Ипотечные ценные бумаги. Когда миф превратится в реальность?

3-4 июля 2002 г. состоялся круглый стол "Финансовый инструментарий ипотеки", посвященный обсуждению основных моментов законопроектов, находящихся в настоящий момент на рассмотрении в Госдуме. Речь шла о новых инструментах: во-первых, об ипотечных ценных бумагах и, во-вторых, о договорах строительных сбережений. Вашему вниманию мы предлагаем выдержки из наиболее интересных выступлений участников круглого стола.

Владимир Тарачев, заместитель председателя Комитета Государственной думы по кредитным организациям и финансовым рынкам.

Уважаемые коллеги, позвольте мне открыть заседание нашего круглого стола. Мы подготовили к обсуждению комплект документов: это принятый в первом чтении законопроект "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", заключение на него правительства (положительное) и президента (не совсем положительное). Также мы будем затрагивать проект закона "О строительных сберегательных кассах", который готовится экспертами комиссии по ипотеке. И, наконец, многострадальные поправки, в частности касающиеся обеспеченных облигаций, в закон "О рынке ценных бумаг".

Что объединяет все эти три законопроекта? Их объединяет ипотека. Но нас касается только ее финансовая часть, финансовый сектор, ведь речь идет о новых инструментах: во-первых, об ипотечных бумагах и, во-вторых, о договорах о строительных сбережениях. В обоих случаях мы говорим о новом классе кредитных институтов: ипотечных банках и строительных сберегательных кассах. Удивительно, но ранее эта тема больше интересовала строителей. На аналогичных мероприятиях мы всегда видели представителей московских строителей и Госстроя. Однако пора и финансовому рынку переходить к конкретным шагам. Цель всех проектов - привлечь деньги для программы ипотечного кредитования и построить при этом прозрачные финансовые схемы. В то же время перечисленные законы - не только финансовые, но и социальные. Мировой опыт показывает, что финансирование жилищного строительства построено на конкретных институтах: государственных и частных. Пока нет такого механизма, вся ипотека, к сожалению, <мертва>, что мы сейчас и наблюдаем.

Закон об ипотечных бумагах предлагает разнообразные виды ипотечных ценных бумаг, ориентируясь на международный опыт. В процесс эмиссии и обращения этих бумаг будут включены и банки, и специализированные ипотечные агентства. Я допускаю, что на первых порах нам не нужно гнаться за какими-то глобальными программами, ведь любой маленький банк, обладая пулом ипотечных кредитов, получит возможность выпускать под них свои бумаги, гарантированные, например, государственными или местными властями.

Системы рефинансирования долгосрочных жилищных кредитов существуют в большинстве стран с развитыми рынками. Однако имеющиеся сегодня в России виды ценных бумаг не удовлетворяют условиям, предъявляемым ипотечным инструментам. Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг, на мой взгляд, является их высокая обеспеченность. К сожалению, многие не могут это понять. Покупатель таких бумаг защищен от большинства рисков. Помимо всего прочего, он получает право залога на имущество эмитента, выпускающего эти бумаги. В результате вся схема получает дополнительную жесткость. Права владельцев ипотечных бумаг защищены дважды. Сначала они защищены ипотечным кредитом и, кроме того, объектом недвижимости. Закон обязывает эмитента до начала выпуска любого из видов ценных бумаг сформировать так называемое "ипотечное покрытие". С одной стороны, это покрытие является источником получения инвесторами платежей по ипотечным бумагам, а с другой - естественно, обеспечением. В покрытие, т.е. в пул ипотечных кредитов, включаются далеко не все кредиты. Здесь чрезвычайно важно провести тщательный отбор наиболее качественных из них. Таким образом, многократно возрастает требование к унификации и стандартам ипотечного кредитования.

В законопроекте прямо указаны эти требования и стандарты. Это обеспечивает минимизацию возможных рисков при долгосрочном жилищном кредитовании, а также надежность ипотечных ценных бумаг. Напомню, что в законе об инвестировании пенсионных накоплений, который уже принят в Государственной думе, ипотечные бумаги упомянуты как один из основных объектов инвестирования.

Павел Филимошин, заместитель начальника Управления регулирования выпуска обращений эмиссионных ценных бумаг Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг России.

Так как я достаточно давно занимаюсь этой темой, мне хотелось бы в своем выступлении поднять ряд вопросов, возникающих в связи с рассмотрением этого законопроекта. Сам законопроект называется "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", т.е. даже из названия видно, что он должен описывать некий новый финансовый инструмент, некую ценную бумагу, которая должна по каким-то базовым принципам отличаться от всех остальных эмиссионных либо неэмиссионных бумаг в Российской Федерации.

