Ипотека как ключ к бюджету

Состоявшееся в четверг заседание президиума Госсовета РФ снова поставило портящий людей жилищный вопрос. Решать его на этот раз собираются ипотечным кредитованием. За развитие ипотеки ратуют все заинтересованные лица, однако каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Ипотека - как экономика: либо рыночная, либо "социально ориентированная". Одни видят в ипотеке исключительно рыночный механизм, доступный только состоятельным людям. Другие замечают, что элитарный рынок недвижимости насыщается и строительный бизнес хочет свежей крови. Для чего необходимо развивать программы массового кредитования, что, правда, требует источника денег. Таковым может стать либо госбюджет, либо средства частных инвесторов. Борьба идет за оба источника, хотя понятно, что частные инвесторы просто так денег не дадут, а спросят за каждый вложенный рубль (доллар). У государства просить проще и привычнее. Вопросам господдержки социально ориентированных ипотечных программ и было посвящено совещание представителей власти и участников рынка, состоявшееся в Госдуме 28 февраля. На нем были признаны эффективными те региональные программы ипотечного жилищного кредитования, которые основаны на прямых бюджетных инвестициях. Президент России Владимир Путин, однако, высказался четко: "Система ипотечного кредитования должна быть рыночной, а не дотационной". О проблемах развития ипотеки - "Коммерсантъ" под рубрикой "тенденции".

Ипотека под залог финансовой пирамиды

Жилищной политикой и программами ипотечного кредитования уже успели позаниматься Госдума, правительство Москвы - без особого успеха. Настала очередь Государственного совета РФ. К заседанию его президиума был подготовлен обстоятельный доклад. Но мифов, связанных с ипотекой, он не развеял.

С докладом не поспоришь: жилищная проблема в России - одна из наиболее острых социальных и политических; ипотекой сейчас могут воспользоваться не более 10% граждан. Но не стоит забывать, что ипотека - это лишь способ обеспечения исполнения обязательства (например, возврата кредита на покупку квартиры). Договор об ипотеке дополняет кредитный, гарантируя выплату денег кредитору за счет стоимости заложенного имущества. Кредитор доверяет в данном случае не лицу (заемщику), а вещи, что в принципе более надежно. Ключевыми параметрами в этой конструкции являются проценты за кредит, стоимость недвижимости, риски, с ней связанные, и расходы на страхование этих рисков. Чем стабильнее рынок недвижимости, тем охотнее банки берут недвижимость в залог, расширяя оборот и снижая процентные ставки по кредиту.

Миф первый: цена недвижимости

Странная картина: цены на рынке жилья растут (в Москве во всяком случае), но банки отнюдь не торопятся брать дорожающие квартиры в залог и раздавать под них кредиты. Больше того, ипотечные кредиты в их традиционном понимании в России практически не выдаются. Прежде чем выдать кредит, именуемый ипотечным, банк тщательно изучит всю финансовую подноготную заемщика, проверяя, насколько тот платежеспособен, как будто речь идет о кредите, не обеспеченном никаким залогом. Сбербанк, например, требует еще и наличия четырех (!) поручителей. Поручительство, заметим, тоже является способом обеспечения исполнения обязательства и юридически стоит в одном ряду с ипотекой. Для обеспечения возврата кредита хватило бы и одного из этих способов, но Сбербанку нужны оба. Банки словно соревнуются в изобретении рогаток и барьеров: кто-то ограничивает возраст заемщика, кто-то требует страховать не только объект недвижимости (что необходимо), но и жизнь должника (что создает немалые дополнительные расходы), практически все работают только со своими местными жителями и т.д. Процент по валютному ипотечному кредиту весьма высок: в среднем 12-15% годовых, что значительно повышает стоимость покупаемой квартиры. Напрашивается невеселый вывод: банки не верят "надежной" недвижимости с баснословными, казалось бы, ценами на нее, то есть в реальности этих цен банкиры отнюдь не убеждены.

