Законопроект "Об ипотечных ценных бумагах" был принят во втором чтении

С момента принятия в первом чтении законопроекта "Об ипотечных ценных бумагах" прошло более года. Второе чтение многократно переносилось из-за разногласий между потенциальными эмитентами ипотечных бумаг. Наконец, 20 июня законопроект был принят во втором чтении, что явилось серьезным шагом на пути становления ипотечного рынка. Прокомментировать это знаковое событие и ответить на вопросы сайта "Ипотека в России" мы попросили ведущих экспертов и участников рынка: Клепикову Елену, Колошенко Александра, Грачева Ивана.

- Как Вы оцениваете значение принятого закона "Об ипотечных ценных бумагах" с точки зрения развития ипотечного бизнеса и привлечения инвестиционного капитала в эту сферу?

Клепикова Елена, вице-президент "Национального резервного банка" 
Несомненно позитивно, даже в том несовершенном виде, в котором он существует на настоящий момент и дело даже не в том, что он дает возможность надеяться в будущем на появление реального источника привлечения долгосрочных ресурсов на финансирование жилищных ипотечных кредитов, а в том, что принятие данного закона дает шанс перенести или перевести давно продолжающуюся дискуссию из плоскости абсолютной теории  в плоскость поиска конкретных путей развития данного рынка.

Колошенко Александр, член Правления Райффайзенбанк (Австрия) 
Несомненно, принятие указанного закона позволит в перспективе снять множество проблем, препятствующих развитию ипотеки в России: рефинансирование выдаваемых ипотечных кредитов и рост объемов кредитования.

Грачев Иван, глава Комиссии по ипотеке Государственной Думы
Узко если сформулировать, это является необходимым условием для того, чтобы выйти на 1млн. ипотечных кредитов. Я первую задачу решил, на 100тыс. вышли, в следующем избирательном цикле партия "Развитие предпринимательства" намерена довести эту цифру до 1 млн. кредитов. Для того, чтобы кредитов было много должна быть организована цивилизованная система сбора длинных низкопроцентных денег. Исходя из этого,  разработали пакет соответствующих законов, в который вошли законопроекты о стройсберкассах и о вторичных бумагах. Вначале ставили перед собой задачу провести эти законы вместе, но встретив непонимание и серьезное сопротивление со стороны правительства, решили сосредоточить силы на одном из них: об ипотечных ценных бумагах.

- Будут ли ипотечные ценные бумаги обладать достаточной надежностью и кредитным рейтингом, чтобы быть привлекательными для инвесторов, в том числе западных?

Клепикова Елена 
Будут, при условии, во-первых,  их выпуска на основе качественных кредитных портфелей, а также при условии их правильной структуризации, основанной на учете различных предпочтений широкого круга потенциально и принципиально различных категорий инвестров. Это - базовые условия, а на практике это зависит от очень большого числа факторов, включая юридические и налоговые.

Колошенко Александр
Вопрос привлекательности ипотечных ценных бумаг для инвесторов сегодня не является однозначным: с одной стороны эти ценные бумаги обещают быть достаточно надежными и ликвидными, а с другой стороны - пока остаются неясными/высокими кредитные риски, риски дефолта и риски качества залога.

Грачев Иван
Ни малейшего сомнения. Для меня история дефолта - экспериментальное доказательство, что хорошо построенные ипотечные ценные бумаги будут пользоваться огромным спросом. Вспомните, когда в 1998 в России все бумаги "пролетели" - и банковские, и государственные, то недвижимость существенно не падала в цене. Очень небольшой провал был и то очень недолгий. А дальше пошел опять рост стоимости недвижимости. Это значит, что если у вас есть бумага, за которой кусок недвижимой стоимости стоит, она примерно такой же надежностью обладает. Есть одно но: по дороге от недвижимости к бумаге нет ненадежных цепочек. В варианте закона, который мы провели, никаких ненадежных цепочек мы вставить не позволили. У нас все железно и надежно. Есть недвижимость, значит, опираясь на нее, получаешь проценты. Хоть в валюте, хоть в рублях.

- Какие, на Ваш взгляд, необходимы дополнительные законодательные инициативы в этой сфере? Снял ли принятый закон все юридические противоречия для полноценного развития ипотечной инфраструктуры в целом?