Законопроект предлагает отличать ипотечную бумагу на основе введения нового механизма, нового института, который законопроект называет "ипотечным покрытием". Первый вопрос, который возникает в связи с этим, это отсутствие такого понятия, как "ипотечное покрытие", что делает не совсем понятным само определение "ипотечные ценные бумаги". Вообще, одна из слабостей законопроекта состоит в том, что в нем отсутствуют определения тех понятий, которые в этом законопроекте употребляются. Что понимает законопроект под "ипотечным покрытием"? Ипотечное покрытие делится на две части: основное ипотечное покрытие и дополнительное. Основное ипотечное покрытие - это та часть, которая непосредственно связана с ипотекой и вытекает из нее. При этом к таким денежным обязательствам закон предъявляет определенные требования.

• Первое требование. Обязательства должны вытекать только из двух видов договоров: кредитных и договоров займов. Иные виды договоров не допускаются.
• Второе требование. Размер кредита и сумма займа не должны превышать 70% от рыночной стоимости недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки.
• Третье требование. Рыночная стоимость недвижимого имущества должна быть определена независимым оценщиком.
• Четвертое требование. Обременение ипотеки, сама ипотека, залог должны быть зарегистрированы в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Это общемировая практика. И если за счет кредитных средств либо за счет средств займа приобретается жилое недвижимое имущество, то закон специально оговаривает, что предметом ипотеки должно выступать именно это жилое недвижимое имущество, которое приобретается за счет заемных средств. Однако здесь появляются вопросы: стоит ли нам ограничиваться этими требованиями, не являются ли они излишними и какая практика существует на мировых рынках, в частности в Германии? Сейчас, например, обсуждается идея о том, чтобы, не устанавливая жестких требований по денежному обязательству, определить несколько категорий рисков и критерии, по которым те или иные денежные обязательства будут попадать в ту или иную категорию риска. Соответственно, выпуская бумагу, эмитент будет заранее заявлять, к какой категории риска будут относиться денежные обязательства, которые будут составлять ипотечное покрытие.

Законопроект описывает два вида ипотечных ценных бумаг: бумагу, образованную по долговому принципу, которая называется "закладным листом", и бумагу, основанную на долевом участии и на доверительном управлении, называемую "ипотечным сертификатом участия". Я начну со второй бумаги, потому что она не получила широкого распространения в Российской Федерации. Вообще изначально сочетание двух таких механизмов, как долевое участие и доверительное управление, вызывает определенные трудности. С одной стороны, право собственности на имущество, которое находится в доверительном управлении, распылено между различными участниками общедолевой собственности, а, с другой стороны, права на доверительное управление имуществом сосредоточены в руках управляющей компании. В этих условиях, чтобы управляющая компания не могла затронуть права собственников имущества, которое находится в доверительном управлении, ее деятельность, на мой взгляд, должна быть очень жестко регламентирована законом.

По-моему, особенности ипотечного сертификата участия заключаются только в особых условиях договора доверительного управления. Владелец ипотечного сертификата участия будет заинтересован прежде всего в получении определенной заявленной суммы в течение определенного срока. Его, по всей видимости, не будет или не сильно будет волновать, откуда эта сумма будет браться и что будет происходить с теми денежными обязательствами, платежи по которым как раз приводят к возникновению тех денежных средств, за счет которых осуществляются платежи по ипотечным сертификатам участия. В свою очередь управляющая компания будет выполнять технический сбор таких платежей и должна иметь право применять все предусмотренные законодательством действия к принуждению должников платить по обязательствам, требования по которым входят в состав ипотечного покрытия, вплоть до обращения взыскания на то недвижимое имущество, которое выступает предметом ипотеки.

Бумаги первого типа - закладные листы ,или ипотечные облигации. Здесь законопроект предлагает описывать отношения, возникающие между эмитентом и владельцем бумаги, путем введения специального, особого способа обеспечения исполнения обязательств. Такой способ называется в законопроекте "обеспечение ипотечного покрытия". Введение этого специального способа объясняется в законопроекте тем, что имущество, выступающее предметом, за счет которого осуществляется обеспечение исполнения обязательств по бумаге, в случае банкротства эмитента выводится из общей конкурсной массы и составляет особую конкурсную массу, за счет которой в первую очередь осуществляется удовлетворение требований владельцев закладных листов.

