Вопросы развития ипотечного страхования и реструктуризации
30 октября 2009 года состоялось заседание Наблюдательного совета АИЖК, на
котором рассматривались вопросы:
1. О Программе по развитию системы ипотечного страхования.
2. О новых видах реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков.
На заседании Наблюдательного совета рассмотрена разработанная Агентством Программа по развитию системы ипотечного страхования.
Программа была разработана во исполнение поручения Президента Российской Федерации от 24 июля 2009 года №Пр-1890 о разработке комплекса мер по развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации на период до 2011 года и повышении доступности ипотеки для граждан, в том числе путём развития ипотечного страхования.
Ипотечное страхование обеспечивает защиту кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и недостаточности денежных средств от продажи заложенной недвижимости для погашения кредита. Предусмотренные в Концепции меры по перераспределению рисков между кредиторами и страховыми компаниями позволят снизить первоначальный взнос заемщика при предоставлении ему ипотечного кредита (сейчас он составляет 30 % от стоимости приобретаемой недвижимости), а также снизить процентные ставки по ипотечным кредитам.
Страхователям будет предложено два альтернативных продукта по ипотечному страхованию: для заемщиков – страхование ответственности по договору, для кредиторов – страхование предпринимательских рисков. В обоих продуктах страховая сумма не превысит 20% от стоимости недвижимости, являющейся обеспечением по ипотечному кредиту.
Для реализации Программы планируется создать дочернюю страховую компанию АИЖК в форме ОАО. Основной целью деятельности СК АИЖК будет являться предоставление заемщикам, кредиторам, а также страховым компаниям возможности использования ипотечного страхования. СК АИЖК совместно с профессиональными объединениями страховщиков будет разрабатывать и применять унифицированную документацию по ипотечному страхованию, способствовать методологическому и информационному развитию инфраструктуры. Подобно Агентству, СК АИЖК будет являться оператором вторичного рынка, и основным направлением взаимодействия СК АИЖК с частными страховыми компаниями будет принятие риска в перестрахование. В случае отсутствия предложения первичной страховой услуги со стороны частных компаний в отдельных регионах, СК АИЖК будет работать по прямому страхованию или на условиях сострахования.
Агентство окажет необходимую финансовую поддержку деятельности СК АИЖК путем увеличения её капитала в соответствии с принимаемыми обязательствами.
ОАО «АИЖК» поручено разработать бизнес-план и подготовить материалы о создании дочерней страховой компании по ипотечному страхованию ОАО «АИЖК» для рассмотрения наблюдательным советом.
Наблюдательный совет АИЖК также одобрил изменения в Правилах реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков. В частности, изменения касаются требования к жилому помещению - залогу по кредиту, который может быть реструктурирован. Теперь предельная стоимость одного квадратного метра жилья, которое приобреталось в кредит, не должна превышать среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади аналогичного жилого помещения в соответствующем субъекте Российской Федерации согласно данным Росстата более, чем на 60% (ранее – на 50%).
Также принято решение одобрить реализацию пилотного проекта ОАО «АРИЖК» по развитию новых уровней поддержки ипотечных заемщиков.
Пилотный проект предусматривает два дополнительных уровня поддержки ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. Поддержка будет предоставляться только особо нуждающимся категориям заемщиков, которые по объективным причинам не смогут восстановить свою платежеспособность. Каждый случай будет рассматриваться в индивидуальном порядке, на основе строгого анализа документов.
Первый вариант - для части тех заемщиков, чьи ипотечные кредиты уже были реструктурированы банками самостоятельно или по Программе помощи ОАО «АРИЖК», но, несмотря на все предпринятые усилия, по объективным причинам заёмщик так и не смог восстановить свою платежеспособность. Некоторым категориям заемщиков будет предоставлена возможность продления периода помощи для дальнейшего поиска работы и восстановления своей платежеспособности - так называемый, «второй уровень поддержки». АРИЖК будет выкупать права требования по таким кредитам и проводить вторичную реструктуризацию, в ходе которой будут применяться такие механизмы снижения платежной нагрузки, как увеличение срока ипотечного кредита и снижение процентной ставки. Кроме того, возможно увеличение срока льготного периода погашения кредита до 24 месяцев. При этом ежемесячный платеж устанавливается в размере, адекватном текущему финансовому состоянию заемщика. Параметры кредита меняются таким образом, что после завершения периода помощи величина ежемесячного платежа сохраняется примерно на том же уровне, что и до реструктуризации ипотечного кредита.