Миф второй: неплатежеспособность заемщиков

Рынок жилья ориентирован сегодня на денежные мешки, способные выложить за квартиру разом заоблачную сумму. Таким кредиты не нужны. Пока подобных клиентов хватает, с ипотекой никто возиться не будет. Тем, кто не столь богат, остается снимать квартиру, хотя рынок и здесь перегрет. Недавний пример из личного опыта: самый выгодный вариант аренды двухкомнатной квартиры почти по блату - $400 в месяц, причем в одной из двух предложенных квартир шел ремонт, а вторая, по существу, находилась уже вне Москвы.

Напрашивается банальный вопрос: коль скоро многие способны выложить $300-400 в месяц за арендуемую квартиру, что мешает им взять ипотечный кредит и выплачивать по нему ежемесячно такую же сумму, живя при этом в собственной квартире (купленная в кредит квартира сразу становится собственностью покупателя, а залог выступает обременением до полной оплаты)? Раньше говорили, что неплательщиков нельзя выселять, однако в законе этот запрет сняли. Теперь, как следует из доклада рабочей группы президиума Госсовета, препятствием служит первый взнос (как правило, 30% стоимости квартиры), заплатить который должен сам заемщик. Для решения проблемы авторы доклада предлагают предоставлять отдельным категориям граждан государственные субсидии (безвозмездные или подлежащие возврату), что, понятно, требует немалых бюджетных средств и в основе своей "взяткоемко".

Подсказку дают сами банки: ипотечные кредиты выдаются сегодня только тем, кто помимо соответствия прочим требованиям уже имеет какое-то жилье. Вопрос: что мешает взять кредит под залог не только приобретаемой квартиры (обычно он выдается на 70% ее стоимости), но также и под залог имеющегося жилья (на недостающие 30%)? Для платежеспособного заемщика не столь существенно, будет он в течение 10-20 лет выплачивать 70% или все 100%, для банка риск тоже не повышается: все суммы кредита обеспечены залогом недвижимости. Подобное, однако, не практикуется: недвижимость банкам не нужна, охота идет исключительно за "живыми" деньгами.

Миф третий: вторичный рынок

Ипотека не привлекает банки еще и потому, что кредит выдается на большой срок 10-20 лет. Банки, понятно, заинтересованы в более быстром возврате средств. Найти "живые" деньги можно на финансовом рынке, пустив в оборот ипотечные ценные бумаги. Действующий федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ввел закладную, однако ее оборотоспособность весьма ограничена. Закладная сложна по форме и всегда индивидуальна (в ней, например, указываются характеристики заложенного объекта недвижимости), а значит, торговать пакетами закладных по аналогии с акциями или облигациями нельзя. Сейчас в первом чтении принят законопроект "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", цель которого создать вторичные инструменты (по замыслу ФКЦБ ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия). Это будут эмиссионные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами и закладными. В представленном докладе содержатся разнообразные предложения, кто и на каких условиях сможет выступать эмитентом, какой нужен налоговый режим и т.д.

Ждать прорыва, однако, не стоит. Надежность и привлекательность ипотечным ценным бумагам должна дать ипотека, сама ищущая денег и не отличающаяся стабильностью. Когда ненадежна основа, то есть недвижимость (предмет залога), говорить о доверии частных инвесторов к неким вторичным инструментам сложно.

Другое слабое место - увлечение американским опытом, которым и продиктована предлагаемая громоздкая схема. В докладе (а ранее и в других подобных разработках) большое внимание уделено двухуровневой системе ипотечного кредитования, изобретенной в США.

