Ипотекой займутся только правильные кредиторы

В ближайшие два месяца Центральный банк выпустит инструкцию об ипотечных ценных бумагах. Об этом сообщил первый заместитель председателя ЦБ Андрей Козлов. Эта инструкция установит дополнительные нормативы для кредитных организаций, имитирующих ценные ипотечные бумаги. После этого новый вид ценных бумаг, наконец, появится на российском финансовом рынке. А через полгода, по мнению экспертов, можно будет подвести первые итоги развития рынка после появления Закона об ипотечных бумагах.

Напомним, что Закон "Об ипотечных ценных бумагах" был принят в конце прошлого года, однако заработать он сможет только после того, как ЦБ выпустит соответствующие инструкции. И от того, какими окажутся эти указания, во многом зависит эффективность принятого закона. Отметим, что его цель - привлечь деньги на ипотечный рынок и способствовать удешевлению этих кредитов, что в свою очередь должно привести к большей доступности кредитов.

На прошлой неделе первый зампред ЦБ Андрей Козлов рассказал о требованиях, которые будут предъявляться к ипотечным банкам. Во-первых, для этих кредитных организаций будут повышены нормативы достаточности капитала и ликвидности. Согласно уже подготовленному экспертами ЦБ проекту инструкции, норматив достаточности будет увеличен до 14 процентов, в то время как обычно для коммерческих банков он равен 10 процентам. ЦБ считает, что это логично. "Ипотечные банки принимают на себя более длинные и более неопределенные риски, связанные с долгосрочными активами и пассивами. Размер капитала, покрывающего эти риски, должен быть выше, чем в коммерческом секторе", - говорит Андрей Козлов. Каким будет норматив ликвидности, пока не решено.

Во-вторых, кроме обычных для всех коммерческих банков нормативов для кредитных организаций, работающих с ипотечными бумагами, будут установлены специальные. Так, ЦБ собирается ввести для ипотечных банков дополнительный норматив минимального соотношения размера предоставленных ипотечных кредитов к капиталу. То есть, чтобы считаться ипотечным банком, кредитная организация должна собрать определенный портфель кредитов. ЦБ считает, что размер такого портфеля должен быть не меньше 10 процентов от собственного капитала.

Минимальное соотношение размера ипотечных кредитов, которые обеспечивают эмиссию к объему эмиссии, - еще один норматив, который хочет ввести ЦБ.

По мнению Андрея Козлова, этот показатель должен быть стопроцентным. То есть кредитов должно быть выдано на сумму, равную той, на которую выпущены облигации. Ипотечный выпуск не должен идти на другие цели.

Третий норматив гласит, что ипотечные банки не могут иметь обязательства перед частными вкладчиками в размере больше половины капитала. Эта мера призвана защитить владельцев ипотечных облигаций в случае банкротства банка, поскольку по закону частные вкладчики имеют преимущество на удовлетворение требований и до владельцев ипотечных бумаг очередь может просто не дойти.

Представитель ЦБ назвал и другие меры, которые должны способствовать развитию ипотечного кредитования. В этом году нужно принять поправки в законодательство о банкротстве. Необходимо также внести изменения в Гражданский и Жилищный кодексы. Предстоит упростить процесс выдачи кредитов и регистрации жилья, выделить муниципальное жилье для несостоятельных должников. Также Андрей Козлов считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. Цб опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

Между тем

Вице-премьер Яковлев предлагает развивать ипотеку за счет профицита бюджета и сверхдоходов нефтяников.

Средства на развитие ипотеки в РФ могут быть изысканы за счет профицита бюджета и сверхдоходов нефтяных компаний, заявил вице-премьер РФ Владимир Яковлев.

"Главная задача государства - не просто решить, как развиваться ипотеке в России, но и создать условия, чтобы человек смог приобретать жилье", - отметил он, упомянув, что на данный момент рассматриваются различные варианты поддержки ипотеки в России.

"За счет профицита бюджета, может быть, часть средств можно использовать для подготовки территорий, возводимое жилье на которых будет реализовываться по ипотечным программам", - отметил он.

В. Яковлев заявил, что "за счет сверхдоходов нефтяных компаний можно было бы получить основу для выдачи ипотечных кредитов". Также вице-премьер отметил, что вопрос участия Пенсионного фонда России в системе ипотечного кредитования рассматривается уже давно, но "пока это разговорный жанр".

"С Зурабовым (Михаил Зурабов - глава Пенсионного фонда России) переговоры ведутся", - добавил он. Также В. Яковлев заявил, что на данный момент "50 процентов жилья, вводимого в России, строится за счет жителей, которые выступают в роли инвесторов для строительных компаний". "Такие схемы - это риски, но человек для решения своих жилищных вопросов вынужден идти и на это", - отметил он. По мнению вице-премьера, эти риски, связанные со сложностями приобретения жилья в России, может решить только развитие системы ипотечного кредитования. "В апреле мы надеемся внести основной пакет документов по развитию ипотеки в Государственную Думу", - сказал он.

