Главная / Тема дня на ипотечном рынке / Эксперты делятся с Аналитическим центром компании ООО «РУСИПОТЕКА» мнением о влиянии последних законодательных инициатив и технологических решений на развитие рынка ипотечного кредитования в 2019 году (январь 2019)

Эксперты делятся с Аналитическим центром компании ООО «РУСИПОТЕКА» мнением о влиянии последних законодательных инициатив и технологических решений на развитие рынка ипотечного кредитования в 2019 году (январь 2019)

Эксперты делятся с Аналитическим центром компании ООО «РУСИПОТЕКА» мнением о влиянии последних законодательных инициатив и технологических решений на развитие рынка ипотечного кредитования в 2019 году (январь 2019).

Русипотека: Какие изменения в нормативной базе вы считаете положительными, а какие могут ограничить развитие ипотечного кредитования и его доступность для населения?

Иван Любименко, - управляющий директор по продажам подразделений сети, Абсолют Банк

Одно из важнейших изменений, которое, безусловно, окажет влияние на дальнейшее развитие и ипотечного рынка и строительной отрасли - это нововведения в законе о регулировании строительства с долевым участием. В соответствии с новыми правилами реализация квартир в строящихся жилых домах будет возможна только через эскроу-счета. Застройщикам, в соответствии с новой схемой, придется искать альтернативные источники финансирования строительства. Скорее всего, они будут привлекать кредитные средства от банков, что приведет к увеличению расходов строительных компаний. Данные изменения отразятся в изменении стоимости квадратного метра, что в свою очередь отразится на структуре спроса.

Произошедшее ужесточение требований резервирования по кредитам с низким первоначальным взносом не окажет уже существенного влияния на ипотечный рынок. Большинство банков еще в 2017 году пересмотрели свои подходы и повысили входной "билет" на покупку недвижимости минимум до 20% от стоимости объекта. Это изменение не отразилось на доступности ипотечного кредитования для населения, так как у большинства банков существовали требования к первоначальному взносу на уровне 15%,а средняя величина первоначального взноса по рынку выше установленной отметки. Применение мер, призванных "охладить" интерес к работе в высокорисковом сегменте, позволит повысить надежность банковского рынка.

Екатерина Синельникова, - руководитель бизнеса ипотечное кредитование и расчетов по сделкам с недвижимостью, Банк Санкт-Петербург

В общем-то можно ответ разделить на 2 списка по степени влияния.

Положительные

1. Озвученные на Гайдаровском форуме планируемые изменения в Постановление Правительства РФ №1711 (семейная ипотека).
2. Изменения в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (о возможности снятия обременения о залоге только на основании заявления от залогодержателя).
3. Вступление в силу Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
4. Внесение изменений в Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом".

Ограничительные

1. Указание Банка России от 03.09.2018 № 4899-У «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 28.06.2017 № 180-И «Об обязательных нормативах банков».
2. Указание Банка России от 31.08.2018 № 4892-У «О видах активов, характеристиках видов активов, к которым устанавливаются надбавки к коэффициентам риска, и методике применения к указанным видам активов надбавок в целях расчета кредитными организациями нормативов достаточности капитала».
3. Изменения в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в части перевода большей части сделок с недвижимостью, в рамках которых присутствует ипотека, в обязательную нотариально-удостоверенную форму).
4. Изменения в ФЗ Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в части ожидаемого подорожания объектов недвижимости и возможности монополизации рынка ипотеки).

Андрей Чернявский, - заместитель исполнительного директора, Владимирский городской ипотечный фонд (ВГИФ)

На наш взгляд, главные изменения законодательства в сфере недвижимости связаны с долевым строительством, а именно, с переходом на проектное финансирование застройщиков и работу с эскроу-счетами. Также не лишним будет напомнить, что серьезно ужесточились требования к капитализации и опыту застройщиков, что в среднесрочной перспективе будет означать консолидацию рынка. Цели у подобных изменений благородные: раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков, но, по нашему мнению, полный отказ от долевого строительства в короткие сроки – это слишком радикальный шаг. Все таки, народ в основной своей массе у нас небогатый и возможность заключать ДДУ позволяла многим обзавестись своим жильем по сравнительно доступной цене. Сейчас же цены на недвижимость очевидно будут расти вверх – застройщики будут оплачивать растущие инфляционные и регуляторные издержки, закладывая их в стоимость квадратного метра. Пока рост цен на недвижимость не слишком заметен, более ощутимые последствия мы будем наблюдать на горизонте текущего и следующего года, и коридор роста цен вполне вероятно составит 10-20%. Наиболее негативный сценарий ожидает строительную отрасль при реализации серьезных экономических шоков. В этом случае произойдет усиление и без того жесткой монетарной политики ЦБ и, как следствие, ставки по ипотеке существенно вырастут. Не будем забывать и об ужесточении требований к первоначальному взносу. Как это часто бывает наиболее всего пострадают граждане с низкими доходами, поскольку вкупе с фактической стагнацией в экономике, снижением доходов, ростом цен на жилье и повышением ставок значительное количество таких домохозяйств просто не смогут приобрести жилье. В строительной отрасли это ударит прежде всего по самому массовому сегменту эконом-класса.

