Роль банков с государственным участием на рынке ипотечного кредитования
По итогам первого полугодия согласно рейтингу компании Русипотека доля банков с государственным участием составила 81%. Мы попросили экспертов прокомментировать данную ситуацию, сложившуюся на рынке ипотечного кредитования.
Русипотека: По итогам полугодия по данным рейтинга Русипотеки доля банков с государственным участием составила около 80%. Как вы считаете, способствует ли доминирование госбанков развитию рынка ипотечного кредитования? Или, наоборот, таит в себе скрытую опасность?
- Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования»
Госбанки занимают и будут пока занимать значительную долю в объеме выдач рынка ипотеки. Это связано как с ресурсным потенциалом, так и возможностями сетки. Кроме того, определенный сегмент рынка и потребителей – это, прежде всего, программы реализуемые госбанками. Таким образом, активная позиция таких участников в принципе формирует более цивилизованный рынок и финансовую грамотность потребителя. И, кроме того, является одним из элементов конкурентного рынка. Говорить о скрытой опасности доминирования не стоит, если реализация программ госбанков вовлекает в рыночную ипотеку все более широкие сегменты потребителей, развивает саму инфраструктуру рынка. Таким образом, с данной точки зрения их роль положительна.
- Гордейко Сергей, независимый эксперт
В 80%-ой доле нет ничего удивительно. Госбанки имеют больший капитал и имели доступ к более дешевой ликвидности, что позволяло не задумываться о рыночной секьюритизиции, как единственно возможного способа фондирования. Развитию рынка ипотечного кредитования с точки зрения заемщика это не вредит. Предложений много, а доля частных банков оказывает конкурентное воздействие и положительно влияет на качество работы и продуктовое разнообразие. К возможным гипотетическим опасностям можно отнести чрезмерную монополизацию банковского сектора и проблемы с ликвидностью для рефинансирования очень больших ипотечных портфелей, если возникнет нехватка средств для развития других направлений деятельности универсальных госбанков.
- Дмитрий Орлов, заместитель председателя правления АКБ “Фора-Банк”
Да, реалии нашего рынка таковы, что лидирующую роль занимают именно госбанки. Развитию ипотеки в перспективе это не способствует, но дает возможность в текущих условиях наращивать выдачи, а заемщикам кредитоваться на приемлемых условиях. В будущем это может привести к монополизации рынка, потери гибкости в условиях и отсутствию реальной конкуренции. В конечном итоге пострадает доступность ипотечного кредитования для отдельных сегментов и даже возможно регионов. С моей точки зрения это пагубная тенденция, но пока реального выхода из сложившейся ситуации не видно.
- Федотов Сергей, управляющий директор управления секьюритизации ОАО “Банк ВТБ”
Показатель доли банков с госучастием на рынке ипотеки попал в поле зрения специалистов и широкой аудитории на рубеже 2009 – 2010 гг. В то время эксперты полагали, что острая фаза кризиса миновала, и АИЖК, руководствуясь контрциклической политикой, после всплеска показателей в 2009 г., заметно снизило долю рынка. В то время доля госбанков составляла две трети и с тех пор неуклонно растёт. Сегодня, с одной стороны, возросшие требования к капиталу кредитных организаций, повышение коэффициентов риска, резервных отчислений, неважная ситуация с ликвидностью и кампания регулятора против финансово неустойчивых участников ухудшают конкурентное положение негосударственного банковского сектора. С другой стороны, управляющие импульсы государства по повышению доступности ипотеки стимулируют госбанки выводить на рынок предложения, с которыми по финансовым соображениям не могут конкурировать частные кредиторы. Сложно ответить на вопрос, способствует ли доминирование госбанков развитию рынка или нет: рынок растет большей частью за счет госбанков, и мы имеем то, что имеем. Причины известны.
Конечно, разнообразие продуктов и технологий госбанков не могут охватить рынок целиком, они просто более доступны и повсеместны. Задавшись целью найти более гибкое, удобное и специфичное именно для него предложение, заемщик всегда найдет его в негосударственных кредитных организациях. Не стоит сбрасывать со счетов и банки с иностранным участием, в особенности, европейские. В условиях отрицательной базовой депозитной ставки в Европе российский рынок ипотеки для них должен выглядеть очень привлекательным.
Особой опасности в доминировании госбанков нет, они играют в своей лиге и соперничают между собой. Выравнивание конкурентных условий для всех участников, несомненно, может послужить развитию рынка, разнообразию предложений и пойдет на пользу заемщикам.