Совсем недавно Государственной думой в третьем чтении была принята новая редакция законопроекта "О банкротстве". Выделение какого-либо имущества должника из конкурсной массы возможно только путем внесения соответствующих поправок в Гражданский кодекс и в закон "О банкротстве". На мой взгляд, будет очень сложно провести такие поправки через Государственную думу, через Совет Федерации и президента. Поэтому мне кажется, что каких-либо особых причин настаивать на введении особого способа обеспечения исполнения обязательств в настоящее время не существует. Я бы предложил подумать над тем, чтобы назвать этот особый способ привычным названием - залогом, который используется в Гражданском кодексе и в законе "О залоге".

Отдельная глава законопроекта посвящена процедуре эмиссии ипотечных бумаг. Подробно описываются ее этапы и механизмы. Мне кажется, что в этом законопроекте нужно либо полностью исключить эту часть, либо сильно ее уменьшить, потому что все существенные положения, регулирующие особенности эмиссии, содержатся в поправках к закону "О рынке ценных бумаг".

И последнее, что я хотел сказать, это требования к эмитентам ипотечных ценных бумаг. Кто имеет право выпускать такие бумаги? Законопроект делит эмитентов на специализированных и неспециализированных. Насколько я себе представляю, в качестве специализированных эмитентов была сделана попытка создать специализированные ипотечные банки, финансовые институты, которые занимались бы только деятельностью, связанной с ипотечным рефинансированием, с выпуском ипотечных бумаг, с тем чтобы ограничить риски, которые возникают при осуществлении иной коммерческой деятельности. К сожалению, в этой части законопроект не совсем последователен.

Александр Семеняка, директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Когда мы говорим об ипотеке, ипотечных кредитах, то понимаем, что, для того чтобы этот процесс был массовым, нужно организовать регулярное рефинансирование ипотечных кредитов, поскольку капитализация банковской системы сегодня не позволяет выдавать крупные и долгосрочные кредиты населению. Поэтому роль и место агентства заключается именно в регулярном выпуске ипотечных ценных бумаг, за счет которых и происходит приток денег с рынка капитала.

Наша задача - выступать в роли некоего регулярного эмиссионного центра. При этом, как всякий эмитент, мы смотрим на возможные группы инвесторов, которые будут покупать наши ценные бумаги. И, конечно, основной инвестор сегодня в России - это Пенсионный фонд РФ. Недавно проект закона "Об инвестировании накопительной части средств пенсионной системы" был принят в третьем чтении. Он разрешает инвестировать в ипотечные ценные бумаги как тем, кто сам управляет своими средствами, так и "молчунам", т.е. тем, кто не будет активно управлять своими пенсионными резервами. Так вот, средства "молчунов" тоже будет разрешено инвестировать в ипотечные ценные бумаги при условии, если они гарантированы государством.

Я думаю, что ипотечные ценные бумаги в значительной степени могут помочь не только Пенсионному фонду, но и вообще любому долгосрочному инвестору, который думает о проблеме инвестирования рублевого капитала. Сразу делаю оговорку, что мы ведем речь именно о рублевых ценных бумагах. Агентство как орган федеральной власти не планирует эмитировать внутри России бумаги, номинированные в валюте. Понимая, что речь, по сути дела, идет о формировании нового сегмента рынка, мы осознаем, что с самого начала нужно определить правила игры. Во главу угла мы ставим появление бумаги, которой будет присвоен рейтинг. Почему нужен рейтинг? Потому что любая ипотечная ценная бумага - это очень сложный инструмент использования различных форм залога и уступок. То есть ипотечное покрытие - это сложная система договорных отношений. И не только частный инвестор, но и многие институциональные инвесторы сегодня не имеют опыта самостоятельной оценки этих рисков. Поэтому данный риск должны оценивать специализированные финансовые институты, а именно рейтинговые агентства. Мы внесли в ФКЦБ России предложение о том, чтобы рейтингование было обязательным требованием к выпускаемым ипотечным ценным бумагам. И даже если это не будет принято сейчас, мы все равно добровольно будем получать такой рейтинг. Все должны иметь одинаковую систему оценок. Если в школе за хорошие знания ставят 5, за не очень хорошие - 3, то такая же система оценки должна применяться и к ипотечной ценной бумаге. Если мы говорим, что априори считаем ее надежной, то нужно научиться выставлять ей оценку. Поэтому мы благодарны компании Standard & Poor's, что она откликнулась на нашу просьбу. Мы уже провели с ними очень детальные консультации и совместные встречи с ФКЦБ России. 

Почему мы говорим о рейтинге? Потому, что мы ставим своей целью получить рейтинг для ипотечных бумаг на уровне, равном Российской Федерации. Если мы это сделаем, то у нас будет максимально широкая база внутренних инвесторов и соответственно максимально низкая стоимость привлекаемого капитала, что априори сделает возможным существенное снижение стоимости ипотечного кредитования для населения. То есть, по нашим расчетам, получить рейтинг, равный Российской Федерации, вполне реально. 

