Ключи от ипотеки пока не найдены
В развитых странах мира ипотека - самый распространенный способ решения жилищных проблем. В России как всегда: много разговоров, но не реальных дел. Одна из причин - нехватка у кредиторов "длинных денег", которые на западе занимают, выпуская ипотечные ценные бумаги. Госдума, учитывая зарубежный опыт, корпела над законопроектом "Об ипотечных ценных бумагах" более трех лет. Получилось как всегда.
Готовился этот документ с благой целью - сделать ипотечные кредиты в России доступным и массовым продуктом. Зампред банковского комитета Госдумы Павел Медведев надеется, что если закон заработает, то ставки по кредитам на покупку недвижимости значительно снизятся.
Однако вышедший из Думы закон содержит как минимум три недостатка. Во-первых, ипотечные облигации не имеют дополнительных гарантий надежности по сравнению с обычными долговыми бумагами в случае банкротства эмитента. Во-вторых, это банки, точнее критерии их отбора. Строго говоря, они неизвестны, и неясно даже, когда Центральный Банк сообщит критерии и нормативы, которым должны отвечать банки, претендующие на выпуск ценных бумаг. То есть фактически огласит, кто сможет эмитировать эти бумаги, а кто - нет. Наконец. в третьих, это забытые в пылу дискуссии ипотечные специализированные компании, на которые никакие ограничения не распространяются - что дает этим государственным структурам определенные преимущества на рынке.
В силу изложенных выше причин участники рынка, собственно выдающие ипотечные кредиты и нуждающиеся в рефинансировании, относятся к прошедшему Думу документу прохладно.
Исполнительный директор ДельтаКредит банка Джеймс Кук, посчитал преждевременным делать конкретные прогнозы - например, по перспективам снижения кредитных ставок. Зато он не сомневается, что прописанные в законе требования к эмитентам в конечном счете достаточно приемлемы, в том числе и для ДельтаКредит банка. Вице-президент Национального резервного банка Елена Клепикова полагает, что сейчас рано говорить о том, какие банки смогут выступить эмитентами, а какие нет, поскольку принятый закон не является законом прямого действия.
В свою очередь директор юридического департамента "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) Александр Казаков придерживается иной точки зрения. По его мнению, конкуренция среди эмитентов вряд ли возможна. Установленные в законе ограничения, констатирует Казаков, вынуждают банки отказаться от подавляющего большинства своих операций и заниматься только ипотекой - так что крупные банки, скорее всего, выпадут из этой "игры".
Кстати говоря, банки - неважно, крупные или нет - некоторое время назад вообще не фигурировали в законопроекте. ФКЦБ настаивала, что в этой роли могут выступать только специально созданные компании. Другая сторона - ЦБ, правительство и депутаты - утверждали, что без банков, в руках которых сосредоточены основные активы, тут не обойтись. А зампред банковского комитета Госдумы Владимир Тарачев настаивает на том, что эмитентами должны выступать исключительно ипотечные банки, - тогда ценные бумаги будут надежны и котируемы на рынке. Долгое время в законопроекте была отражена позиция ФКЦБ. Как рассказал депутат Павел Медведев, после вмешательства вице-премьеров Алексея Кудрина и Владимира Яковлева был "найден компромисс" - выпускать ипотечные бумаги разрешили и банкам.
Но не всем. Перед третьим чтением документа Павел Медведев внес поправки, ограничивающие количество и качество банков, которые могли претендовать на роль эмитентов ипотечных бумаг. По словам депутата, принятые впоследствии поправки были согласованы с правительством (то есть одобрены Кудриным, отвечающим в Белом Доме за финансы, и Яковлевым, курирующим в том числе и ипотеку).
В результате принятый документ не стал законом прямого действия. При отборе будущих эмитентов последнее слово останется за Центральным банком (ЦБ), который вправе произвольно устанавливать иные, более жесткие требования к финансовым институтам. Например, установить планку отсечения по размеру активов банка или другим критериям.
Когда ЦБ должен обнародовать плод своего труда - неизвестно. В законе не указаны сроки по выработке ЦБ нормативных актов. Не исключено, полагает депутат Иван Грачев, что в дело вновь вмешается ФКЦБ, отстаивая интересы "своих друзей в лице ипотечных агентств". Тогда, не сомневается Грачев, "борьба вокруг этого закона вновь возобновится".
Этого, наверное, не избежать. Представитель президента в Госдуме Александр Котенков, хотя и призывал депутатов принять данный закон, говорил, что "в случае чего" Совет Федерации наложит на документ вето.
А это весьма вероятно. Как заявил представитель правительства в Госдуме Андрей Логинов "закон накладывает на владельцев ценных ипотечных бумаг помимо ипотечных рисков также риски банковской деятельности кредитной организации". Во многом, по его словам, это связано с тем, что закон не прямого действия, как планировалось ранее. А какие требования разработает ЦБ, мол, неизвестно. Логинов уверен, что при таком раскладе закон вряд ли вступит в силу. Иными словами, или Совет Федерации или президент наложат на него свое вето.
И тогда будет создана согласительная комиссия и у экспертов появится время, чтобы поставить все точки над "и", сглаживая, например, противоречия между ФКЦБ и ЦБ. Тогда возникает вопрос: зачем и кому нужен закон об ипотечных ценных бумагах в том виде, в каком он был принят Госдумой.
В принципе, им довольны банки. Исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков (АРБ) Андрей Емелин полагает, что иного компромисса, чем тот, который уже отражен в законе, быть не может. "Если в дальнейшем возобладает позиция ФКЦБ и банки выведут из игры, то ипотечного рынка просто не будет", - заявил он "Фокусу".
Русский Фокус, 01.10.2003
Редакционная статья