Важно, что кредиты, выкупаемые АРИЖК, должны соответствовать как стандартным требованиям АРИЖК (жилое помещение, являющееся предметом залога, должно быть единственным для проживания, не элитным, и у заёмщика не может быть в собственности имущества, за счет которого можно исполнить обязательства по ипотечному кредиту), так и дополнительным требованиям, а именно: такая мера поддержки направлена только на жителей населенных пунктов, отнесенных Министерством регионального развития РФ к категории монопрофильных, а также на семьи с несовершеннолетними детьми, семьи, которые подпадают под категорию «молодая семья» (возраст одного из супругов на дату предоставления ипотечного кредита не больше 30 лет) и семьи, в состав которых входит инвалид или ветеран Великой Отечественной войны.
Также АРИЖК будет реализован так называемый «третий уровень поддержки». Он поможет тем заёмщикам, которые отвечают требованиям, указанным выше, и в отношении которых уже принято судебное решение об обращении взыскания на жилое помещение – предмет ипотеки.
Цель данной схемы - оказание содействия по формированию жилого фонда в тех монопрофильных населенных пунктах, в которых заёмщик, лишившись права собственности на единственное жилье, оказывается перед угрозой выселения на улицу. В данном случае АРИЖК приобретает жилое помещение, по которому судом принято решение об обращении взыскания, и за плату передает его в собственность муниципалитету с обязательным условием сохранения за бывшим собственником права проживания в данном жилом помещении до выделения ему жилья из состава жилого фонда муниципалитета. После предоставления гражданину муниципалитетом жилья из соответствующего фонда, бывший собственник должен освободить данное жилое помещение.
Реализация указанных мер помощи позволит снизить социальную напряженности в отдельных регионах и даст заемщикам второй шанс на восстановление своей платежеспособности.
1. О Программе по развитию системы ипотечного страхования.
2. О новых видах реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков.
На заседании Наблюдательного совета рассмотрена разработанная Агентством Программа по развитию системы ипотечного страхования.
Программа была разработана во исполнение поручения Президента Российской Федерации от 24 июля 2009 года №Пр-1890 о разработке комплекса мер по развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации на период до 2011 года и повышении доступности ипотеки для граждан, в том числе путём развития ипотечного страхования.
Ипотечное страхование обеспечивает защиту кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и недостаточности денежных средств от продажи заложенной недвижимости для погашения кредита. Предусмотренные в Концепции меры по перераспределению рисков между кредиторами и страховыми компаниями позволят снизить первоначальный взнос заемщика при предоставлении ему ипотечного кредита (сейчас он составляет 30 % от стоимости приобретаемой недвижимости), а также снизить процентные ставки по ипотечным кредитам.
Страхователям будет предложено два альтернативных продукта по ипотечному страхованию: для заемщиков – страхование ответственности по договору, для кредиторов – страхование предпринимательских рисков. В обоих продуктах страховая сумма не превысит 20% от стоимости недвижимости, являющейся обеспечением по ипотечному кредиту.
Для реализации Программы планируется создать дочернюю страховую компанию АИЖК в форме ОАО. Основной целью деятельности СК АИЖК будет являться предоставление заемщикам, кредиторам, а также страховым компаниям возможности использования ипотечного страхования. СК АИЖК совместно с профессиональными объединениями страховщиков будет разрабатывать и применять унифицированную документацию по ипотечному страхованию, способствовать методологическому и информационному развитию инфраструктуры. Подобно Агентству, СК АИЖК будет являться оператором вторичного рынка, и основным направлением взаимодействия СК АИЖК с частными страховыми компаниями будет принятие риска в перестрахование. В случае отсутствия предложения первичной страховой услуги со стороны частных компаний в отдельных регионах, СК АИЖК будет работать по прямому страхованию или на условиях сострахования.