В 1938 году американское правительство учредило Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (Fannie Mae), выкупавшую у банков закладные и осуществлявшую тем самым рефинансирование. Масштаб деятельности Fannie Mae и всей созданной системы действительно впечатляет: объем рынка ипотечных ценных бумаг достиг в 2001 году $3,5 трлн (в США рынок правительственных ценных бумаг составляет $3 трлн, корпоративных облигаций - $3,5 трлн). В России, однако, внедрить подобную систему не так-то просто: наша ипотека (равно как и европейская, где опыт США пока не прижился) сильно отличается от американской, вдобавок в США рефинансированием банков занималось государство (ассоциация Fannie Mae стала частной только в 1970 году). О размерах вложенных в это предприятие государственных средств доклад, понятно, умалчивает.

Может ли российское государство дать денег на ипотеку? Наверное, может, но для чего: для развития реального рынка жилья или для поддержания рынка спекулятивного, каковым он в немалой степени является сейчас? И если этот спекулятивный рынок получит еще и ценные бумаги, гарантированные государством, то вместо жилищного строительства недолго получить очередную финансовую пирамиду, похожую на ГКО.

***

"Через три-пять лет ипотека станет доступна каждому" -- Константин Титов, губернатор Самарской области, руководитель рабочей группы президиума Госсовета по вопросам жилищной политики и развитию ипотечного кредитования.

- Почему Госсовет вплотную занялся ипотекой?

Государство не может обеспечить граждан жильем, и не у всех граждан достаточно денег, чтобы жилье приобрести, многим требуется кредит. Поэтому идея ипотеки во всем мире очень хорошо реализуется. Самые высокие темпы ипотечного кредитования сейчас в Португалии. В России вдобавок остро стоит проблема бюджетников, у которых нет денег на первый взнос. Помочь призвана ссуда, выдаваемая, например, за счет бюджета субъекта федерации.

- Ссуда безвозмездная?

Бывает безвозмездной и возмездной. У нас в Самарской области вид и размер ссуды зависит от количества членов семьи, подушевого дохода, количества лет, отработанных в бюджетной сфере, и срока, когда человек стоит в очереди на жилье. Ссуда может достигать 70% стоимости квартиры. В основном мы предоставляем беспроцентную возвратную ссуду. Некоторые бюджетники имеют жилье, и оно может идти в уплату первого взноса.

- Закон об ипотеке действует, а что на практике?

В основном квазиипотека. Только в четырех регионах - Иркутске, Оренбурге, Самаре и Москве - есть рынок закладных. Когда он появляется, это полноценная ипотека. А когда бюджет дает деньги в ипотечный фонд, чтобы тот по субсидированной ставке дал кредит гражданину, - это квазиипотека, поскольку деньги на рынке стоят дороже. Если уж давать кредит по субсидированной ставке, то только на покупку жилья по социальным нормам - 18 кв. м на человека. Выше - кредит по коммерческой ставке.

Главная проблема - риск досрочного погашения ипотечных кредитов. У нас люди стремятся расплатиться быстрее, но экономически это неправильно. Мы рассчитываем на возврат денег по частям, а их снова вбрасывают в экономику.

Еще одно противоречие: все хотят получить кредит по более низкой ставке, но если появляются дешевые деньги, спрос на жилье сразу возрастает. А строительный комплекс не готов, и вместо увеличения жилплощади мы получим рост стоимости.

- Значит, если ипотека приобретет массовый характер, цены на жилье резко возрастут?

Если сейчас дать низкую процентную ставку, то да. Надо идти шаг за шагом, тогда общее состояние экономики будет улучшаться, процентная ставка снизится, и строителям придется увеличивать предложение, а не взвинчивать цену.

- Сейчас цены на жилье реальны или продиктованы игрой на повышение?

Вполне реальны. Но сегодня строители понимают, что ориентироваться надо на людей со средним достатком, богатые уже имеют жилье.

- Складывается впечатление, что при дороговизне жилья у банков нет к нему интереса. Для банков важна кредитоспособность заемщика, страховки.

