Эксперты делятся с Аналитическим центром компании ООО «РУСИПОТЕКА» своим мнением относительно развития рынка ипотечного кредитования (август 2018)

Русипотека: Как вы относитесь к повышению ипотечных ставок? Планируете ли поднимать ставки или уже подняли? На ваш взгляд, является ли начало повышения ставок долгосрочным трендом?

• Синельникова Екатерина, руководитель бизнеса ипотечное кредитование и расчетов по сделкам с недвижимостью Банка Санкт-Петербург

Повышение ипотечных ставок это неизбежный тренд ближайшего будущего, прогнозируемый цикличный процесс. Влияние оказывает геополитическая обстановка, проблемы экономики внутри страны. Будет ли он долгосрочным – покажет время, но с большой долей вероятности обещанных «чистых» 6-8% по ипотеке в ближайшие годы мы не увидим. Банк «Санкт-Петербург» уже увеличил ипотечные ставки с 1 сентября, решение это обусловлено это тем, что мы, как и все коммерческие Банки в России, следим за уровнем процентного риска.

• Антон Красильников, руководитель Центра ипотечного кредитования Банка Зенит

Решением Банка установлена единая базовая ставка по программам классической ипотеки и программе рефинансирования - 10,5% годовых. Увеличение базовых ставок составило 0,7-0,8 п.п. Мы считаем, что повышение процентных ставок по ипотеке не является самостоятельным долгосрочным трендом и продиктовано ростом стоимости ресурсов на рынке.

• Чернявский Андрей, заместитель исполнительного директора Владимирского городского ипотечного фонда (ВГИФ)

Мы все понимаем, что текущее повышение ставок это не попытка извлечь повышенную прибыль при росте спроса на ипотечный продукт, а необходимость, вызванная, прежде всего, ростом стоимости фондирования, а также попыткой сгладить вероятностное повышение ключевой процентной ставки на предстоящем заседании ЦБ РФ. Да, возможность корректировки процентной ставки по нашим ипотечным программам тоже обсуждается в профильных подразделениях. На наш взгляд, рынок должен вернуться на текущие позиции к весне-лету 2019 года.

• Антон Павлов, управляющий директор розничных продуктов Абсолют Банка

Мы уже провели повышение процентных ставок по всей линейки ипотечных продуктов. Стоимости фондирования увеличилась, поэтому банки проводят коррекцию ставок. Пока ситуация такова, что внешние факторы - санкции, монетарная политика не позволят вернуться к снижению в ближайшее время. Мы считаем, что рынок будет находиться под влиянием тренда растущих ставок до конца года и, возможно, первой половину 2019 года.

• Антон Рябов, директор по развитию розничного бизнеса Банка Возрождение

На текущий момент пересматривать размер процентных ставок по ипотеке не планируем. Сейчас клиентам доступна ипотека по ставке от 9,2% годовых. До 31.08.18 в Банке действовала акция «Лето в городе», в рамках которой было возможно оформить ипотеку по ставке 8,99% годовых.

• Александр Пышной, руководитель департамента розничного бизнеса Банка Кубань Кредит

В течение года Центральный Банк регулярно удерживал ключевую ставку на низком уровне, что, в свою очередь, положительно отражалось на росте спроса в сегменте ипотечного жилищного кредитования. Уже не раз наблюдалось падение средней ставки до исторического минимума и ниже – в марте был зафиксирован новый рекорд – 9,64%. Такие благоприятные показатели повышают доступность ипотеки для максимального количества людей, мотивируют их к инвестированию. Повышение ставок не только снижает доступность ипотеки, но и поток клиентов для банков, которые вынуждены конкурировать, чтобы сохранить показатели прироста.
На сегодняшний день КБ «Кубань Кредит» предлагает всем своим клиентам максимально низкую ставку при покупке квартиры в любом объекте от партнеров-застройщиков. Еще в начале лета Банк снизил ставки по программам приобретения жилья в новостройках, и пока не планирует их повышать, так как наблюдается востребованность предложения среди клиентов. Но не исключено, что решение о повышении ставок все же будет принято и это будет крайней необходимостью, продиктованной изменением условий кредитования ключевыми игроками ипотечного рынка, которые являются ориентирами для региональных банков.
Повышение ставок как долгосрочный тренд - это скорее временная необходимость, как отражение текущей экономической ситуации в стране. Трендом можно было бы назвать снижение и удержание ставок на низких показателях в течение последних двух лет, что стало стимулом для здоровой банковской конкуренции и повышения покупательской способности. Повышение ключевой ставки, конечно же, нежелательно, так как приведет к покупательскому затишью среди граждан.