Ключ к развитию рынка ипотечного кредитования – создание условий для широкого обращения ипотечных ценных бумаг, расширение набора кредитных инструментов Банка России и запуск программ приобретения структурированных бумаг.
- Вера Веднева, заместитель начальника отдела развития программ кредитования физических лиц АКБ ”Связь-Банк”
Участие госбанков способствует развитию рынка ипотечного кредитования, так как доверие клиентов к данным финансовым институтам выше, чем к коммерческим банкам. В связи с этим и происходит значительное увеличение объемов выданных кредитов.
- Дмитрий Амиров, советник председателя правления КБ "МИА"
Действительно, за последний год доля госбанков на рынке существенно увеличилась. Так, в конце 2013 года она составляла около 70%, то сейчас достигла 80%. Причина преобладания госбанков на ипотечном рынке вполне понятна – это доступ к дешевому фондированию. Пожалуй, составить какую-то конкуренцию госбанкам могут только крупные иностранные банки, которые также получают от своих материнских структур финансовую поддержку. Все остальные коммерческие банки вынуждены работать с минимальной маржой, не превышающей по жилищной ипотеке 2-3%. Поэтому развитие данного продукта, при росте стоимости ресурсов, становится все менее перспективным для большинства коммерческих банков, и они сокращают объемы кредитования, поскольку возможности для симметричного повышения ставок для заемщиков применительно к ипотеке сильно ограничены. Как конкуренцией с теми же банками с государственным и иностранным участием, так и высокой эластичностью спроса на ипотеку относительно уровня процентных ставок.
Еще одна причина сокращения доли коммерческих банков на ипотечном рынке заключается в закрытии нерентабельных офисов в регионах и, как следствие, сокращении зоны присутствия. Госбанки, для которых рентабельность отделений является второстепенных фактором, в некоторых регионах становятся фактически монополистами, потому что местные игроки не могут конкурировать с ними по процентным ставкам или вообще не предлагают ипотеку по причине отсутствия длинных денег.
Но ситуация на ипотечном рынке не является уникальной. Практически в любом секторе экономики мы видим похожую картину, когда есть несколько крупных компаний, государственных или квазигосударственных, которым принадлежит львиная доля рынка, на котором они определяют условия. И есть остальные, которые имеют гораздо меньше возможностей для развития инфраструктуры и финансирования проектов, поэтому они занимают определенную нишу на рынке и работают в ней. Часто вполне успешно. Однако отсутствие конкуренции отрицательно сказывается на развитии рынка. Конкурентная среда заставляет больше уделять внимание качеству сервисного обслуживания, программам лояльности, разрабатывать уникальные продуктовые предложения и прочее. В противном случае мы видим сделанные, как под копирку, условия кредитования.
- Сергей Озеров, председатель правления банка DeltaCredit
Доля госбанков составляет около 80% за счет бума инвестиционной ипотеки в России за последние 2-3 года. Если традиционно население берет ипотечные кредиты для покупки недвижимости для собственного проживания, мы видим что в России ипотека стала популярным инструментом для инвестирования. Физическое лицо покупает строящееся жилье с использованием кредитных средств с целью извлечения прибыли.
В то же время было озвучено предложение о создании еще одного государственного банка для работы с ипотекой в будущем, который войдет в группу компаний «АИЖК». В связи с существующим доминированием госбанков на быстрорастущем ипотечном рынке, создание дополнительного государственного банка представляется излишним, и здесь кроется еще одна скрытая опасность.
- Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления Абсолют Банка
Ипотека - это социально значимый проект в масштабах страны, поэтому неудивительно, что именно госбанки занимают серьезную долю рынка и являются, по сути, маркетмейкерами. Однако необходимо уделять внимание развитию конкуренции на ипотечном рынке, поскольку она стимулирует банки к разработке новых продуктовых предложений и повышает доступность ипотеки для населения.
- Альберт Ипполитов, генеральный директор компании Русипотека
Несколько лет назад среди лидеров рынка было два госбанка в лице Сбербанка и ВТБ. Теперь в топ-10 шесть банков с госучастием. С точки зрения увеличения объема выдачи и доступности ипотеки среди широких слоев населения, конкуренция даже среди госбанков – это благо. Но считаю, что такая ситуация негативно сказывается на развитии инфраструктуры ипотечного кредитования в целом, а именно вовлечения в процесс выдачи ипотечных кредитов средних и мелких банков, а также института ипотечных брокеров. Но даже в сложившейся ситуации, небольшие банки могут найти место на рынке. Обладая небольшими ипотечными портфелями, они могут рефинансировать их путем мультиоригинаторных сделок секьюритизации. Насколько я знаю, реализация подобных сделок прорабатывается рядом банков. Когда такие сделки перестанут быть экзотическими, у банков будет стимул развивать программы ипотечного кредитования в регионах.