 Теперь несколько слов о законе. Я думаю, что та критика, которая звучала в адрес закона, касается в основном первой редакции, которая была принята в первом чтении. Мне хочется выступить в защиту ФКЦБ России, потому что после первого рассмотрения комиссия продолжала работу по совершенствованию закона и к моменту получения замечаний президента часть из них уже была в текущей редакции учтена. Соответственно замечания, которые были высказаны президентом, сегодня учтены и та редакция законопроекта, которая подготовлена к сегодняшнему моменту, существенно отличается от первого варианта, при этом все-таки сохраняя свою концептуальную основу.

Давайте чуть подробнее остановимся на ипотечном сертификате участия, потому что его текст претерпел более серьезные изменения по сравнению с первой редакцией. По нашему мнению, сертификат участия не должен быть эмиссионной бумагой. Почему? Потому, что у эмиссионной бумаги наряду с очевидными достоинствами есть существенный недостаток, а именно требование, что эмитент должен существовать, т.е. не прекращать свою жизнь в течение последующих 10-20 лет. 

На развивающемся рынке, где на деятельность любого хозяйствующего субъекта оказывают влияние различные риски, компания может прекратить свое существование по целому ряду причин. Хотя может возникнуть странная ситуация, когда заемщики по ипотечным кредитам продолжают исправно платить, а из-за каких-то иных рисков эмитент признан банкротом и его надо ликвидировать. Получается, что бумагу искусственно надо изъять из обращения, поскольку исчезает эмитент, хотя по ипотечным кредитам никаких проблем нет. Поэтому мы считаем, что должен родиться новый инструмент, который не будет нести риск эмитента. Так вот, если рассказать, не углубляясь в детали, что такое, по моему мнению, сертификат участия, то это ипотечная неэмиссионная ценная бумага, которая удостоверяет три права: право общей собственности в ипотечном покрытии; право требовать надлежащего управления этим ипотечным покрытием и право требовать выплат, полученных по ипотечному покрытию от управляющей компании. То есть конструкция во многом напоминает конструкцию паевых фондов, но есть существенное отличие, как по существу, так и с юридической точки зрения. Всеми средствами по ипотечному покрытию управляет специальная управляющая компания, и если с ней что-то происходит, например банкротство, то не составляет проблемы нанять другую управляющую компанию. То есть нет никакого отдельного посредника-эмитента между заемщиком и инвестором.

Теперь несколько слов об ипотечном покрытии, ведь на самом деле, если вернуться к рейтингу ипотечной ценной бумаги, рейтингуется ипотечное покрытие. Думая о своем первом выпуске, мы прежде всего анализируем, каков риск неплатежа и риск досрочного погашения. Для того чтобы эти риски минимизировать, мы разрабатываем так называемые стандарты, в которые включаются все существенные условия ипотечного кредитования.

Закрываться от риска неплатежа мы будем за счет определенного соотношения текущего коэффициента покрытия, т.е. обслуживание по кредиту не должно превышать 30-35% годового дохода заемщика. Кроме того, мы должны обременить ипотекой жилую недвижимость. И в этом кроется наибольшая проблема. Как выселить человека из жилья, когда каждому гражданину право на жилье гарантировано Конституцией РФ? Но если посмотреть в деталях, как должно быть обеспечено конституционное право на жилье, то оно может быть обеспечено либо на основании собственности, либо на условиях аренды, либо на условиях найма. С точки зрения ипотеки на самом деле важно не выселить человека из квартиры, а лишить его титула собственности. Позиция агентства заключается в том, что ипотека - это не кредит для решения жилищной проблемы, а кредит для покупки собственности, которая растет в цене. Тут же возможен вопрос: а почему эта собственность будет всегда расти в цене? Потому, что существует проблема инвестирования больших и долгосрочных капиталов в России. Во всем мире все долгосрочные капиталы также инвестируются в недвижимость и в инструменты, которые связаны с этой недвижимостью. Поэтому сам факт того, что приток новых денег всегда идет именно в недвижимость и производные от недвижимости инструменты, обусловливает то, что, например, в Соединенных Штатах цена на жилье растет на 8% в год, хотя ставка кредитования составляет 5,5%. 