• Евгения Гречихина, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Банка Левобережный

Банк «Левобережный», кроме собственных программ ипотечного кредитования, выдает кредиты по стандартам ДОМ.РФ. Поэтому размер ставок по ипотечным кредитам зависит в первую очередь от условий, предлагаемых ДОМ.РФ. Повышение ставок было вполне ожидаемым, во всяком случае, уже в начале лета этого года было понятно, что дальнейшего падения в этом году точно не будет. Что касается прогнозов, то рост ставок мы еще увидим до конца года, но на сколько и в течение какого периода это произойдет, можно будет увидеть в ноябре.

• Аркадий Тарнопольский, руководитель дирекции ипотечного кредитования банка РНКБ

На текущий момент решение о повышении ставок не принято – все зависит от макроэкономической ситуации и от поведения участников рынка. Те тенденции, которые наблюдаются по коррекции ставок, говорят об окончании гонки ценовых условий в ущерб рентабельности и крупные игроки, в большей части, поняли, что разница в 0,5% для конечного пользователя при средней сумме не критерий выбора. Дополнительно влияние оказали и общие опасение за ускорение инфляции в связи с ростом курса доллара.

Русипотека: Повлияет ли увеличение ставки на 1 пп на темпы развития ипотечного кредитования осенью 2018?

• Синельникова Екатерина, руководитель бизнеса ипотечное кредитование и расчетов по сделкам с недвижимостью Банка Санкт-Петербург

В последнее время в СМИ все чаще поднимается тема повышения ставок по ипотеке, таким образом подогревая панические настроения на рынке недвижимости. Однако, мало кто акцентирует внимание на том, что ставка при выборе недвижимости вторична. Человек, в первую очередь, выбирает «дом» своей мечты. Около 60% людей приобретают недвижимость только один раз в жизни, и если покупатель «пришел, увидел, полюбил», то разница в 1 п.п. не станет фактором для принятия отрицательного решения о покупке. Кроме того, часто из разницы в 0,5-1 п.п. делают трагедию, а на деле это изменение платежа на 500-1000 рублей в месяц. В рамках покупки недвижимости незначительная сумма. Рост объемов выдачи может замедлиться, однако, может сработать и обратный эффект, отложенный спрос может реализоваться в этом году из-за опасений рынка о дальнейшем росте ипотечных ставок.

• Антон Красильников, руководитель Центра ипотечного кредитования Банка Зенит

По нашему мнению, снижение покупательской способности за счет роста ставок будет компенсировано дополнительным спросом, вызванным ожиданием дальнейшего роста ставок в 2019 году.

• Чернявский Андрей, заместитель исполнительного директора Владимирского городского ипотечного фонда (ВГИФ)

Конечно, повлияет. Если мы взглянем на основные ипотечные продукты этого года, то 65% общей занимает перекредитование (рефинансирование) имеющегося ипотечного кредита. Именно этот продукт «уйдет» с рынка при повышении процентной ставки на 1 процентный пункт по причине своей неактуальности, ведь основная масса граждан уже перекредитовалась, сейчас идут сомневавшиеся и те, кто ждал снижения ставки ниже 9%. Если она вернется к 10% - все останутся в своих банках.

• Антон Павлов, управляющий директор розничных продуктов Абсолют Банка

Безусловно, величина процентной ставки является одним из ключевых факторов при принятии решения об оформлении кредита. Именно низкие ставки были основным драйвером роста ипотечного рынка последние два года. Однако, мы думаем, что произошедшее увеличение ставок на 0,5-1 п.п. не окажет негативного эффекта на результат 2018 года. Причин тому несколько. Во-первых, срок действия одобрения по кредиту составляет 3-4 месяца. То есть клиенты будут сейчас оформлять кредиты по "старым" ставкам. Во-вторых, спрос наоборот может вырасти в ожидании дальнейшего роста ставок. Если в начале года многие ожидали дальнейшего снижения ставок и откладывали покупку, то теперь ясно, что тренд изменился.