Русипотека: Можете ли сравнить роль государства на ипотечном рынке в России с ролью государства в других странах с развитой системой ипотечного кредитования. В чем сходство и в чем отличие?
- Сергей Озеров, председатель правления банка DeltaCredit
Ипотечный бизнес во всех странах всегда характеризовался тесными взаимоотношениями его участников с государством. Кредитование приобретения жилья в США, например, стало частью государственной политики после принятия в 1934 году «Закона о жилье». По американской модели ипотечные кредиты выдавались банками, но банки не оставляли их у себя на балансе. Вместо этого кредитные пулы продавались специализированным и квазигосударственным корпорациям-агентствам. Эти корпорации, в свою очередь, рефинансировали приобретенные портфели – секьюритизировали их с эмиссией долговых ценных бумаг, обеспеченных денежным потоком выплат по кредитному портфелю.
В отличие от американской модели секьюритизации, европейская континентальная система ипотечного рынка предусматривает сохранение ипотечных кредитов на балансе банка-кредитора, который для целей рефинансирования выпускает собственные облигации, обеспеченные своим ипотечным портфелем.
Исторически сложилось, что в континентальной Европе наиболее распространенным источником фондирования ипотеки являются розничные депозиты. Так, по оценке Европейской ипотечной федерации, в конце 1998 года доля депозитов как источника финансирования ипотечных кредитов составляла 62%, на ипотечные облигации банков приходилось 19%, все остальное – за счет других источников. Такая структура источников финансирования ипотеки в Европе остается неизменной и сегодня.
В странах восточной Европы с конца 1990-х годов правительства также стали активно стимулировать развитие национальных ипотечных рынков. Например, в Венгрии субсидировали процентные ставки по ипотечным ценным бумагам эмитированные с баланса банка.
Ипотечные рынки США и стран Европы прошли этапы длительной эволюции и уже к 1970-м году представляли собой не просто банковские инфраструктуры по выдачи и обслуживанию первичных ипотечных кредитов, но и являлись целостной системой.
- Гордейко Сергей, независимый эксперт
К общим для многих стран направлениям влияния государства можно отнести: законы, регулирование, ликвидность в период кризиса, создание условий для рефинансирования. Больше отличий в роли государства в институтах развития и государственных корпорациях, а также в социальных программах. В зависимости от периода социально-экономического развития страны из этих фрагментов и складывается роль государства, а различие только в размере участия в каждом фрагменте. Причем, доля участия изменяется от 0 до 100 %.
- Федотов Сергей, управляющий директор управления секьюритизации ОАО “Банк ВТБ”
Состояние рынка жилья и рынка труда – два ключевых показателя, которые всегда оцениваются в построении суждений о состоянии экономики. Хорошо известно, что развитие жилищного строительства неизбежно влечет развитие как многочисленных смежных отраслей, так и экономики в целом. Ипотека позволяет увеличить платежеспособный спрос на жильё, и государство заинтересовано в росте масштаба качественного ипотечного кредитования. Хорошо известны инициативы государственных институтов в западных странах: программы количественного смягчения в США и программы долгосрочного РЕПО со стороны ЕЦБ. Европейский центральный банк с октября 2014 г. вводит программу покупки ABS, один только анонс которой вызвал новую волну выпусков структурированных бумаг.
В нашей стране пока таких широких и определённых шагов нет, и принятые до сих пор меры выглядят недостаточными. Впрочем, давно обсуждаемая и зафиксированная в новой стратегии АИЖК идея модификации условий денежно-кредитных инструментов Банка России в целях серьёзных качественных сдвигов на рынке ипотечного кредитования, похоже, в том или ином виде скоро реализуется.
- Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования»
Развитие рынка ипотеки в РФ благодаря активной позиции государства показывает свое качественное изменение. Это касается как самих ипотечных активов и уровня понимания населения сути услуги за последние годы, так и вопросов формирования инфраструктуры рынка, содействию участникам в расширении бизнеса. При этом, еще много остается вопросов законодательного и регулятивного характера в части упрощения процедур и снижению операционных издержек при оформлении и регистрации сделок залога, формированию условий и механизмов для развития внутреннего рынка ресурсного обеспечения ипотеки. Вот тут не хватает динамики развития законодательной базы и институтов фондирования ипотечных сделок для первичных кредиторов.