Агентство окажет необходимую финансовую поддержку деятельности СК АИЖК путем увеличения её капитала в соответствии с принимаемыми обязательствами.
ОАО «АИЖК» поручено разработать бизнес-план и подготовить материалы о создании дочерней страховой компании по ипотечному страхованию ОАО «АИЖК» для рассмотрения наблюдательным советом.
Наблюдательный совет АИЖК также одобрил изменения в Правилах реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков. В частности, изменения касаются требования к жилому помещению - залогу по кредиту, который может быть реструктурирован. Теперь предельная стоимость одного квадратного метра жилья, которое приобреталось в кредит, не должна превышать среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади аналогичного жилого помещения в соответствующем субъекте Российской Федерации согласно данным Росстата более, чем на 60% (ранее – на 50%).
Также принято решение одобрить реализацию пилотного проекта ОАО «АРИЖК» по развитию новых уровней поддержки ипотечных заемщиков.
Пилотный проект предусматривает два дополнительных уровня поддержки ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. Поддержка будет предоставляться только особо нуждающимся категориям заемщиков, которые по объективным причинам не смогут восстановить свою платежеспособность. Каждый случай будет рассматриваться в индивидуальном порядке, на основе строгого анализа документов.
Первый вариант - для части тех заемщиков, чьи ипотечные кредиты уже были реструктурированы банками самостоятельно или по Программе помощи ОАО «АРИЖК», но, несмотря на все предпринятые усилия, по объективным причинам заёмщик так и не смог восстановить свою платежеспособность. Некоторым категориям заемщиков будет предоставлена возможность продления периода помощи для дальнейшего поиска работы и восстановления своей платежеспособности - так называемый, «второй уровень поддержки». АРИЖК будет выкупать права требования по таким кредитам и проводить вторичную реструктуризацию, в ходе которой будут применяться такие механизмы снижения платежной нагрузки, как увеличение срока ипотечного кредита и снижение процентной ставки. Кроме того, возможно увеличение срока льготного периода погашения кредита до 24 месяцев. При этом ежемесячный платеж устанавливается в размере, адекватном текущему финансовому состоянию заемщика. Параметры кредита меняются таким образом, что после завершения периода помощи величина ежемесячного платежа сохраняется примерно на том же уровне, что и до реструктуризации ипотечного кредита.
Важно, что кредиты, выкупаемые АРИЖК, должны соответствовать как стандартным требованиям АРИЖК (жилое помещение, являющееся предметом залога, должно быть единственным для проживания, не элитным, и у заёмщика не может быть в собственности имущества, за счет которого можно исполнить обязательства по ипотечному кредиту), так и дополнительным требованиям, а именно: такая мера поддержки направлена только на жителей населенных пунктов, отнесенных Министерством регионального развития РФ к категории монопрофильных, а также на семьи с несовершеннолетними детьми, семьи, которые подпадают под категорию «молодая семья» (возраст одного из супругов на дату предоставления ипотечного кредита не больше 30 лет) и семьи, в состав которых входит инвалид или ветеран Великой Отечественной войны.
Также АРИЖК будет реализован так называемый «третий уровень поддержки». Он поможет тем заёмщикам, которые отвечают требованиям, указанным выше, и в отношении которых уже принято судебное решение об обращении взыскания на жилое помещение – предмет ипотеки.
Цель данной схемы - оказание содействия по формированию жилого фонда в тех монопрофильных населенных пунктах, в которых заёмщик, лишившись права собственности на единственное жилье, оказывается перед угрозой выселения на улицу. В данном случае АРИЖК приобретает жилое помещение, по которому судом принято решение об обращении взыскания, и за плату передает его в собственность муниципалитету с обязательным условием сохранения за бывшим собственником права проживания в данном жилом помещении до выделения ему жилья из состава жилого фонда муниципалитета. После предоставления гражданину муниципалитетом жилья из соответствующего фонда, бывший собственник должен освободить данное жилое помещение.
Реализация указанных мер помощи позволит снизить социальную напряженности в отдельных регионах и даст заемщикам второй шанс на восстановление своей платежеспособности.
РУСИПОТЕКА
02.11.2009