• Антон Рябов, директор по развитию розничного бизнеса Банка Возрождение

Учитывая набранный темп роста ипотечного кредитования за последний год, а также сезонный спрос в осенне-зимний период, считаем, что увеличение процентных ставок по ипотеке в среднем на 1 п.п. не окажет существенного влияния на объемы кредитования. Наоборот, вероятное увеличение цен на недвижимость на первичном рынке с начала следующего года повлечет за собой, скорее всего, положительный прирост объема сделок по ипотеке.

• Александр Пышной, руководитель департамента розничного бизнеса Банка Кубань Кредит

Увеличение ставки на 1пп может ощутимо отразиться на всех участниках рынка жилищного кредитования. Это приведет к тому, что ипотечные займы для населения начнут дорожать, что, в свою очередь, отразится и на банковском сегменте. Ипотечное кредитование было и будет востребовано среди населения, рынок жилья уверенно растет. Однако стоит отметить, что всегда есть клиенты, для которых вопрос ипотеки безотлагательный, и клиенты, доходы которых позволяют не реагировать остро на текущие изменения. Но также существуют и те, для кого увеличение ставки даже на 1пп. это весомый повод, чтобы отложить покупку – они уходят в тень в ожидании улучшения условий. Отток сегмента «ожидающих» может оказать влияние на темпы развития ипотечного кредитования этой осенью.

• Евгения Гречихина, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Банка Левобережный

Скорее всего, сейчас будет увеличение объемов, поскольку есть уже полученные решения клиентов еще по старым условиям, которыми они точно воспользуются. К тому же можно ожидать, что те, кто задумывался получить ипотеку, активизируются, чтобы успеть воспользоваться все еще выгодной ставкой.

• Аркадий Тарнопольский, руководитель дирекции ипотечного кредитования банка РНКБ

На наш взгляд существенно не повлияет, т.к. условия в любом случае беспрецедентные на рынке, как по ставкам, так и по объему предложений в продажу. Основные ожидания покупателей – подорожание жилья и теперь вот повышения ставок позволит, наоборот, нарастить темпы осенью и закрыть сделки в этом году.

Русипотека: Надо ли на ваш взгляд сохранять низкую ставку по совместным программам с застройщиками?

• Синельникова Екатерина, руководитель бизнеса ипотечное кредитование и расчетов по сделкам с недвижимостью Банка Санкт-Петербург

Маркетинговые активности не покинут рынок, однако, при увеличении процентной ставки Банка есть два варианта развития событий – это либо рост возмещения от застройщика, при сохранении маркетинговой ставки, либо рост маркетинговой ставки, с сохранением суммы возмещения. Важно сохранять прозрачность ценообразования для сторон-участников сделки, если от такой программы выигрывает каждая из сторон, то маркетинговая программа может и должна быть сохранена.

• Антон Красильников, руководитель Центра ипотечного кредитования Банка Зенит

Банк Зенит совместно с застройщиками-партнерами разрабатывает и внедряет выгодные предложения для покупателей недвижимости. Например, максимальная скидка, которую может получить клиент (при выполнении ряда условий) у наших партнеров составляет 4% от стоимости жилья.

• Чернявский Андрей, заместитель исполнительного директора Владимирского городского ипотечного фонда (ВГИФ)

Да, застройщикам в последнее время пришлось перестраивать работу на новые рельсы, что, несомненно, скажется на их жизнеспособности. Поэтому сохранить для них конкурентоспособную процентную ставку было бы очень хорошо.

