Мнение экспертов по итогам принятия законопроекта "Об ипотечных ценных бумагах"

Осенняя сессия обеих палат Федерального Собрания была плодотворной с точки зрения принятия закона "Об ипотечных ценных бумагах". Вернув закон во второе чтение, депутаты Государственной Думы, после внесения нескольких поправок, приняли его и в третьем чтении. Затем его одобрили сенаторы и подписал президент. Несмотря на несовершенство закона и спорность некоторых его положений, его принятие явилось значимым и давно ожидаемым событием для всех участников рынка. Подвести итоги работы над законом мы попросили экспертов, непосредственно участвующих в его разработке. На вопросы сайта "Ипотека в России" отвечают Грачев Иван (Госдума), Синельников Александр (Фора-банк), Яшин Александр (МАИФ).

- 11 ноября Президент подписал закон "Об ипотечных ценных бумагах". Как бы Вы оценили значение этого события для развития ипотеки и фондового рынка в России?

Грачев Иван, глава Комиссии по ипотеке Государственной Думы
Принятие этого закона можно считать первым этапом на длительном эволюционном развитии ипотеки в России. Предстоит большая работа по корректировке законодательства. Главное, чтобы процесс не затормозился - нужно идти дальше не останавливаясь. Нужно принимать ряд законов и вносить изменения и дополнения в уже существующие: в закон об ипотеке, закон о регистрации прав, закон об оценочной деятельности, нужно решать вопрос о налоговых льготах по подоходному налогу, записать в бюджет строчку о гарантиях по ипотеке и многое другое. Мы это все поэтапно делаем. Впереди предстоит большая работа.

Синельников Александр, Председатель Ассоциации ипотечных банков
Факт принятия данного закона действительно является важным с точки зрения законодательного уточнения позиции государства на процедуру эмиссии ипотечных ценных бумаг и особенности их обращения. Однако, вызывает сомнение эффективность предложенного механизма выпуска ипотечных ценных бумаг как нового фондового инструмента. Представляется, что в ближайшее время закон реально работать не будет, так как он не решает главной на сегодняшний день проблемы, связанной с ипотечным кредитованием, – проблемы привлечения банками длинных «дешевых» денег. В связи с этим,  в перспективе можно ожидать правовой и финансовой доработки предложенных в законе механизмов.

Яшин Александр, Президент МАИФ
Мне, как одному из авторов закона, приятно, что он принят. При рассмотрении закона во втором чтении пришлось несколько раз выступать с места и предлагать поправки, разрешающие банкам и другим участникам ипотечного рынка быть эмитентами ипотечных ценных бумаг. Справедливость восторжествовала. Закон позволит привлечь в ближайшие годы миллиарды рублей в систему ипотечного жилищного кредитования.

- Как Вы считаете, насколько оптимальным и целесообразным выглядит круг эмитентов ценных бумаг? Как известно, шли острые дискуссии между ФКЦБ и ЦБ за контроль над этим рынком.

Грачев Иван
В этой части закон далеко не идеальный, скорее его можно назвать удовлетворительным. Правильное решение оно, на мой взгляд, очень простое - всякий, кто выдал хороший ипотечный кредит, может выпускать ипотечные ценные бумаги, если при любых событиях они выходят из процедуры банкротства. Тогда схема будет понятна и надежна. Сейчас это невозможно по закону о банкротстве. Надеюсь, что именно пока. Правительство вообще предлагало исключить банки и ЦБ из списка эмитентов, т.е. оставить монополию. Мы добились того, что банки могут выпускать ипотечные бумаги. Те, которые удовлетворяют дополнительным  нормативам ЦБ. Понятно, что банки, давно занимающиеся ипотекой, конечно же, будут им удовлетворять.

Синельников Александр
На сегодняшний день, вызывает сомнение целесообразность ограничения прямыми законодательными или косвенными способами возможности развития ипотечного кредитования со стороны банков. В настоящее время в ЦБ РФ разрабатывается  ряд дополнительных нормативов, выполнение которых позволит банкам принадлежать к кругу эмитентов ипотечных ценных бумаг. Банки предварительно должны будут пройти тщательную проверку в течение двухлетнего периода. Наверное, такой подход оправдан, хотя имеется опасение, что за эти годы банки, занимающиеся ипотекой , будут испытывать определенные сложности в частности, в выполнении нормативов ликвидности. Российские банки и сегодня уже находятся в достаточно жестком конкурентном поле.