Банкиры очень осторожны, они учитывают риски. Мы даем человеку жилье, человек туда вселяется, но в какой-то момент оказывается не в состоянии платить. По Конституции, однако, человек имеет право на жилье, и банкир должен предоставить ему жилье, например, в переселенческом фонде. Или это должна сделать мэрия. Наша рабочая группа предложила несколько вариантов решения. Первый: заложенную квартиру выкупает муниципалитет и отдает человеку в наем. Второй - выкупает фонд ипотеки и сдает человеку в аренду. Третий - фонд ипотеки должен иметь свободное жилье со вторичного рынка (кого-то переселили в лучшую квартиру, а в освободившуюся вселили несостоятельного заемщика). Решить эти вопросы необходимо в законе - тогда интерес банкиров к ипотеке возрастет. Но есть другая проблема - очень дорогая страховка, платить которую многие заемщики не хотят.

- Нет ли здесь перегиба: объект недвижимости страховать нужно, но банки требуют ведь еще страхования жизни, работоспособности заемщика?

С точки зрения банкиров, эти расходы вполне оправданны, с точки зрения зрения губернатора, не очень. Вопрос требует комплексного подхода.

- На какой результат рассчитывает рабочая группа, подготовившая доклад?

Мы рассчитываем, что в ближайшее время ипотечное кредитование появится во всех регионах, что будет четко определен пакет законов, необходимых для развития этой системы, и что через три-пять лет ипотекой сможет воспользоваться каждый гражданин России.

- За счет чего - стимулирования активности банков или вложений государственных средств?

За счет собственной инициативы граждан и подъема экономики страны, чему ипотека должна значительно способствовать.

- Американская Fannie Mae, которую часто приводят в пример, учреждалась именно как государственная компания.

Да, но есть еще опыт Испании, Португалии, Мексики, где ипотека развивается без участия государственного капитала. Американцы в прошлом веке создали государственную компанию, но давно уже перешли на путь привлечения банков. А у нас сегодня делают ставку на федеральное государственное агентство по ипотеке.

- То есть лучше изначально ориентироваться на частных инвесторов?

Конечно, хотя инвесторы могут быть любые.

- Возможность заработать на жилье есть далеко не у всех граждан...

Каждому надо стремиться больше работать и больше зарабатывать. Потом, почему молчат профсоюзы?

- А каких изменений требует законодательство?

Поправки надо вносить в Налоговый, Бюджетный кодексы, федеральный закон "О рынке ценных бумаг". Пересмотреть надо также тариф за нотариальное удостоверение договора 1,5% от любой суммы, хоть миллионной. Во всем мире это 0,005%. Можно было бы исключить нотариат, но народ у нас юридически плохо подготовлен и помощь при заключении договора необходима.

***

"Пирамиды бывают разные" -- Александр Семеняка, генеральный директор ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"

- Закон об ипотеке действует без малого пять лет, но ипотечное кредитование никак не может набрать обороты. В чем причина?

У банков нет долгосрочных пассивов. Потом, капитализация банковской системы невелика, и это не позволяет банку принять на себя риск, связанный с ипотечным кредитованием.

- Недвижимость дорожает, и банки, казалось бы, должны все больше доверять такому предмету залога...

Вы делаете акцент на недвижимости, тогда как ипотека - это прежде всего аванс будущих доходов семьи. В договоре об ипотеке предусмотрены два сценария: мира и войны. По мирному сценарию заемщик погашает кредит из получаемых доходов. Если же денег не хватает, объявляется война - в суд подается иск, человека выселяют, жилье продается. И выручка от продажи жилья является последним платежом, который получает кредитор.

- Юристы говорят иначе: "Суд - не война".

Война. Вы объявляете дефолт, вы не можете восстановить платежеспособность заемщика и обращаете взыскание на предмет залога - последний резерв. И угроза объявления такой войны будет висеть над заемщиком, стимулируя его заработки. Но в ипотеке главное не война, а авансирование доходов людей. Ипотека - это стык трех рынков: труда, жилья и капитала. Если проигнорировать требования хотя бы одного из них, устойчивого развития ипотеки не получится.

- Кто сегодня может взять ипотечный кредит?