Если посмотреть на ситуацию в России, то у нас стоимость жилья растет в среднем на 25% в год в рублях, а ставка кредитования у Сбербанка на сегодня - где-то 20-22%. Поэтому если человек имеет накопления, то, покупая жилье, он инвестирует средства не просто надежно, он инвестирует их доходно. А ипотечный кредит помогает ему приобрести собственность. По сути, если по каким-то причинам человек потерял работу и не может погасить ипотечный кредит, то в этом случае он просто теряет титул собственности и квартира по итогам справедливого аукциона перейдет к долгосрочному инвестору. Тот, в свою очередь, вряд ли будет насильно выселять жильцов, а просто сдаст им эту квартиру в аренду.

Мы не игнорируем проблемы, которые заложены здесь, но считаем, что эти проблемы при взаимодействии с региональной властью, с федеральным правительством в общем-то решаемы, причем не через годы, а в ближайшем будущем, я думаю, мы с ними справимся. Сегодня большую озабоченность вызывает риск досрочного погашения. По нашему мнению, рынок России - развивающийся рынок - отличается от развитых рынков спрэдами между макроэкономическими индикаторами. На Западе они гораздо ниже, чем у нас в России, но соотношение приблизительно на том же уровне. И поскольку мы думаем о 10-20-летних сроках, то вынуждены прогнозировать на эту перспективу. Возможно, что если человек будет продолжать платить в счет погашения кредита те же 30% от своего месячного дохода, то он выплатит его гораздо быстрее, чем было рассчитано. Риск досрочного погашения очень серьезен, учитывая, что ситуация в стране все-таки должна улучшаться в силу объективных причин, поэтому сегодня мы опасаемся выпускать ипотечные облигации. Если мы говорим про закладной лист (ипотечную облигацию), то это эмиссионная бумага. То есть существует эмитент, у которого есть риск того, что он зафиксирует обязательства на срок, на который номинально выдается кредит по некой фиксированной ставке, а реально он эти деньги получит раньше. Что тогда будет происходить? Тогда возможен разрыв между тем, что планировалось, и тем, что произошло. И этот разрыв на самом деле может быть весьма значительным, особенно если в стране ситуация будет улучшаться быстрее, чем мы предполагаем. Поэтому, сопоставляя эти две бумаги, мы рекомендуем на первом этапе все-таки научиться выпускать сертификаты участия. И, по мере того как рынок будет становиться более стабильным, будет приобретаться опыт перехода к выпуску облигаций. Наше предложение - двигаться от простого к сложному.

Олег Иванов, ответственный секретарь Экспертного совета Государственной думы по законодательству о ценных бумагах и фондовом рынке.

Как мне представляется, все три темы - кредитной кооперации, строительных сбережений и ипотечных банков - упираются в одну большую проблему, связанную с несовершенством российского банковского законодательства.

Я начну со ст. 2 закона "О банках и банковской деятельности", в которой содержится классификация кредитных организаций, которые имеют право существовать в РФ. У нас кредитные организации в соответствии с упомянутым законом разделяются на два типа.

Первый из них - это банки, которые никак не ограничены в перечне совершаемых ими банковских операций, т.е. они работают с гражданами и могут свободно привлекать средства на депозиты, они работают с юридическими лицами и совершают с ними все виды операций, начиная с расчетно-кассового обслуживания и кончая предоставлением кредитов либо принятием денежных средств во вклады. В данном случае банк имеет право осуществлять все виды валютных операций.

Вторая, определенная в российском банковском законодательстве возможность - это существование кредитной организации в форме так называемой НКО (небанковской кредитной организации). Когда данная классификация формировалась, а это был 1991 г., практически <на заре> российской банковской системы, такая классификация выглядела оправданно. В НКО в соответствии с законом главным критерием является запрет на совершение операций с физическими лицами. Таким образом, главный запрет для НКО - это запрет на привлечение денежных средств на депозиты от граждан.

Теперь я бы хотел заострить ваше внимание на том, как данное положение закона о банках и банковской деятельности влияет на законотворческую деятельность и активность Государственной думы. Хочу начать с закона о кредитной кооперации или о кредитных кооперативах. Законопроект о кредитных потребительских кооперативах граждан принят уже более года назад и действует, и именно он стал первым <пострадавшим> от данного разделения. Я напомню, что закон отнес кредитные потребительские кооперативы к финансовым институтам. Их с точки зрения российского права нельзя назвать кредитными организациями, их можно назвать финансовыми институтами.

