Рефинансирование ипотечных кредитов - ипотечный продукт года

В связи со снижением ключевой ставки и инфляции, наметился общий тренд на снижение кредитных ставок по всем банковским продуктам. Ипотечные кредитные ставки за последние два-три года постепенно стали снижаться с уровня 13-14% до 11% (на 01.07.17 по данным ЦБ) и продолжают снижаться. Этого снижения стало достаточно, чтобы заемщики стали обращаться в банки с просьбой рефинансировать их ипотечный кредит по более низкой ставке.

В первой половине 2017 года на волне спроса, банки стали разрабатывать и внедрять программы рефинансирования. Аналитический Центр компании ООО «РУСИПОТЕКА» проанализировал текущее состояние рынка рефинансирования, что отразилось в двух статьях руководителя аналитического центра Сергея Гордейко:

•  «Обратная сторона модных ипотечных трендов: рефинансирование»
•  «Обратная сторона модных ипотечных трендов: непрерывное снижение ставок»

Также мы провели опрос среди ведущих экспертов ипотечного рынка и попросили ответить на два вопроса:

• При каких условиях банкам интересно рефинансировать своих собственных заемщиков?
• Сколько продлится рост рефинансирования относительно других ипотечных программ?

Карина Кучерук, - начальник управления ипотечных продаж, Банк Уралсиб

На сегодняшний день у нас нет программ рефинансирования внутренних клиентов, своих заёмщиков. Программа рефинансирования для клиентов с улицы, имеет главной целью привлечение новых клиентов за счет заемщиков других банков. Программа набирает обороты, пользуется большим спросом и, безусловно, будет являться в текущем году одной из топовых позиций продуктовой линейки. Для клиента это отличная возможность рефинансировать все имеющиеся кредиты и кредитные карты, а не только ипотечный кредит другого банка под более низкую ставку. Важным фактором в динамике роста программы рефинансирования по отношению к другим кредитным программам, является возможность увеличения суммы кредита. Клиенты, которые предпочитают гасить кредиты досрочно и понимают, что увеличив сумму смогут позволить себе покупку дачи ли новый хороший ремонт, начинают пользоваться этим продуктом. Уверена, что этот продукт будет активно развиваться до тех пор, пока снижение кредитных ставок не замедлят свою динамику.

Какой самый главный интерес банка при рефинансировании своих клиентов? Самый эффективный тот, кто, снижая ставку по текущему портфелю, увеличивает его объем. Помимо планов продаж, важным показателем является объем, качество портфеля и его доходность. Время бездумного демпинга и отчаянного пиара прошло. Теперь важно всем игрокам сохранять доходность, выполняя планы продаж.

Екатерина Синельникова, - руководитель бизнеса ипотечное кредитование дирекции розничного бизнеса, Банк Санкт-Петербург

Рефинансирование собственных заемщиков станет интересным банкам, если будут изменены подходы к данному продукту на уровне законодательства, а именно:
а) исключение требований ЦБ в части признания изменений условий кредитования, которые осуществляются при внутреннем рефинансировании, реструктуризацией с дальнейшими последствиями в форме увеличения размера резерва по данным ссудам и необходимости осуществления дальнейшего мониторинга финансового положения и качества обслуживания по данной ссуде;
б) возможность включения данных ссуд в портфель кредитов для целей секьюритизации;
в) возможно, в каком-то виде государственная поддержка банка.
Считаю, что рост рефинансирования будет популярным, пока активно снижается ключевая ставка.

Павлов Антон, - директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банк

Запуск программы по рефинансированию кредитов внутри банка имеет несколько сложностей. Есть кредитный договор, подписывая который клиент соглашается на определенные условия предоставления кредита - размер ссуды, срок кредитования, процентная ставка и прочие параметры. Если банк будет постоянно пересматривать условия кредитования по действующим кредитам, то это приведет к повышению рисков и существенному увеличению операционных затрат, что в конечном итоге отразится на величине процентной ставки. В настоящее время данный продукт не является массовым, так как для клиента рефинансирование - это определенные временные и финансовые затраты (услуги оценочной компании, страховании, справки от банка-кредитора и пр.), поэтому далеко не для всех заемщиков рефинансирование является лучшим решением. Если разница в ставках меньше 1,5 процентного пункта, то выгода неочевидна. Если с момента оформления кредита прошло уже более половины срока, то также это не всегда рационально (при аннуитетных платежах вначале выплачиваются проценты, а потом тело кредита).

Мы ожидаем, что со снижением ставок спрос на рефинансирование будет расти. По нашим прогнозам доля данного продукта может достигнуть 20-25% от объемов вновь выдаваемых ипотечных кредитов уже в 2019-2020 гг."