Кредит должен быть доступен любой семье со средним достатком, умеющей сберегать. Если вы проедаете все заработанное, то у вас нет источника для возврата кредита.

- Потребности у всех разные. Кто определяет, умеет ли человек сберегать?

Кредитор. При выдаче кредита банк должен определить доходы и сбережения человека и оценить стоимость жилья. В Канаде, например, заемщик должен расписать, как его расходы выглядели до получения кредита и как они изменятся после. Мы рекомендуем банкам применять подобное и у нас.

- А к недвижимости с ее растущей стоимостью у банков доверие есть? Банку ведь все равно, мир или война, он свое вернет. Это заемщик должен думать о риске.

Массовые неплатежи, влекущие продажу жилья, нежелательны и для банков. Если банк видит, что человек не сможет расплатиться, зачем тратить на него время? Устойчивость ипотеки обеспечивается тем, что выдается много небольших кредитов, большинство из которых погашается без проблем.

- Как сделать ипотеку массовой?

При поддержке правительства и рабочей группы Госсовета мы создаем федеральную систему ипотечного жилищного кредитования. Выдается кредит, оформляется закладная, которую банк впоследствии продает. Для этого мы рекомендуем субъектам федерации создать у себя региональных операторов с уставным капиталом из средств бюджета. На каждый бюджетный рубль наше агентство готово рефинансировать закладных на десять рублей: банки продадут закладные региональному оператору, тот сформирует пул и ежемесячно станет продавать нам.

- У вас деньги из федерального бюджета?

Наш уставный капитал, равный 690 млн руб., формирует учредитель - правительство РФ. Нам также предоставлены госгарантии, и уже в первом полугодии мы планируем выпустить корпоративные облигации на 1 млрд руб.

- Каков механизм рефинансирования?

Выкупив закладные, мы сформируем ипотечное покрытие. Под него выпустим ипотечные ценные бумаги, разместим, выручим средства, которые снова направим на выкуп закладных. Число оборотов может быть бесконечным при двух условиях: ипотечная ценная бумага должна иметь надежность и ликвидность, равную государственным ценным бумагам (так во всем мире), и ставка по ипотечным кредитам должна быть рыночной.

- Сколько процентов за кредит должен платить заемщик?

Рыночную стоимость размещения ипотечной ценной бумаги плюс 3% маржи федеральной системы ипотечного кредитования.

- При ставке 15% годовых ипотека доступна немногим. Как снизить этот процент?

Понизив инфляцию. Вы называете долларовую ставку, но мы в своих стандартах ориентируемся исключительно на рубли. Мы хотим исключить риски, связанные с валютным курсом.

- Процентная ставка будет фиксированной?

Она все время должна быть рыночной.

- Агентство уже выкупает закладные?

Мы подписали соглашения с 23 регионами, 11 из которых обязались продать нам закладные на сумму свыше 1 млрд руб. В этих 11 регионах планируется выдать порядка 2,5 тыс. ипотечных кредитов, то есть 2,5 тыс. семей улучшат свои жилищные условия. А 6 регионов уже поставляют закладные.

- Насколько привлекательными для частных инвесторов будут ипотечные ценные бумаги?

Закон сейчас дискутируется, но надежность подобным бумагам обеспечивают платежи десятков тысяч людей, формирующие единый денежный поток. Эта река никогда не пересохнет. На начальном этапе правительство предоставит государственные гарантии на общую сумму 6,5 млрд руб.

- Пирамиды не получится?

Пирамиды бывают разные. Если у пирамиды прочное основание, ее размер определяется уставным капиталом и соблюдаются необходимые финансовые параметры, то она не завалится. Уставный капитал агентства будет расти за счет прибыли, или же его увеличит правительство.

- В США рефинансированием банков занималось государство. В российском бюджете хватит средств?

У исполнительной власти в России есть четкое понимание, как запустить систему ипотечного жилищного кредитования и как эта система в среднесрочной перспективе обеспечит решение жилищной проблемы. При этом расчет делается на рыночные источники рефинансирования, бюджет - лишь одна из опор.