Евгения Гречихина, - заместитель начальника управления ипотечного кредитования, Банк Левобережный

Потребность в улучшении своих жилищных условий есть у большого количества семей, а таких более 25 миллионов. Приоритеты при приобретении жилья, особенно у молодых семей, остаются в пользу новостроек. Изменения в законодательстве, а именно, переход от прямого привлечения денежных средств дольщиков к проектному финансированию, с размещением средств дольщиков на счетах эскроу, снизит риски физических лиц при приобретении жилой недвижимости. При этом, новая схема финансирования жилищного строительства оставляет очень много открытых вопросов. Можно предположить, что при переходе на новую схему, произойдет удорожание стоимости квадратного метра для конечного потребителя, а на фоне повышающейся процентной ставки и слабой динамики роста реальных доходов населения - роста объемов ипотечного кредитования по данному направлению в 2019 году ожидать не стоит. Многие эксперты не исключают, что на фоне предстоящих изменений в долевом законодательстве государство может запустить механизмы поддержки, чтобы поддержать спрос.

Влияние на объемы выдачи ипотечных кредитов в 2019 году, по моему мнению, окажет ужесточение требований ЦБ к первоначальному взносу. Если в 2018 году по некоторым продуктам Банка первоначальный взнос допускался от 5% (при наличии сертификата на Материнский капитал), то в новых реалиях, такого первоначального взноса скорее всего не будет.

Игорь Жигунов, - заместитель генерального директора, Национальная Фабрика Ипотеки

О каких бы изменениях в нормативные документы мы бы ни говорили, тем экономические и финансовые факторы остаются одними и ключевых. Это касается и уровня реальных доходов населения, которые не растут, а на фоне роста ставок кредитования и потребительских расходов обеспечения жизни (рост стоимости ЖКХ, роста реальных цен с учётом 20% НДС) ещё меньше дают возможность воспользоваться кредитом для приобретения жилья.

Говоря уже о нормативной части, безусловно будет играть на понижение доступности жилья в кредит введение увеличенного коэффициента риска по ссудам, когда первый взнос заемщика менее 20%. При ценах на жилье и доходах населения накопить 30% будет гораздо сложнее. Но в этом и плюс. Эта норма позволит не только в какой то мере оздоровить рынок кредитования и конкретность предложений, но и самое главное - снизить кредитный риск в системе, когда все более растёт риск того, что с учётом коррекции цен на рынке и самой оценки объекта кредит с первым взносом 10-15% на самом деле оказывается кредитом на 100% цены объекта, уже не покрывая рисков кредиторов. И естественно, минимально стимулируя клиента к должной платёжной дисциплине. Мера правильная.

Вторым плюсом безусловно будут являться нормативные акты, регулирующие социальные программы при покупке жилья, как на федеральном так и региональном уровнях. Они будут в этом давать некую поддержку потребителю при использовании ипотечного кредита. Бременем расходов для потребителя теперь станет обязательный нотариат всех сделок, где долевая собственность. Покупка ли это или просто залог.

Русипотека: Какие технологические внедрения (цифровые и прочие) внесут в 2019 реальный вклад в развитие ипотечного кредитования и его доступность для населения, а какие останутся на уровне деклараций?

Иван Любименко, - управляющий директор по продажам подразделений сети, Абсолют Банк

Влияние на развитие ипотечного рынка внедрение цифровых технологий мы ощутили уже в 2018 году. Внедрение современных скоринговых решений, современных технологических платформ позволило сократить время рассмотрения заявки с нескольких дней до нескольких минут. Раньше клиенту требовалось несколько раз посетить офис банка, чтобы заполнить анкету-заявление, предоставить кипу документов, затем шла длительная проверка. Сейчас клиент имеет возможность отправить документы в банк дистанционно, а с помощью доступа к различным базам данных финансового-кредитная организация проверяет достоверность предоставленных сведений. Более того, клиент теперь может оформлять заявку в офисе застройщика или риэлторской компании. Это очень важные изменения, которые повысили прозрачность и простоту прохождения всей процедуру.