Закладная на квартиру

Закон дал простор фантазии инвесторов.

Федеральный закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" служит созданию в России условий, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования путем привлечения в эту сферу средств частных и институциональных инвесторов. Закон подготовлен с учетом мирового опыта создания систем рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в странах с развитыми жилищными ипотечными рынками (США, Германия, Дания), быстро растущими за счет привлечения дешевых долгосрочных ресурсов с рынка капиталов.

Общемировой тенденцией последнего десятилетия стала секьюритизация активов финансовых институтов, действующих в сфере жилищного кредитования. Существующие в настоящее время в российском законодательстве виды ценных бумаг не удовлетворяют в полной мере условиям, предъявляемым к финансовым инструментам, с помощью которых возможно реализовать подобные механизмы, считают эксперты.

Ценные бумаги и их особенности

Закон устанавливает виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедуру их эмиссии, особенности обращения, а также особый способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам.

Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является особый способ их обеспечения - обеспечение покрытием ипотечных ценных бумаг (ипотечным покрытием). В состав основного покрытия ипотечных ценных бумаг включаются: денежные требования по обязательствам из кредитных договоров, договоров займа, обеспеченные ипотекой жилой недвижимости, а также закладные.

Закон обязывает эмитента до начала выпуска любого из видов ипотечных ценных бумаг сформировать ипотечное покрытие, которое, с одной стороны, является источником получения инвесторами причитающихся им денежных платежей по ипотечным ценным бумагам, а с другой стороны, одновременно является обеспечением исполнения обязательств эмитента пред ними. Владельцы ипотечных ценных бумаг получают право не только требовать от эмитента выплаты номинальной стоимости и процентных платежей по ценным бумагам, но также наделяются особыми правами в отношении имущества, составляющего ипотечное покрытие. Указанные права зависят от вида выпущенной ипотечной ценной бумаги.

Закон допускает эмиссию двух основных видов ипотечных ценных бумаг: закладных листов (включая сквозные закладные листы), а также ипотечных сертификатов участия.

Закладные листы

Закладными листами признаются обеспеченные покрытием эмиссионные ценные бумаги, удостоверяющие право их владельцев на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости и процентов по закладным листам, а также на получение удовлетворения, в случае неисполнения эмитентом принятых на себя обязательств, из стоимости имущества, входящего в состав покрытия ипотечных ценных бумаг, преимущественно перед другими кредиторами эмитента.

Выплата номинальной стоимости по закладным листам может производиться в конце срока их обращения единоразовым платежом либо, как это происходит в сквозных закладных листах, по частям, в соответствии с планом погашения, установленным эмитентом в решении о выпуске и в проспекте эмиссии ипотечных ценных бумаг. Владелец сквозного закладного листа будет получать периодические, например, ежемесячные выплаты, включающие в себя платежи в счет погашения части основного долга и процентов, в течение всего срока обращения указанных ценных бумаг, что делает их особенно привлекательными для таких институциональных инвесторов, как страховые компании и пенсионные фонды. Таким образом, закон позволяет эмитентам, учитывая интересы различных потенциальных инвесторов, выпускать обеспеченные ипотечным покрытием эмиссионные ценные бумаги - закладные листы с различными схемами выплат по ним.

Ипотечный сертификат участия

Под этим видом бумаг признаются эмиссионные ценные бумаги, владельцы которых одновременно выступают участниками общей собственности на имущество, составляющее покрытие выпуска ипотечных сертификатов участия, а также учредителями и выгодоприобретателями по договору доверительного управления имуществом, составляющим покрытие, которое осуществляет эмитент ипотечных сертификатов участия.
Особенности российских сертификатов

С учетом особенностей российской правовой системы ипотечные сертификаты участия обладают отдельными чертами выпускаемых в Соединенных Штатах и ряде других стран participation certificates. В частности, путем выпуска ипотечных сертификатов участия эмитент получает возможность передать право собственности на ипотечные активы непосредственно владельцам ценных бумаг, что делает выпуск ипотечных сертификатов участия особенно привлекательным для кредитных организаций, в отношении которых действуют жесткие экономические нормативы.

Покрытие ипотечных бумаг

Глава II закона определяет основные требования к покрытию ипотечных ценных бумаг. Оно делится на основное и дополнительное. К основному покрытию отнесены денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, договоров займа, а также закладных в случае, если права кредиторов и залогодержателей по указанным договорам удостоверяются закладными. Дополнительное покрытие составляют денежные средства, ценные бумаги и иные финансовые инструменты.

Учет денежных требований по обеспеченным ипотекой обязательствам и иного имущества, которые составляют покрытие ипотечных ценных бумаг, осуществляется путем их отражения эмитентом на отдельном балансе и ведения реестра ипотечного покрытия, что служит гарантией реализации прав держателя ипотечных ценных бумаг.

Денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, входящие в состав основного покрытия, должны отвечать специальным стандартам и требованиям, обеспечивающим минимизацию возможных рисков при долгосрочном жилищном ипотечном кредитовании, а также надежность ипотечных ценных бумаг. Основные требования заключаются в следующем:
сумма кредита (займа) не должна превышать 70 процентов от рыночной стоимости жилого недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки;
рыночная стоимость недвижимого имущества (предмета ипотеки) должна быть определена независимым лицензированным оценщиком;
андеррайтинг заемщиков, в рамках которого определяется его платежеспособность, кредитоспособность, а также качество обеспечения осуществляется в соответствии с критериями, устанавливаемыми в проспекте эмиссии;
по кредитоспособности должника по обеспеченному ипотекой обязательству - она должна быть определена в соответствии с положением, содержащимся в проспекте эмиссии. Кроме того, недвижимое имущество, выступающее предметом ипотеки, должно быть застраховано от рисков утраты или повреждения в полной стоимости на весь срок действия кредитного договора или договора займа. Жизнь и здоровье граждан, являющихся должниками по обеспеченному ипотекой обязательству, должны быть застрахованы на весь срок действия кредитного договора.

Имущество можно заменить

Закон допускает замену имущества, входящего в состав основного покрытия ипотечных ценных бумаг. Она производится эмитентом в случаях: неисполнения или ненадлежащего исполнения должником денежного обязательства, включенного в состав основного ипотечного покрытия; досрочного исполнения должником денежного обязательства, включенного в состав основного ипотечного покрытия; утраты предмета ипотеки по обеспеченному ипотекой денежному обязательству, включенному в состав основного ипотечного покрытия; вступления в законную силу решения суда о признании договора, из которого возникло денежное обязательство, включенное в состав основного покрытия, недействительным либо решения суда о его расторжении.

Учет имущества и денежных требований, составляющих покрытие ипотечных ценных бумаг, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия.

Реестр покрытия ипотечных ценных бумаг состоит из совокупности данных о денежных требованиях по обеспеченным ипотекой обязательствам (основное покрытие), а также ином имуществе (дополнительное покрытие), а также данных о денежных обязательствах по ипотечным ценным бумагам, выпущенным с данным покрытием.

Как получить разрешение на эмиссию

В отличие от процедуры выпуска эмиссионных ценных бумаг, предусмотренной Федеральным законом "О рынке ценных бумаг", законопроект предусматривает, что принятию эмитентом решения о выпуске ипотечных ценных бумаг должно предшествовать получение разрешения на осуществление эмиссии ипотечных ценных бумаг и формирование покрытия ипотечных ценных бумаг. Закон устанавливает формы выпуска ипотечных ценных бумаг, порядок выдачи разрешений на осуществление эмиссии ипотечных ценных бумаг, перечень документов, представляемых для получения разрешения на осуществление эмиссии ипотечных ценных бумаг, основания для отказа в государственной регистрации выпуска ипотечных ценных бумаг, основания признания выпуска ипотечных ценных бумаг несостоявшимся или недействительным, а также правовые последствия этого факта.
За закладной лист ответят имуществом

В соответствии с законом исполнение обязательств эмитента закладных листов перед их владельцами обеспечивается покрытием закладных листов. Покрытие закладных листов является основным источником исполнения обязательств эмитента закладных листов перед их владельцами. В случае неисполнения эмитентом принятых по закладным листам обязательств их владельцы вправе требовать от эмитента удовлетворения своих требований из стоимости имущества, составляющего покрытие закладных листов, преимущественно перед другими кредиторами эмитента.

Имущество, составляющее покрытие закладных листов, не включается в общую конкурсную массу в случае ликвидации или банкротства эмитента закладных листов.

Должник заплатит владельцу сертификата

Ипотечный сертификат участия является именной эмиссионной ценной бумагой. Срок обращения ипотечных сертификатов участия соответствует сроку исполнения обеспеченных ипотекой денежных обязательств, включенных в состав покрытия выпуска ипотечных сертификатов участия. Эмитент обязан закончить размещение выпускаемых ипотечных сертификатов участия в течение 30 дней с даты начала эмиссии. Эмиссия ипотечных сертификатов участия считается несостоявшейся, если эмитент разместил меньшее количество ценных бумаг, чем указано в решении о выпуске ипотечных сертификатов участия.

Владелец ипотечного сертификата участия имеет право на получение пропорциональной части производимых должниками в соответствии с условиями кредитных договоров, входящих в состав покрытия выпуска ипотечных сертификатов участия, выплат основной суммы долга и процентов за пользование кредитом или заемными средствами, а также право на получение соответствующей части денежной суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, являющегося обеспечением по кредитным договорам и договорам займа, входящим в состав покрытия выпуска ипотечных сертификатов участия, в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. Эмитент осуществляет доверительное управление имуществом, составляющим покрытие выпуска ипотечных сертификатов участия, в интересах владельцев ипотечных сертификатов в течение всего срока их обращения.

Условия доверительного управления имуществом, составляющим покрытие выпуска ипотечных сертификатов участия, и порядок исполнения по ним устанавливается эмитентом в решении о выпуске.

ФК-Новости, 03.02.2004
 Редакционная статья