Так вот, кредитные кооперативы не отнесены к кредитным организациям, и они, таким образом, оказались за рамками не только банковской системы, но и финансовой системы как таковой, потому что если вы посмотрите на закон о кредитных кооперативах граждан, то там вы не найдете упоминания ни о депозитных операциях, ни о кредитных операциях. Фокус состоит в том, что кредитные потребительские кооперативы вообще не совершают банковские операции с точки зрения российского закона о банках и банковской деятельности. Они выдают ссуды и принимают денежные средства от своих участников, при этом даже не начисляя проценты, потому что проценты - это то, что кредитная организация начисляет по вкладам в соответствии с главой Гражданского кодекса, которая регулирует операции по депозитам. Кооперативы начисляют премии. Этот законопроект мучительно проходил через Государственную думу. На протяжении 5 лет он обсуждался, несколько раз на него налагалось вето и в конце концов, в значительной степени после проявлении политической воли, закон был принят при резком неприятии Центрального банка. Получилась такая уродливая форма финансового института, которая по экономическому содержанию совершает кредитные депозитные сберегательные операции, т.е. банковские операции, но с правовой точки зрения ни положения банковского законодательства, ни положения Гражданского кодекса РФ на этот институт не распространяются. Более того, на этот институт не распространяются и надзорные полномочия Центрального банка. Я думаю, в первую очередь основной причиной такой законодательной несуразицы стала позиция Центрального банка, который сознательно выталкивал кредитные кооперативы за рамки банковской системы, но так расстарался, что они оказались даже за рамками финансовой системы.

Теперь давайте рассмотрим то катастрофическое воздействие, которое может оказать на финансовое законодательство его неприятие Центральным банком. При подготовке законопроекта о строительных сберегательных кассах эксперты банковского комитета очень жестко настаивали на том, чтобы строительная сберегательная касса на уровне закона была признана кредитной организацией. И тут мы сталкиваемся с главной проблемой - как классифицировать данную кредитную организацию. Мы уже сказали, что строительная сберегательная касса заключает договоры строительных сбережений с гражданами. Однако перечень проводимых ею банковских операций является очень узким и ограниченным. Она не претендует на то, чтобы совершать весь перечень банковских операций, что, очевидно, существенно снижает количество рисков, с которыми сталкивается данный финансовый институт.

Не имея возможности классифицировать в рамках действующего определения строительную сберкассу как НКО, поскольку главный критерий НКО - не совершать операции с гражданами, у нас остается единственная возможность признать строительную сберкассу в рамках действующего законодательства универсальным банком, т.е. банком, который в соответствии с российским законодательством получает возможность совершать неограниченный перечень банковских операций и по логике Центрального банка, таким образом, должен подвергаться всем тем нормативным регуляциям, что и универсальный банк. Поэтому, разрабатывая закон о строительных сберкассах, эксперты банковского комитета смело назвали их специализированными кредитными организациями. Главное возражение, которое последовало от Банка России, состояло в том, что понятие "специализированная кредитная организация" отсутствует в российском банковском законодательстве. Это та же самая проблема, с которой последние 4 года сталкивались кредитные потребительские кооперативы.

И на эту же "скалу" напоролись ипотечные банки, которые мы пытались прописать в завуалированном виде в законе "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". Если мы вернемся к этому закону, то увидим там неких специализированных эмитентов ипотечных эмиссионных ценных бумаг, которые весьма похожи на немецкие ипотечные банки. Если бы мы набрались смелости, то должны были бы написать о том, что специализированные эмитенты ипотечных ценных бумаг есть не что иное, как специализированная кредитная организация, поскольку операции, которые совершают эти эмитенты, сводятся к следующим двум операциям: первая операция связана с приобретением закладных, а приобретение закладных - это не что иное, как операция по уступке прав требования по ипотечному кредитному договору, и вторая - выпуск ценных бумаг.

Я напомню здесь жесткую позицию Центрального банка, которая была сформулирована около года назад: Центральный банк достаточно жестко в своем разъяснении дал понять, что уступка прав требований по кредитному договору возможна только в рамках банковской системы, т.е. от кредитной организации к кредитной организации. Мы знаем, что в соответствии с законом "Об ипотеке" права могут быть удостоверены ценной бумагой, закладной. И часть субъектов рынка, стремясь перехитрить Центральный банк, предложила трактовать эти сделки как куплю/продажу ценных бумаг. То есть можно взять кредитный договор и соответствующий договор ипотеки, который дополняет основное обязательство по кредитному договору, оформить это одной ценной бумагой (закладной) и попытаться продать закладную, например, профессиональному участнику рынка ценных бумаг, не имеющему банковской лицензии. В своем разъяснении Центральный банк специально указал, что такие операции, с его точки зрения, также являются запрещенными. То есть он считает, что операции по купле/продаже закладных, по сути, являются скрытой формой уступки прав по кредитным договорам, т.е. имеют право совершаться только в рамках банковского сообщества. 