***

"Рынок недвижимости спешит снять сливки" -- Иван Грачев, председатель комиссии Государственной думы по развитию ипотечного кредитования

- Можно ли сегодня говорить о полноценном ипотечном кредитовании?

Все базовые законы есть, и на их основе уже сейчас выдаются настоящие ипотечные кредиты.

- Почему при столь высоких ценах недвижимость не стала для банков первоклассным залогом?

Есть различные препятствия - в частности, нотариальное удостоверение договора об ипотеке (1,5% стоимости имущества), налоговые проблемы. Остро стоит вопрос нехватки у банков "длинных" денег: нет четких, прозрачных процедур их привлечения.

- Программы ипотечного кредитования, разработанные сегодня банками, предъявляют к заемщикам колоссальные требования. Получается, что банки не очень доверяют недвижимости?

Не совсем так. Если есть спрос на кредиты, то работающие на рынке компании спешат снять сливки. Понятно, что и процент по кредиту, и андеррайтинг завышены, но сейчас деньги на таких условиях востребованы. "Сливки" кончатся - требования придется снижать.

- Цены на недвижимость экономически обусловлены или в какой-то мере спекулятивны? Банки уверены в стабильности этих цен?

Вопрос сложный. Очевидно, что рынок жилья ориентирован сегодня на небольшую часть граждан с очень высокими доходами. Но если государство целенаправленно начинает разворачивать массовые программы, то думать придется о строительстве более дешевого жилья. Например, в Казани строят вполне приличное жилье, себестоимость которого $75 за квадратный метр. В дальнейшем рынок сможет более четко структурироваться: будет элитное жилье, цены на которое вряд ли снизятся, и будет недорогое массовое жилье.

- Получается, нужны специальные программы строительства недорогого жилья?

Интересен опыт стран Восточной Европы, например Чехии, где массовая ипотека развивается довольно успешно. Там есть программы строительства дешевого жилья и методы поддержки людей, которые вкладывают в это деньги. Сочетание двух таких рычагов приносит результаты.

- Будет ли работать вторичный рынок ипотечных ценных бумаг и какой ожидается эффект?

Сначала надо принять закон об ипотечных ценных бумагах, продвижение которого тормозится. А в федеральном бюджете мы уже выделили 6,5 млрд руб. на гарантии по ипотечным ценным бумагам. Я думаю, что можно довольно быстро выпустить бумаги на сумму порядка $1млрд, что позволит выкупить как минимум 100 тыс. закладных.

- Как сделать ипотечные ценные бумаги привлекательными для частных инвесторов?

Законопроект, подготовленный рабочей группой из числа депутатов и участников рынка, получил одобрение инвесторов, включая американских. При таком законе они готовы вкладывать деньги. Если же будет принят другой вариант, по которому ценные бумаги не получат надежного ипотечного покрытия (такой проект "бродит" в правительстве), то интерес у инвесторов пропадет. Для инвесторов важно, чтобы ипотечное покрытие ценной бумаги невозможно было в какой-то момент вынуть, изъять. Нельзя, например, чтобы в случае банкротства эмитента это покрытие попадало в конкурсную массу и инвесторы оказывались в общей очереди с другими кредиторами.

- Двухуровневая система ипотечного кредитования развита в США. А что в Европе?

Опыт США попытались применить Польша, Венгрия, Чехия, но в итоге они пришли к немецкой модели. Это специализированные банки и небольшой объем ценных бумаг, выпуск которых жестко зависит от ипотечного покрытия (в США подобной привязки нет). Такая система надежна, но возможность привлечения средств ограничивается.

- Нам немецкая система не подходит?

Почему? Законодательство позволяет реализовывать и американскую, и немецкую, и любую смешанную модель. Надо искать то, что будет работать, не замыкаясь на чем-то одном.

Коммерсант, 03.03.2003
 Редакционная статья