Ипотеку в России в этом году ожидает бум

Эксперты ждут бума ипотечного кредитования в РФ в ближайшие годы, несмотря на то, что это простое для западного человека решение квартирного вопроса в России пока экзотика.

Ипотечный кредит российским заемщикам сегодня обходится в разы дороже, чем в Европе и США - порядка 12-15 процентов годовых в валюте По оценкам специалистов, к настоящему времени граждане РФ получили около $700 миллионов в виде различного вида ссуд на приобретение жилья при потенциале рынка в сотни миллиардов долларов. Больше половины прокредитованных "счастливчиков" живут в Москве и Санкт-Петербурге, и лишь небольшая часть этих займов выданы в рамках гарантий федеральной ипотечной программы, которая, по прогнозам чиновников, начнет набирать обороты только в 2003 году.

Несмотря на скупость данных цифр, эксперты считают, что "прозябать" ипотеке осталось недолго: ее признал приоритетом сам президент Путин, российская экономика растет, Дума разработала закон, регламентирующий привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования (через выпуск специальных ценных бумаг), а население богатеет и хочет жить в хороших домах.

"Сейчас сформированы базовые условия для начала эффективной работы ипотечной системы. Появляется стабильный заемщик, окончательно формируется та законодательная база, которая начинает создавать условия для эффективных ипотечных операций, появляются потенциальные инвесторы, которые могут стать источником долгосрочных ресурсов", - сказала Рейтер вице-президент Национального резервного банка (НРБ) Елена Клепикова. НРБ начнет заниматься ипотекой с мая. "По-моему, это оптимальная ситуация для выхода на рынок", - добавила она.

Артем Эйрамджанц, председатель правления компании ПИК Холдинг, занимающейся организацией инвестирования жилищного строительства в Москве и имеющей собственную ипотечную программу, говорит, что потенциал рынка "измеряется колоссальными суммами - миллиардами долларов". "Речь, я думаю, идет о тысячах кредитов в год", - считает он.

Появление на рынке новых игроков, а также поддержка ипотеки правительством на фоне снижения ставок на рынке позволят со временем снизить стоимость кредитов на несколько процентных пунктов, считают участники рынка.

КРЕДИТОРЫ

Накануне предполагаемого "бума" сфера ипотечного кредитования представлена не более чем 30 коммерческими банками, лишь три из которых - Сбербанк, Райффайзенбанк Австрия и Дельта-Кредит - можно назвать крупными игроками. Два последних являются банками со стопроцентным иностранным капиталом.

Из банков с российским капиталом собственные ипотечные программы есть у Банка Москвы, столичных Собинбанка, Абсолют-банка, ОПТ-банка, связанного с группой компаний ПИК, а также питерских Промстройбанка СПб и Балтийского банка.

Один из "зубров" этого рынка - банк ИБК, начавший работать с ипотекой раньше нынешних лидеров, около года назад лишился лицензии. И хотя нельзя утверждать, что причиной тому стало кредитование покупки жилья, подобная судьба постигла целый ряд предшественников ИБК, делавших ипотеку "на ощупь".

"Пытаться заниматься ипотекой российские банки начали еще 10 лет назад, наделав массу ошибок из-за отсутствия концепции. Потом появилось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК),чья главная заслуга пока заключается в разработке стандартов ипотечного кредитования", - говорит Эйрамджанц.

Сейчас государственное АИЖК, созданное для госгарантий по ипотечных займам, выкупает ипотечные кредиты у 29 региональных операторов в рамках федеральной программы ипотечного жилищного кредитования. Другое агентство - Московское ипотечное (МИА) - специализируется на подобной деятельности в Москве и принадлежит столичным властям. Пока участие этих организаций в ипотечном процессе более чем скромно, однако руководители обоих агентств обещают значительно активизировать деятельность уже в 2003 году.

АИЖК начало год со снижения ставки рефинансирования ипотечных кредитов до 15 с 18 процентов годовых и объявления о намерении осуществить первый выпуск ипотечных бумаг после того как Госдума примет соответствующий закон.

ЗАЕМЩИКИ

По оценкам операторов рынка, к настоящему времени граждане РФ получили 44.000 ипотечных кредитов. Это - капля в море по сравнению с данными комитета Госдумы РФ по собственности, свидетельствующими, что в улучшении жилищных условий или приобретении квартиры нуждаются порядка 70 миллионов российских семей.По думской оценке, только пять-семь процентов обладают достаточной суммой, чтобы купить искомую жилплощадь, не беря в долг.