- Вера Веднева, заместитель начальника отдела развития программ кредитования физических лиц АКБ ”Связь-Банк”
Сходство систем ипотечного кредитования заключается в том, что деятельность финансовых институтов в ипотечных системах законодательно регулируются государством. Отличие же в том, что государство устанавливает жесткие рамки к изменению величины процентных ставок. Эти действия являются противоположностью европейкой и американской моделям на рынке ипотечного кредитования, в виду того, что российские банки не могут установить величину процентной ставки на уровне стран с развитой экономической системой.
- Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления Абсолют Банка
Если сравнивать степень влияния государства на рынок ипотеки в России и странах западного мира, то сначала может показаться, что в России степень госрегулирования данного рынка намного выше. Однако, если смотреть детально, то до кризиса 2008 года рынок ипотеки в развитых странах действительно был представлен в основном частными банками и частными ипотечными агентствами. В период кризиса 2007-2008 года, как европейским государствам, так и США пришлось оказывать помощь крупнейшим ипотечным банкам и агентствам. Некоторые государства пошли по пути прямого вхождения в капитал проблемных банков и агентств, другие - по пути выделения дешевых кредитов. На сегодняшний день в большинстве развитых страх ключевые ипотечные банки и агентства так или иначе зависят от финансирования со стороны госструктур. К примеру, крупнейшие ипотечные агентства США Fannie May и Freddie Mac, которые были национализированы в период кризиса, контролируют более 60% всего ипотечного рынка страны.
Русипотека: Как вы считаете, будет ли в дальнейшем усиливаться роль государства на рынке ипотеки и в какой форме? В каких экономических условиях это оправдано, а в каких нет?
- Дмитрий Орлов, заместитель председателя правления Фора-Банка
Государству суждено играть значимую роль на ипотечном рынке, поскольку мы идем по пути развития американской модели. Соответственно, необходимо развивать вторичный рынок, возможности рефинансирования, что без участия государства в нашем случае невозможно. Если говорить про первичный рынок, то здесь очевидно необходимо снижать долю государства, однако, как мы видим, этого пока не происходит, скорее наоборот. То есть нужно делить – на первом уровне роль государства необходимо снижать, на втором – усиливать. Вторым фактором, говорящим в пользу усиления роли государства является экономическая нестабильность и необходимость поддержания ситуации в прогнозируемых рамках, как на финансовом рынке, так и в отношении заемщиков (действующих и будущих). Поскольку ипотека это долгосрочное и крупное обязательство, то должна быть уверенность, как у граждан, так и у банков, что ипотечный кредит не обернется кабалой через короткий период времени. Третий фактор, который без участия государства не решается – это сокращение стоимости предмета ипотеки для расширения доступности услуги среди отдельных сегментов.
- Федотов Сергей, управляющий директор управления секьюритизации ОАО “Банк ВТБ”
Вне всякого сомнения, роль государства необходимо усилить, поскольку ипотечные кредиторы фактически отрезаны от необходимого фондирования. Использование зарубежных источников прекратилось, а для госбанков оно ещё и под прямым запретом; надежды на средства накопительного компонента пенсионной системы растаяли. Доля страховых резервов, разрешенных для вложений в структурированные ипотечные бумаги недостаточна. Программа ВЭБ недовыполнена и практически завершена. В таких условиях ипотечный рынок ждёт существенное замедление, если только в ближайшие месяцы не произойдет вмешательства Банка России. Не стану касаться каких-то других экономических условий, а в сегодняшних сильная роль государства необходима и ожидаема.
- Гордейко Сергей, независимый эксперт
В ближайшей перспективе пока не работает в необходимом объеме механизм рефинансирования ипотечных кредитов из пенсионных и других длинных ресурсов, государство будет в той или иной форме обеспечивать основную возможность рефинансировать ипотечные кредиты. В условиях сложной экономической ситуации будет продолжаться развитие различных форм социальной ипотеки.
При интенсивном экономическом росте государство должно уходить из прямой поддержки ликвидности и из социальной ипотеки. По своей сути социальная ипотека это результат дефицита финансовых ресурсов и определенной традиции распределительного управления.
В идеале все учителя, врачи и др. получают зарплату, обеспечивающую выплаты по ипотечному кредиту, а конкуренция и финансовая система позволяют предложить ставки ниже 7 %. В реальных нынешних условиях социальная ипотека обходится дешевле, т.к. затрагивает отдельные категории населения в определенное время.
- Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования»
Роль государства на рынке ипотеки должна и по видимому будет усиливаться прежде всего в части актуальному законодательному регулированию и доработке в соответствие с требованиям рынка и его развитием. Важно чтобы изменения способствовали развитию, а не рынок «тащил «за собой с «муками» те или иные изменения в инфраструктуру и нормативную базу. Вот тут роль государства, прежде всего, актуальна. Сейчас требуют решения и доработки многие вопросы в части проблемной задолженности, управления рисками, фондирования ипотеки, в т.ч. такие как: урегулирование ипотечного страхования, внесение изменения в части работы с проблемной задолженностью и отмены ограничения начальной продажной цены, формализация выпуска ипотечных сертификатов участия применительно именно к жилой ипотеке и т.д.
- Вера Веднева, заместитель начальника отдела развития программ кредитования физических лиц АКБ ”Связь-Банк”
Скорее всего, роль государства будет не усиливаться, а сменит свою направленность в сторону улучшения условий кредитования населения, учитывая текущую нестабильную экономико-политическую ситуации в России. Это станет оправданным в случае, если контроль государства по этому вопросу будет направлен на разработку комплекса мер законодательного, исполнительного и контролирующего характера для стабилизации и приспособления экономики к изменяющимся текущим условиям.
- Дмитрий Амиров, советник председателя правления КБ "МИА"
Участие государства очень важно в социальных проектах. Например, сейчас АИЖК планирует сократить свое присутствие на рынке коммерческой ипотеки, а сосредоточиться на развитии социальных проектов, в частности строительстве объектов инфраструктуры, жилья эконом-класса, социальной ипотеки и прочее.
Иногда важно участие государства на этапе становления рынка, но как только рынок начинает нормально работать, нужно создать для участников равные конкурентные условия. В противном случае это может привести к негативным последствиям. Например, банки, которые не могут конкурировать с госбанками процентными ставками, начинают принимать на себя повышенные риски - предлагают кредиты под минимальный первоначальный взнос, оформить кредит по 1-2 документам и прочее. Проблема заключается в том, что риски, которые на себя берут эти банки, проявятся не сразу. При благоприятной экономической ситуации их, возможно, вообще удастся избежать, но при негативной не спасет даже залоговое обеспечение. Потому что падение цен на недвижимость в кризисный период вполне может достичь 30-40% и более, что стало очевидным во многих регионах страны по опыту предыдущей волны кризиса в 2008-2009 годах, а в настоящее время более половины кредитов выдается с первоначальным взносом менее 20%.
Поэтому я считаю, что не так опасно доминирование банка на рынке ипотеки, как неодинаковые конкурентные условия. Обеспечение равного доступа к фондированию необходимо для равномерно развития рынка.
- Сергей Озеров, председатель правления банка DeltaCredit
На сегодняшний день государство уделяет большое внимание вопросу развития ипотечного рынка. Центральный банк внимательно следит за качеством кредитного портфеля и требованиями по резервам. 13 августа о грядущем удорожании ипотеки говорили в правительстве и в Минстрое. В свою очередь, президент Владимир Путин дал поручение ЦБ разработать соответствующие меры по развитию рефинансирования и секьюритизации ипотеки на первичном рынке, которые позволили ли бы сдержать рост ипотечных ставок.
Все эти факторы выводят рынок ипотечного кредитования на новый уровень. Мы считаем, что в будущем ипотека будет и дальше занимать лидирующее место на рынке розничного кредитования. Что позволяет выполнить показатели, заложенные в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года.
- Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления Абсолют Банка
На текущий момент на рынке существует определенная проблема с доступом к «длинным» деньгам, в таких условиях роль государства на таком социальном значимом рынке будет усиливаться. Вопрос о том, через какие инструменты эта доля будет расти - напрямую через госбанки или через выделение долгосрочного фондирования частным банка - пока еще открыт.
- Альберт Ипполитов, генеральный директор компании Русипотека
В моменты нестабильной экономической ситуации государство должно помогать рынку. На мой взгляд, вне зависимости от ситуации, государство просто обязано предпринимать шаги по развитию рынка секьюритизации через институты развития. Особенно остро этот вопрос стоит в кризисный период, когда снижается количество рыночных инвесторов в ипотечные ценные бумаги.
***
РЕЙТИНГ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ ВИДЖЕТ ИПОТЕЧНЫХ НОВОСТЕЙ НА ЯНДЕКСЕ
ВСЕ НОВОСТИ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА ИПОТЕЧНЫЙ ИНФОРМЕР
РУСИПОТЕКА, 06.10.2014