• Антон Павлов, управляющий директор розничных продуктов Абсолют Банка

Для поддержи строительного сектора, безусловно, необходимо. Около 50-60% квартир в новостройках приобретаются в ипотеку. В 2016 году реализация партнерских программ с субсидированием ставки помогла многим строительным компаниям поддержать продажи. В последующие годы на фоне высоко спроса на недвижимость и действия низких ставок такие программы стали постепенно уходить с рынка. Если рост ставок продолжится дальше и ставки достигнут уровня 12% и выше, то в будущем году это может отразиться на объемах продаж. И тогда интерес к этому продукту может существенно вырасти. Однако не думаем, что у многих банков есть возможности для реализации таких проектов.

• Антон Рябов, директор по развитию розничного бизнеса Банка Возрождение

С точки зрения банка, доходность по таким программам кредитования равносильна остальным продуктам. Для клиента же размер процентной ставки по-прежнему остается одной из основных причин выбора того или итого кредитного предложения или даже объекта недвижимости. Сохранение программ со спецусловиями в любом случае окажет положительное влияние на поток клиентов.

• Александр Пышной, руководитель департамента розничного бизнеса Банка Кубань Кредит

Взаимовыгодное партнерство банков и застройщиков положительно влияет на развитие ипотечного рынка в целом. Благодаря такому партнерству застройщики могут субсидировать часть процентной ставки, и гарантированно реализовывать свои объекты с помощью банка. В свою очередь банк может предоставлять клиентам ипотеку по ставке ниже, чем действующая на тот день ключевая ставка ЦБ. Для обоих участников партнерства клиентская сеть постоянно растет, обеспечивая регулярный спрос и поток клиентов. Поэтому можно с уверенностью сказать, что необходимо развивать партнерские программы, позволяющие сохранять низкие ставки. Именно такую программу «Кубань Кредит» поддерживает с крупнейшим застройщиком Юга России — «ВКБ Новостройки», благодаря чему Банк «не привязан» к движению ключевой ставки и всегда может предоставить максимально лояльные условия в рамках специальных предложений. В том числе, дополнительно предоставляются скидки от застройщиков, что является очень выгодным инвестированием для конечного потребителя.

• Евгения Гречихина, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Банка Левобережный

Вопрос, касающийся застройщиков, очень сложный. За последний год установилась тенденция по снижению объемов сделок со строящимся жильем, несмотря на рекордно низкие ставки на рынке ипотечного кредитования. Мониторинг цен на недвижимость за последние 10 лет показывает, что разница между ценами за 1 кв.м. на первичном и вторичном рынке на сегодняшний день практически исчезла. Решение о покупке недвижимости принимается в первую очередь, исходя из потребности: решение жилищной проблемы либо необходимость инвестирования денежных средств. Ни та, ни другая проблема сегодня не решается приобретением строящейся недвижимости. Это привело к смещению вектора спроса потребителей в сторону готового жилья. Ситуацию усугубляют нововведения в закон об участии в долевом строительстве. Поэтому сохранение низких ставок по ипотечным кредитам для строящегося жилья вряд ли будет эффективным.

• Аркадий Тарнопольский, руководитель дирекции ипотечного кредитования банка РНКБ

Маркетинговый бюджет застройщика может частично перетекать и в снижение ставки, но за это в любом случае будет платить покупатель. На мой взгляд, это подмена понятий, характерная для неразвитых рынков, как и длительная рассрочка от застройщика. Каждый должен заниматься своим делом: Банк - финансами, застройщик – строить. Сделав качественный продукт (квартиру) и правильное позиционирование на рынке – вот, что приводит покупателя, а не УТП низкой ставки.

Русипотека: Что нужно делать и почему в первую очередь при массовом подъеме ставок на рынке?

• Синельникова Екатерина, руководитель бизнеса ипотечное кредитование и расчетов по сделкам с недвижимостью Банка Санкт-Петербург

Нужно ли увеличивать ставки для заемщиков «улицы»? Зависит от структуры входящего потока. Например, у лидера рынка таких клиентов минимум, у маленького банка - максимум, а структура клиентов БСПБ позволяет говорить о том, что увеличивать процентные ставки, исходя из разделения потоков на «своих» и «чужих» нет необходимости.
Нужно ли отменять льготы и акции? Отменять – нет, корректировать – да. Ведь это не просто активность, а целенаправленный, взвешенный, подход, являющийся частью стратегии. Сейчас самое время для руководителей банков еще раз посмотреть на свою стратегию с разных сторон. В таких ситуациях хочется призвать их быть дальновиднее. Необходимо принимать такие меры, которые позволят продолжить наращивать качественный и доходный портфель.