А по данным банкиров, занимающихся ипотекой, лишь от пяти до 20 процентов населения имеют достаточный уровень "белой" зарплаты, чтобы соответствовать требованиям, удовлетворяющим понятию надежного заемщика. Из тех, кто им соответствует, не все готовы взять на себя долговое бремя.

"Первое, что тормозит развитие рынка - психологическая неготовность клиентов брать кредиты. Второе - не все готовы подтвердить свой официальный стабильный доход за последние три года", - говорит член правления, директор управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Австрия Александр Колошенко.

"Из 100 наших претендентов на ипотечный кредит, наверное, 10 процентов, а может даже меньше, получают зарплату, как положено", - сказал, в свою очередь, президент банка ДельтаКредит Николай Шитов.

Если три лидера рынка уже готовы давать ипотечные кредиты на срок от 10 до 15 лет, то мелкие банки, ограниченные в долгосрочных ресурсах, предлагают очень "короткие", по мировым меркам, ссуды до года-трех.

Эйрамджанц утверждает, что россиян, боящихся длительных долгов, такие сроки вполне устраивают. "Народ стремится досрочно погасить кредиты и побыстрее расстаться с долгами", - сказал он.

Желание российских заемщиков поскорее рассчитаться заставляет банки, заинтересованные в получении процентов, вводить мораторий на досрочное погашение ипотечных кредитов. Как правило, он составляет от полугода до года.

СТАВКИ БУДУТ СНИЖАТЬСЯ, НО МЕДЛЕННО

Первое, на что жалуются банки в ответ на обвинение в незначительных объемах кредитования бесквартирных граждан - отсутствие долгосрочных ресурсов. Их притока они ожидают после одобрения Думой закона об ипотечных ценных бумагах, проект которого сейчас готовится ко второму чтению. Удешевление стоимости ресурсов для банков поможет, по мнению банкиров, постепенно снизить сложившиеся ставки кредитования.

Падение ставок на рынке в начале года уже скорректировало стоимость ипотечного кредита до уровня ниже 15 процентов. Дальнейшая стабилизация и снижение инфляции позволит продолжить эту тенденцию, считает Клепикова, которая, однако, не ожидает быстрого падения стоимости кредитов. "Есть определенная стоимость ресурсов. Исходя из этого каждый может предложить ту или иную процентную ставку в зависимости от того, насколько эффективно организован процесс внутри банка. Колебания здесь могут быть очень незначительные, если нет какого-то специфического кошелька с долгосрочными ресурсами", - сказала она. По словам Клепиковой, НРБ, который планирует стать одним из ведущих игроков на ипотечном рынке, будет ориентироваться на средние рыночные процентные ставки.

Ниже следуют основные показатели лидеров ипотечного кредитования.

Сбербанк: ставка 11 процентов годовых по кредитам в валюте, объем выданных кредитов (данные по оценке рынка) - до $150 миллионов.

ДельтаКредит: ставка 10-15 процентов годовых по кредитам в валюте, объем выданных кредитов $60 миллионов, план на 2003 год - еще $100 миллионов.

Райффайзенбанк: 12 процентов годовых по кредитам в валюте (банк планирует ввести новую ставку - LIBOR+8 процентов годовых), объем выданных кредитов $13 миллионов, план на 2003 год - еще $20-$40 миллионов.

Банкиры говорят, что существующие ставки отражают и отсутствие в РФ кредитных бюро, которые на Западе позволяют банкам обмениваться сведениями о заемщиках. И хотя опыт ипотеки в РФ свидетельствует о практически нулевом уровне невозврата, банки увязывают снижение своих тарифов и с этим ожидаемым нововведением.  

Шитов убежден, что кредиты будут дешеветь по мере устранения юридических казусов, мешающих развитию ипотеки, и с ростом числа игроков. "Я очень оптимистично смотрю на этот бизнес. Я считаю, что в ближайшие годы все те вещи, о которых мы говорили, должны решиться. Путин объявил это приоритетом, власти собираются создать национальный совет по ипотеке. Если это трансформируется в какой-то рабочий орган, то будет колоссальный рост этого рынка, потому что это востребованная услуга", - сказал он.

Рейтер, 22.04.2003
 Редакционная статья