Яшин Александр
Эмитентами ипотечных ценных бумаг должны быть структуры, которые имеют в своем активе обеспечение, т.е. закладные. Это могут быть быть банки или региональные ипотечные операторы. Скоро пройдет первая в России синдицированная эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными имеющимися у нескольких десятков операторов.

- Что, на Ваш взгляд, необходимо сделать, чтобы российские ипотечные ценные бумаги соответствовали западным стандартам инвестиционной надежности и привлекательности? ведь для привлечения западных инвесторов необходимо присвоение высоких кредитных рейтингов ведущими мировыми агентствами.

Грачев Иван
Нужно железно привязать их к недвижимости. Если эта привязка осуществляется неразрывно, то бумаги становятся очень надежными. Мы вместе с банками анализировали закон. Получается, что в плане ипотечных облигаций ситуация удовлетворительная, а в плане ипотечных сертификатов участия - плохо, неудовлетворительно. Что касается западных инвесторов, то пока мы не завершим чистку ГПК, банковских нормативов, говорить о массовой покупке инвесторами российских ИЦБ пока преждевременно.

Синельников Александр
Во-первых, необходимое условие – высокий уровень развития экономики, и, как следствие, высокие инвестиционные рейтинги РФ по оценкам ведущих мировых рейтинговых агентств. Во-вторых, необходимо сформировать правовую инфраструктуру рынка, обеспечивающую защищенность прав инвестора.

Яшин Александр
Российские ипотечные ценные бумаги имеют высокий внутренний рейтинг. Учитывая рост стоимости недвижимости 12–17% в год они гораздо надежнее любых других ценных бумаг.

- Заявления основных операторов ипотечного рынка выглядят весьма оптимистично. АИЖК, Дельтакредит, Райффайзенбанк, Внешторгбанк, Газпромбанк декларируют значительное увеличение объемов кредитования в 2004 году. Очевидно, что конкуренция между ними будет обостряться. Насколько в данной экономической ситуации в России, реальным инструментом конкурентной борьбы является снижение кредитной ставки?

Грачев Иван
Мы по факту уже видим, что в Москве, кредитная ставка снизилась до 15% в рублях. Тенденция, думаю, будет сохраняться. В регионах, где пока нет конкуренции, ставки высокие - и 20, и 25 процентов. Снижение ставок ипотечных кредитов абсолютно реально.

Синельников Александр
Кредитная ставка уменьшаться, по всей вероятности будет, но вряд ли это произойдет в ближайшее время. Движение кредитной ставки, в основном, будет зависеть от развития российской экономики в целом.

Яшин Александр
Снижение кредитной ставки важнейшая задача. Лидером является АИЖК, которое реально осуществляет требование о том, что ставка должна быть инфляция (12%) плюс 3% на покрытие расходов. Я считаю, что чем быстрее банки выработают с АИЖК единые стандарты рефинансирования, тем быстрее будет развиваться ипотека.

- В заключение, хотелось бы услышать Ваш прогноз относительно ближайших перспектив ипотечного рынка в России в целом и рынка ипотечных ценных бумаг в частности.

Грачев Иван
Думаю, что после принятия основных законов, которые я назвал выше, массовая ипотека возможна через 1.5-2 года. Как скоро их примут... Все законы были готовы уже в этом году, а мы приняли только один. То, что можно было сделать за полгода, мы делали четыре. Я считаю, что нужно воспользоваться тем, что Президент объявил ипотеку приоритетным направлением, и за 6-9 месяцев доработать и принять необходимые законы. Тогда ипотека в России будет интенсивно развиваться.

Синельников Александр
Банки и другие структуры, занимающиеся  сегодня в России ипотекой, находятся только  в начале пути, и им предстоит его еще пройти, причем проблем в процессе развития придется решить немало. Но рынок ипотеки  и рынок ипотечных ценных бумаг развиваться будет, так как к этому имеются все объективные предпосылки, причем темпы этого развития будут расти в геометрической прогрессии. В настоящее время в странах с развитой экономикой, данный сегмент составляет весомую часть объема финансового рынка.

Яшин Александр
Сейчас при ставке 15% ипотека доступна 5% населения. Правительство планирует ежегодное снижение инфляции на 2%, т.е. через год ставка будет 13%, в еще через год 11%, а к 2007 году 7%. Учитывая нелинейную зависимость между ставкой и спросом полагаю, что при ставке 7% в ипотечном кредитовании через три–четыре года смогут участвовать 50% населения. Вопрос в том готов ли к этому строительный сектор. При этом рынок ипотечных бумаг ежегодно будет удваиваться.

РУСИПОТЕКА, 01.12.2003
 Редакционная статья