• Антон Красильников, руководитель Центра ипотечного кредитования Банка Зенит

Мы считаем верным развиваться вместе с рынком. Банк стремится оперативно отлеживать последние тренды и предлагать актуальные продукты, которые будут востребованы как розничными, так и корпоративными клиентами.

• Чернявский Андрей, заместитель исполнительного директора Владимирского городского ипотечного фонда (ВГИФ)

На наш взгляд, предпочтительнее является увеличение общего уровня ставок. В этом случае заемщик будет выбирать лучший Банк по сервису обслуживания.

• Антон Павлов, управляющий директор розничных продуктов Абсолют Банка

Увеличивать общий уровень ставок.

• Антон Рябов, директор по развитию розничного бизнеса Банка Возрождение

Размер процентных ставок в каждой конкретной кредитной организации, прежде всего, зависит от стоимости фондирования. В случае если стоимость фондирования не изменяется, то и нет очевидных причин для пересмотра условий по продуктам.
Безусловно, в качестве оперативных мер при повышении рыночных ставок, банки могут досрочно заканчивать различные действующие акции. Если есть необходимость увеличения процентных ставок по базовым программам, то в первую очередь необходимо оценить программы кредитования с наибольшим уровнем риска.

• Александр Пышной, руководитель департамента розничного бизнеса Банка Кубань Кредит

Относительно дальнейшего поведения ключевой ставки существуют различные прогнозы и мнения экспертов, которые отмечают, что рост неизбежно повлияет на общий уровень ставок и повышения первоначального взноса по ипотечным кредитам. В случае, если ЦБ РФ начнет повышать ключевую ставку, то Банк, как и все игроки ипотечного рынка, будет вынужден отреагировать на изменения и внести определенные коррективы в кредитную линейку, но это не самый вероятный сценарий развития событий.
На данный момент КБ «Кубань Кредит» ООО продолжает политику повышения доступности ипотеки для каждого клиента и предлагает минимальный первоначальный взнос в размере 5%. Сохраняются ипотечные ставки в размере 8,5 % для приобретения недвижимости в новостройках и 10,49% для жилья на вторичном рынке.

• Евгения Гречихина, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Банка Левобережный

• Аркадий Тарнопольский, руководитель дирекции ипотечного кредитования банка РНКБ

Самое простое – отменить акции и льготы, но это УТП – часть маркетинговой стратегии, а закрывать рекламу – это первый путь к потере рынка, поэтому вынуждено нужно концентрироваться на своей клиентской базе и уменьшать уровень риска. Выбрал бы увеличить ставки для улицы.

Русипотека: Как вы относитесь к законодательному закреплению права заемщика на реструктуризацию кредита в случае потери работы или болезни? Видите ли вы какие-либо риски для банков, если данная инициатива будет реализована? Банк России прорабатывает данную инициативу с учетом интересов банков и заемщиков.

• Синельникова Екатерина, руководитель бизнеса ипотечное кредитование и расчетов по сделкам с недвижимостью Банка Санкт-Петербург

Инициатива довольно спорная, пока представляется, что она не защищена от намеренных манипуляций недобросовестных клиентов, и это основной риск. Очевидно, такое право клиентов - дополнительные расходы для банков, а это значит очередной рост стоимости ипотечного займа. Все меры, которые позволяют снизить риск дефолта кредита, я поддерживаю. Пока мы не видели проект законодательства и поэтому о рисках говорить преждевременно.

• Антон Красильников, руководитель Центра ипотечного кредитования Банка Зенит

Банк Зенит не возражает против реструктуризации задолженности заемщиков направленной на помощь в сложной финансовой ситуации. При этом мы не поддерживаем принудительное для банков снижение процентной ставки.

• Чернявский Андрей, заместитель исполнительного директора Владимирского городского ипотечного фонда (ВГИФ)

Мы относимся к этому отрицательно, так как это еще один повод для повышения процентных ставок по ипотеке.