Я напомню, что эта проблема очень остро встала еще два или три года назад перед Агентством ипотечного жилищного кредитования, когда оно вырабатывало планы построения ипотечной системы в Российской Федерации. Тогда агентство безуспешно добивалось получения банковской лицензии. Не имея возможности получить эту лицензию, юристы агентства как раз и пытались разработать эту схему о переоформлении, например, региональными или коммерческими кредитными организациями выданных ипотечных кредитов в виде закладных с последующей продажей агентству уже закладных. При этом агентство достаточно легко могло получить лицензию участника рынка ценных бумаг и на основании такой лицензии покупать закладные. Но этот механизм встретил непонимание, запрет со стороны Центрального банка. Это отчасти и послужило причиной осторожности разработчиков законопроекта "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", которые не решились назвать специализированных эмитентов ипотечных эмиссионных ценных бумаг ипотечными банками. Мы, как и в случае со строительными сберегательными кассами, сталкиваемся с проблемой, когда распространение нормативов экономических универсальных банков на деятельность ипотечных банков практически сводит на нет и делает неэффективным их эффективное функционирование.

Чтобы проиллюстрировать этот тезис, я хотел бы привести два примера. Первый пример касается строительных сберегательных касс. Если мы распространяем на строительные сберегательные кассы требования по формированию обязательных резервов в размере 10%, то приходим к тому, что, привлекая, например, 100 руб. по договорам строительных сбережений, строительная сберкасса не имеет возможности пустить все эти средства на выдачу кредитов своим членам или хотя бы 95 руб. Она вынуждена будет 10 руб. зарезервировать на счете в Центральном банке. Таким образом, 10% активов оказываются замороженными, что приводит к существенной деформации самой технологии работы строительных сбережений. И это только одна из проблем, с которой сталкивается строительная сберкасса, помещенная в нормативную базу универсального российского банка.

Другая проблема, которая свойственна ипотечным банкам, связана с нормативом достаточности банковского капитала. Я напомню, что немецкий ипотечный банк имеет возможность выпустить облигации, по объему в 60 раз перекрывающие собственный капитал этого банка. Попросту говоря, внеся рубль в уставный капитал, учредители ипотечного банка имеют возможность привлечь с рынка 60 руб. путем эмиссии ипотечных ценных бумаг. И, таким путем сформировав 61 руб. в пассиве, все эти средства они могут в виде активных ресурсов направить на приобретение ипотечных ценных бумаг - закладных. Таким образом, мы видим, что ипотечный банк получает возможность оперировать объемом активов, в 60 раз превышающим активы учредителей. Это позволят минимизировать ту маржу, которую ипотечный банк оставляет у себя. Это означает, что он работает даже не на проценте, а на четверти процента. Когда акционеры такого финансового института вкладывают рубль, они ожидают получения доходности со своих вложений, если мы говорим о Европе, в рамках 7-8% годовых. Чтобы получить этот процент, оперируя всего четвертью процента от объема активов, они должны получить возможность собрать такой объем активов. Если же мы посмотрим на российский универсальный банк, то норматив достаточности собственного капитала не позволит ему сформировать активы из закладных и ипотечных кредитов, обеспеченных залоговой недвижимостью, превышающие в 12,5 раз собственный капитал. В конечном итоге мы придем к тому, что российский ипотечный банк будет вынужден увеличить маржу в 4 раза, что приведет к существенному удорожанию всей цепочки рефинансирования жилищного кредитования.

В завершение еще раз повторю: все три законопроекта - о кредитных кооперативах, о строительных сберегательных кассах, об ипотечных ценных бумагах - разбиваются о единственную норму российского закона "О банках и банковской деятельности", вводящего классификацию кредитных организаций на банки и небанковские кредитные организации. Поэтому главная претензия Центрального банка, которая звучит во всех заключениях, - несоответствие предлагаемых законопроектов банковскому законодательству. Здесь мы можем только согласиться с Центральным банком.

Посмотрите, какая возникает в российской действительности интересная ситуация. Инициатором ипотечных проектов и главной движущей силой выступает правительственный Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству. Это ведомство далеко от финансового рынка, но оно является правительственным куратором строительных компаний. Именно со стороны строительных компаний, застройщиков сейчас происходит движение в сторону создания некоторого прообраза строительных сберегательных касс в Российской Федерации. Если мы спустимся в метро, то увидим большое количество рекламы. "ООО" - первая строительная сберегательная касса, которая обещает при внесении 10% средств сегодня получение квартиры. Звучит, конечно, заманчиво, но самое обидное то, что данное "ООО" не является ни строительной сберегательной кассой, ни вообще кредитной организацией. Как правило, появляющиеся в самых причудливых организационно-правовых формах "дочки" строительных фирм нацелены на то, чтобы помочь данным структурам привлечь денежные средства с рынка, т.е. на работу со средним классом, с гражданами, которые готовы авансировать российских строителей. При этом проявляется чрезвычайная неразборчивость, поскольку большинство договоров, которые фигурируют на этом рынке (договоры совместного инвестирования, долевого строительства, просто договоры инвестирования), находятся вне ГК РФ.

