилья. Аналитики РГР рассматривают сценарий, при котором стадия спада на рынке жилой многоквартирной недвижимости продлится до 2017 года, как умеренный.
Секцию “Cекьюритизация” провел корифей российского рынка начальник управления секьюритизации ВТБ Капитал Сучков Андрей. Работу секции он начал с обзора рынка секьюритизации. Было отмечено более чем двукратное падение объема секьюритизации в 2015 году. Объем рынка составил 7% от объема выданных кредитов.
Юридические новеллы рынка секьюритизации были отмечены старшим юристом адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и Партнеры» Ушакова Олега. Среди них: программы жилищных облигаций, либерализация регулирования револьверных сделок и другие тонкости ипотечной секьюритизации.
Директор направления «Структурированные финансы» Standard & Poor’s Пенкина Ирина отметила основные факторы динамики рынка ипотечной секьюритизации в 2016-2017 гг, которыми являются: объем выдачи ипотечных кредитов, кредитное качество обеспечивающих активов, уровень процентных ставок, объем инвесторской базы, меры государственной поддержки.
Руководитель отдела секьюритизации активов управления структурных продуктов, Sberbank CIB Каладзе Тенгиз сделал доклад «Инновационные решения на рынке секьюритизации». Был подробно описан эксперимент по выпуску совместно с АИЖК однотраншевых облигаций.
Завершила секцию руководитель управления анализа и контроля рисков ТРАНСФИНГРУП Фалеева Елена, которая остроумно назвала свой доклад «Секьюритизируемые активы: кто ты - инвестор или астролог». Был подробно рассмотрен вопрос определения критериев для принятия решений о покупке активов. Опыт компании вызвал интерес у участников конгресса.
Секцию “Строительство и недвижимость” провела председатель совета директоров компании БЕСТ-Новострой Доброхотова Ирина. Представители девелоперского и риэлтерского сообщества активно и живо делились антикризисным опытом.
Коммерческий директор ФСК «Лидер» Алтухов Григорий провел анализ строительной отрасли. По его мнению, при грамотном управлении можно успешно проходить кризисы, а в ФСК «Лидер» кризис еще даже и не начинался.
Заместитель генерального директора Urban Group Блинов Леонард рассказал о том, как строить и продавать жилье в условиях кризиса. Главная идея – города должны быть для жизни.
Генеральный директор МИЭЛЬ-Новостройки Шаталина Наталья поделилась опытом снижение рисков покупки квартиры в новостройках и сделала прогноз основных событий в Московском регионе, в том числе: концентрация новых проектов в Москве, увеличение доли массового жилья, уменьшение количества некрупных застройщиков, небольшая периодическая коррекция цен, сохранение доли ипотечных сделок на высоком уровне, благодаря продлению льготной ипотеки.
Руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Новиков Алексей сделал доклад «Ипотека как эффективный инструмент продажи недвижимости», в котором выделил самые перспективные ипотечные программы для своей компании: программы с государственной поддержкой, ипотека по двум документам, расширение клиентской базы по военной ипотеке за счет участия в данной программе АО «Россельхозбанк», программы АИЖК: «социальная ипотека» и «переменная ставка».
Завершил секцию руководитель отдела ипотеки БЕСТ-Новострой Андрей Владыкин. В докладе был отражен важнейший вопрос эффективного взаимодействия участников рынка кредитования . Фокус рассмотрения стала совместная работа риелтора с банком и девелопером.
Заключительная секция называлась “Региональный аспект” и прошла под руководством председателя совета директоров, ГК «Руснедвижимость» Орешкович Екатерины.
С данной секции были рассмотрены аналитические и практические аспекты работы в ипотечной сфере.
Директор департамента продаж Абсолют Банка Иван Любименко рассказал о том, как надо конкурировать на рынке ипотечного кредитования. Доклад был подкреплен описанием новых решений банка и численными показателями.
Руководитель проектов НАФИ Антонян Сергей сделал сообщение на тему «Как кризис изменил портрет покупателя жилья». Поскольку представленные цифры, вызвали большой интерес, остановимся на них подробно. Основные барьеры для получения ипотечного кредитования связаны с неуверенностью потенциальных заемщиков в завтрашнем дне. Опросы населения показали следующие результаты.
• Риск не расплатиться с кредитом в случае непредвиденных обстоятельств – 22%
• Опасаюсь брать в долг большие суммы – 22%
• Опасаюсь брать в долг на длительный срок – 16%
• Не уверен в стабильности заработков – 9%
Проблемы средних региональных банков на ипотечном рынке рассмотрел заместитель председателя правления ИнтехБанк Теркулов Нияз. В качестве одной из главных проблем были отмечены практические сложности рефинансирования выданных ипотечных кредитов.
Банковскую тему продолжил Алексеев Дмитрий, заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банк Санкт-Петербург. Доклад был посвящен уже традиционной теме конгресса «Как пережить кризис и добиться успеха». Главная мысль доклада – для конкуренции с госбанками нужна скорость и гибкость при конвейерной организации бизнеса.
Секцию и конгресс завершила Орешкович Екатерина, которая рассказала о формировании лояльности покупателя как средства повысить продажи. В докладе был дан обзор мероприятий, которые повышают лояльность клиентов. Причем, многие из них культурно-развлекательные, призванные сформировать имидж компании. Также активно используется прием рекомендаций от довольных клиентов и многое другое.
Конгресс показал возросший профессионализм работающих в ипотечной сфере, готовность к преодолению трудностей и уверенность в развитии.
Мы ждем вас на III Российском ипотечном конгрессе, который состоится в феврале 2017 года.
***
Справочно
«РУСИПОТЕКА» - ипотечное кредитование и секьюритизация
«ЛюдиИпотеки.рф» - сообщество участников ипотечного рынка
РУСИПОТЕКА
24.02.2016