Другое важное изменение это проведение дистанционной идентификации клиента по биометрическим данным. Пока проекта только стартовал и участникам рынка потребуется время для того, чтобы обкатать технологию. Вероятно, что сначала клиенты смогут проходить дистанционную идентификацию при использовании депозитных продуктов, позже технологии начнет применяться и при оформлении кредитных продуктов. Это займет определенное время. Однако это очень важный этап, который позволит выйти на совершенно новый уровень обслуживания клиентов.

Екатерина Синельникова, - руководитель бизнеса ипотечное кредитование и расчетов по сделкам с недвижимостью, Банк Санкт-Петербург

Пожалуй, реальный вклад в развитие ипотечного кредитования, с точки зрения доступности для населения, не способно внести ни одно технологическое решение, о которых декларируют банки или финансовые институты. Все дело в том, что все они нацелены на повышение качества сервиса конкретного банка, и редко позволяют за счет оптимизации процесса давать скидку больше, чем 0,25% от ставки. В условиях, когда ставки, за первые две недели января, повышают все значимые банки, говорить о доступности за счет цифровых и технологических прорывов сложно.

Андрей Чернявский, - заместитель исполнительного директора, Владимирский городской ипотечный фонд (ВГИФ)

Мы с большим интересом следим за тем, над какими цифровыми решениями работают коллеги – это и мобильные приложения для подачи заявки на ипотеку, и добавление нового функционала для уже существующих ресурсов, и слухи о работе Банка России над единой ипотечной платформой с распознаванием клиентов по биометрическим данным. Цифровизация, конечно, сыграет свою роль в развитии ипотечного кредитования и через несколько лет процент сделок, заключаемых быстро, комфортно для клиента и, возможно, без посещения офиса банка вырастет кардинально.

Специалисты ВГИФ тоже вносят свой вклад в развитие дистанционных технологий по выдаче ипотеки. Сейчас мы работаем над агрегатором Ипотека.Клик, который позволит клиенту отправить заявку на ипотеку сразу в несколько банков, значительно сэкономив свое время и увеличив шанс одобрения кредита. Уверены, что будущее именно за такими сервисами. В целом, наша работа – это в некотором роде попытка показать, что не только гиганты рынка, но и относительно небольшие компании могут добиваться серьезных результатов за счет внедрения новых технологических решений и грамотных бизнес-процессов.

Игорь Жигунов, - заместитель генерального директора, Национальная Фабрика Ипотеки

Говоря о рынке ипотеки как модели полного цикла - важным плюсом будет введение все-таки (надеемся) работающего механизма электронного документооборота и закладной. Это позволит не только дать удобную и доступную технологию сделки и услугу потребителю в любом регионе, вне зависимости есть ли там офис банка, но и позволит снизить операционные расходы самих участников рынка.

Таким образом, введение технологий удалённой идентификации на всех этапах от открытия счета и до подписания сделки, электронный формат документов - будут одними из драйверов рынка и его доступности и технологичности.

И ещё - много сейчас говорится о рекордных объемах выдач ипотеки 2018 года. Однако надо чётко понимать, что все эти рекорды не только на фоне ставки средней по выдаче ниже 10% (кредит то на 15-20 лет), что по сути на фоне роста стоимости денег несёт риск ликвидности в системе, но и треть объема это совсем не новые покупки жилья и кредиты новым клиентам. Это всего лишь рефинансирование одного кредита в другой, не создающий сам факт сделки приобретения жилья новым потребителем.

И вот с учётом нового рынка и новых ставок участникам уже в 2019 году нужно будет строить и модели продаж и считать эффективность / маржинальность и прибыльность такого "бизнеса".

Марина Заботина, - руководитель центра разработки ипотечных продуктов, Промсвязьбанк

В числе изменений, который внесут реальный вклад в развитие ипотечного кредитования, можно назвать электронную закладную и электронную регистрацию сделок с прямой интеграцией с Росреестром. На данный момент в части регистрации и получения сведений из Росреестра банки и граждане испытывают определенные сложности в связи с техническими сбоями в Росреестре.

РУСИПОТЕКА, 11.02.2019