Алексей Симановский, начальник департамента ЦБР

Как известно, в России все возможно, в том числе и создание специализированных кредитных организаций, которые будут производить продукты, необходимые рынку по указанным направлениям. Каких-то глобальных проблем я здесь не вижу, есть только вопросы, связанные с реальными потребностями, возможностями рынка. Это первый вопрос. Второй вопрос. Коль скоро такие потребности есть, то соответственно нужна законодательная, правовая поддержка потребности рынка. Если есть потребность рынка и те благоприятные условия, которые дает законодательство, и соответствующие нормативные документы других органов, то тогда такие организации будут работать. На сегодняшний день можно говорить о том, что ипотечные ценные бумаги - дело недалекого будущего. Я имею в виду надлежащее правовое обеспечение. Проблема здесь, безусловно, финансового плана - это проблема наличия "длинных" ресурсов, капитала, который мог бы быть вложен в ипотечные ценные бумаги. Ипотека - это один из наиболее ярких проявлений "длинного" кредитования. Мы надеемся на то, что постепенно эта проблема тоже решится.

Что касается потенциальных видов кредитных организаций, о которых вы упомянули, то я считаю, что те же самые условия необходимы и для них. Видимо, перспективы создания такого рода продуктов и возможных кредитных организаций есть, хотя мне кажется, что они немного отодвинуты во времени по сравнению с ипотекой и ипотечными ценными бумагами. Прежде всего надо определиться с проблемой специализации: что понимать под специализацией. Дело в том, что небанковские кредитные организации - это некие специализированные кредитные организации. Известно, что у нас есть тип расчетных небанковских кредитных организаций. Мы также предоставили возможность создавать депозитно-кредитные небанковские организации, которые по нашему представлению и в соответствии с интересами рынка должны были бы заниматься привлечением "длинных" депозитов и размещать их в кредиты. Они лишены возможности осуществлять расчетные операции и привлекать средства населения. Буквально недавно было внесено предложение о том, что, может быть, целесообразно создать институт ипотечных небанковских кредитных организаций, т.е. таких кредитных организаций, которые бы специализированно занимались ипотекой, а не вопросами расчетов и привлечением вкладов населения.

Что касается специализированных кредитных организаций, то, если они привлекают вклады населения, очевидно, это банки. Это не кредитные организации небанковского плана - это банки в соответствии с нашим законодательством. Поэтому, конечно, некое согласование на законодательном уровне должно происходить. Я в данном случае не берусь определять, какого рода согласование должно быть, но, возможно, достаточно принять решение о том, что небанковские кредитные организации могли бы привлекать вклады, но не могли бы производить расчеты. То есть не надо лишать их возможности привлекать вклады либо определить, что есть некие банки, которые привлекают вклады, производят расчеты, но занимаются только отдельными видами деятельности на рынке.

Я считаю, что если рынок будет требовать появление тех или иных форм организаций, то надо искать возможность того, чтобы они имели некое юридическое подкрепление. Вот и все. Если при этом есть возможность "не плодить" формы, а работать в тех юридических рамках, которые существуют на сегодняшний день, то действительно не стоит "нарезать пирог на очень много тонких ломтиков". Может быть, "куски пирога" должны быть побольше. В моем понимании специализация в большей степени должна относиться к некоему направлению деятельности кредитной организации банка, т.е. носить скорее добровольный характер в плане того, что тот продукт и те виды услуг, которые кредитная организация хочет предоставлять, она предоставляет. То есть компании в рамках своего универсального статуса могут предоставлять специализированные услуги, никто их в этом не ограничивает.

Мне кажется, что целесообразно говорить о действительно специальном типе кредитных организаций - об ипотечных кредитных организациях, имея в виду то, что туда войдут и строительно-сберегательные кассы тоже. Я полагаю, что в общем подходы к регулированию этих двух разновидностей ипотечных кредитных институтов будут очень похожи. Возможно, с точки зрения регулирования не нужно вводить какие-то различия, просто будет специализация привлеченных средств, однако каждый будет вправе специализироваться на том, на чем он хочет.

Рынок ценных бумаг, 31.08.2002
 Редакционная статья