Виктория Новская, - начальник управления партнерских продаж департамента розничного бизнеса Банк ЗЕНИТ

Рефинансирование собственных заемщиков для банков весьма болезненная процедура. Во-первых, это не приветствуется ЦБ РФ. С формальной точки зрения изменение условий по кредиту в сторону смягчения и/или выдача нового кредита на погашение действующего кредита расценивается как признаки ухудшения положения заемщика, а значит кредитор должен досоздать под такой кредит резервы, что крайне болезненно для банковских нормативов и накладно для акционеров.

Во-вторых, это дополнительные операционные затраты, которые, как правило, не окупаются

В-третьих, это еще и финансовые потери в виде снижения процентной ставки, что в совокупности с двумя вышеуказанными причинами зачастую делает рефинансирование внутри банка финансово-бессмысленной процедурой.

Если, к примеру, взять европейскую практику, то там считается нормальной ситуация, когда заемщики раз в 3-4 года мигрируют из банка в банк, это считается естественной миграцией клиентов. При этом это вовсе не означает, что эту ситуацию надо «пустить на самотек». В реальной жизни уже достаточно много банков перешли на расчет life time value по клиентам, и здесь очевидно, что кредит становится продуктом-якорем для большинства клиентов. Это означает, что если заемщик имеет другие продукты банка, то иногда выгоднее проиграть в одном продукте, чтобы в целом клиент остался в банке и принес пусть меньше, но все-таки доход.

Считаю, что рост программы рефинансирования был ожидаем из-за последних корректировок ключевой ставки со стороны ЦБ, что заставило коммерческие банки снизить свои ставки по розничному кредитованию. Поэтому этот существенный рост будет продолжаться только до тех пор, пока ставки не будут зафиксированы на каком-то среднем уровне, без существенных скачков в краткосрочном временном интервале."

Денис Алферов, - начальник управления по работе с партнерами, Юникредит Банк

Сегодня рефинансирование ипотечных кредитов рассматривается прагматично: если текущая ставка на рынке ниже той, что в кредитном договоре, клиенту выгодно рефинансировать кредит. С учётом снижения рыночных ставок и упрощения процедуры, такая услуга очень востребована в последнее время, но при этом банки редко оказывают её для собственных заёмщиков. Объёмы рефинансирования будут значимыми, пока сохраняется большой объём клиентов со ставками выше 12% - по нашей оценке, это продлится как минимум до конца 2018 года.

Назар Аржанников, - руководитель группы аналитики рынка ипотечного, Банк ДельтаКредит

Банкам интересно рефинансировать своих собственных заемщиков при условии наличия у заемщика кредитов в других банках, помимо основного, для того, чтобы частично компенсировать снижение ставки выдачей допсредств на погашение остальных кредитов в других банках. Либо при условии продажи дополнительных кросс-продуктов (потребительский кредит, автокредит, комиссионных продуктов). Так же это интересно с целью удержать клиента, в случае, если он намерен рефинансироваться в другом банке (ведь в таком случае банк лишается процентных доходов вообще).

Рынок понимает, что в первую очередь будут рефинансироваться клиенты, оформившие ипотечный кредит в первой половине 2015 года (в особенности 1 кв 2015). Есть также понимание, что такие клиенты уже активно начали рефинансироваться, поскольку жизненный цикл кредита у таких заемщиков находится в своей «молодой» стадии, до 2,5 лет, при среднем сроке запрашиваемого кредита 175 мес в тот период (по данным ЦБ), и в рефинансировании у таких клиентов есть рациональная выгода.
Что касается динамики, то наиболее финансово-грамотные из таких заемщиков также понимают, что на текущем рынке как минимум до конца 2017 года ставка может снижаться каждый квартал на 0,5-0,75%, таким образом есть смысл подождать и получить более низкий процент.

Я ожидаю локальный всплеск рефинансирования осенью (в целом можно говорить о 2-м полугодии 2017), через 2-3 недели после очередного решения о снижении ставки ЦБ РФ, что приведет к опережающей динамике роста рефинансирования относительно широкого рынка ипотеки. Как только этот пул заемщиков рефинансируется, то динамика рынка ипотеки и рынка рефинансирования должна выровняться и доля сделок по рефинансированию должна выйти на пологую прямую, относительно постоянную к динамике рынка ипотеки.

Александр Бунин, - руководитель развития кредитных продуктов дирекции по развитию розничных продуктов, АК БАРС" БАНК

Рефинансирование для банков интересно при условии кредитования TOP UP (сумма вновь выдаваемого кредита больше, чем ОСЗ рефинансируемого кредита: рефинансируется собственный кредит и кредит(ы) в другом банке(ах). Считаю, что рост продлится до тех пор, пока предложения по рефинансированию будут выгоднее, чем условия по ранее выданным кредитам, ОСЗ по которым еще достаточно большой, и период обслуживания составил не более 5 лет.

РУСИПОТЕКА, 24.08.2017