Клепикова Елена
Нет не снял. Прежде всего: вопросы банкротства, налоговые, страхования и регистрации.

Колошенко Александр
На сегодняшний день пока не существует четкого и отлаженного механизма "применения" ипотечных ценных бумаг.  Только приступив к реализации принятого закона и накопив некий опыт, мы сможем оценить работоспособность предлагаемой структуры системы ипотечного жилищного кредитования. Вероятно, со временем мы сможем более четко определить потребность в дополнительных законодательных инициативах - для полноценного развития ипотечной инфраструктуры.

Грачев Иван
Мы внесли 4-й закон, который называется об оптимизации условий жилищной ипотеки, где как раз предусмотрена чистка текущего законодательства. Прежде всего, это относится к налоговому законодательству. Потому что все классические ипотечные операции облагаются совершенно ненужными налогами, что отчасти служит причиной для появления всяких хитрых схем: продажа в рассрочку, паевые накопления и т.д. Надо обратить внимание не только на налоговое законодательство, но и на нотариальное заверение, законодательство, связанное с выселением злостных неплательщиков. Данный закон - начало новой темы. Сбор денег для ипотеки - "особая статья", где пока законов вообще не было. Мы стараемся, чтобы они не противоречили базовым законам. Принятие его сопровождалось большими трудностями. Не обошлось без интриг, обмана со стороны тех, кто хотел исключить участие банков в эмиссии ипотечных ценных бумаг.

- Не могли бы Вы сделать прогноз на ближайшие год-два: появится ли бум ипотечного кредитования, может ли он спровоцировать повышение цен на жилье, будет ли спрос на ипотечные ценные бумаги?

Клепикова Елена
Бума, способного спровоцировать существенное повышение цен на жилье при условии нормального стимулирования развития строительного сектора, не должно быть. Спрос на ипотечные ценные бумаги будет при условии изменения законодательства в области возможности размещения временно свободных средств страховых компаний или соответствующего банковского регулирования, регламентирующего вопросы оценки рисков, связанных с вложением в ценные бумаги, а также связанного с этим резервирования.

Колошенко Александр
С большой долей уверенности, на ближайшие несколько лет можно прогнозировать все более интенсивное развитие рынка ипотеки, но [особенно в первые год-два] оно не будет напрямую связано с ипотечными ценными бумагами Речь идет скорее о постепенном появлении у населения некой "кредитной культуры" и лучшего понимания принципов работы этого рынка. Кроме этого, декларируемые ставки по ипотечным кредитам в рублях остаются слишком высокими и элементарные расчеты (сложности, доступной для большинства) показывают неадекватно высокие расходы клиента на обслуживание процентов по таким кредитам - квартиры "дорожают" слишком сильно. Вместе с тем, можно говорить об активном развитии рынка валютных ипотечных кредитов - ставки становятся весьма и весьма привлекательными.

Грачев Иван
Я думаю, что никакого бума не будет, а будет медленных экспоненциальных рост числа выданных ипотечных кредитов. Моя позиция кажется экстремистской моим оппонентам, когда я говорю, что если бы мне дали рычаги в руги, то есть дали возможность провести ипотечное законодательство в том виде, в каком я его представляю, через полтора-два года будет миллион кредитов, а так для этого понадобится лет 5-6. О повышении цен на жилье - довольно сложный момент. Реальная себестоимость жилья даже в Москве не 1000 долларов. Если всерьез заниматься этим с муниципального, федерального уровня, то себестоимость одного квадратного метра в городах будет долларов 100, а в Москве долларов 200 - жилья обычного, не элитного. Это означает, что мы вот такую нелюбимую некоторыми либералами идею социальной ипотеки должны последовательно проводить в жизнь, мы говорим, что механизм может быть рыночным, но при этом для простых людей, для молодежи, в том числе научной молодежи, должны быть специальные программы, которые им частично покрывает проценты, частично - первоначальный взнос. И в этих программах должны быть целенаправленные строительные варианты, которые привлекут дешевый проекты. В Казани, например, есть проекты, в которых себестоимость квадратного метра 75 долларов, они готовы привести в любую точку страны свои блоки, поскольку они легкие, все из местного материала, изготовленные на своем оборудовании. Все зависит от политической воли руководителей регионов.

РУСИПОТЕКА, 01.07.2003
 Редакционная статья