• Антон Павлов, управляющий директор розничных продуктов Абсолют Банка

В нашем банке, как и большинстве ведущих ипотечных банков, действуют программы реструктуризации. И действующие предложения находятся в рамках предложенной законодателем логики. Мы не видим рисков в том, если действие таких программ регулятор законодательно закрепит. Особенно, если ЦБ предложат банкам дополнительные льготы по созданию резервов по таким кредитам. В соответствии с действующими нормативами по реструктурированным кредитам требования резервирования выше, так как изменение условий кредитования связано с ухудшением финансового положения заемщика. Собственно это является причиной прогнозов, что в случае роста количества обращений за реструктуризацией у банков вырастут расходы. Однако мы не ожидаем, что законодательное закрепление действия такой программы может привести к росту количества реструктуризаций. Реструктуризация - это инструмент, который позволяет заемщику временно снизить кредитную нагрузку, но не освобождает от обязательств и не уменьшает их размер. То есть в случае предоставления каникул, выплата платежей за льготный период переносится на более поздний срок или распределяется на весь срок в зависимости от выбранной формы. Поэтому, как правило, клиенты обращаются с просьбой изменить условия кредитования в тех случаях, когда это действительно необходимо. И банк, который в свою очередь заинтересован в восстановлении платежеспособности заемщика и качества обслуживания кредита, готов предлагать решения.

• Антон Рябов, директор по развитию розничного бизнеса Банка Возрождение

Как правило, у ведущих ипотечных банков уже есть собственные программы реструктуризации, которые оптимальным образом учитывают нюансы кредитных программ и позволяют более гибко решать вопрос клиента, не ставя жестких ограничений в количестве предоставляемых реструктуризаций и причинах их возникновения.

• Александр Пышной, руководитель департамента розничного бизнеса Банка Кубань Кредит

Любое нововведение всегда имеет две стороны. И от того как правильно будут изучены все аспекты изменений, проанализированы будущие результаты, и будет зависеть успех реализации запланированного. Не является исключением и данное предложение по изменению законодательства в части закрепления прав заемщика на реструктуризацию кредитов в случае возникновения объективных финансовых трудностей. Существуют определенные риски, связанные с вводом данных изменений. Среди основных - стандартизированный подход и вероятность мошенничества со стороны заемщиков, которые будут фальсифицировать потерю работы, чтобы воспользоваться льготными условиями. Также закрепление законодательного права заемщика на реструктуризацию может негативно сказаться на ответственном поведении заемщиков, диссимулируя их создавать подушку безопасности. Именно тщательная подготовка необходимых изменений, при условии установления соответствующих параметров, четких критериев и описания всех ситуаций, в которых могут оказаться заемщики, позволит снизить банковские риски, исключив вероятность злоупотребления заемщиками таким правом и успешно реализовать программу.

• Евгения Гречихина, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Банка Левобережный

Защита прав – дело хорошее. Но всегда есть другая сторона медали – это всевозможные злоупотребления. В качестве примера можно привести закон о банкротстве физических лиц. После вступления в силу этого закона появилось очень много специалистов, обещающих избавление от долгов за отдельную плату. Только заемщикам никто не объясняет, что запрет на обращение взыскания на единственное жилье не распространяется на ипотеку, поэтому, вместо погашения задолженности перед банком, они готовы платить за сомнительные перспективы. Учитывая 12-летний ипотечный опыт Банка «Левобережный», можно с уверенностью сказать, что сам по себе факт предоставления реструктуризации кредита – это не панацея, заемщик должен понимать, что только от него зависит, сможет ли он восстановить свою платежеспособность или нет.

• Аркадий Тарнопольский, руководитель дирекции ипотечного кредитования банка РНКБ

Инициатива правильная – она позволит в понятном механизме находиться как банкам, так и заемщикам, при этом, на мой взгляд, еще необходимо закрепить не только право, но и обязанность заемщика это сделать. Ведь основные дефолты происходят от нежелания заемщика идти навстречу банку, которому в первую очередь не выгоден дефолт.

***

РУСИПОТЕКА, 29.09.2018