Интервью по итогам 2004 года для портала "РУСИПОТЕКА"
Портал "Ипотека в России" (Русипотека) попросил подвести итоги года руководителей ипотечных агентств и банков. На наши вопросы ответили:
- Демыгина Екатерина Михайловна
АКБ "Союз", член Правления - Казейкин Валерий Семенович
МАИФ, первый вице-президент - Клепикова Елена Григорьевна
Национальная ипотечная компания, президент - Колошенко Александр Васильевич
Райффайзенбанк, член Правления - Миронова Галина Терентьевна
АИЖК Кемеровской области, директор - Останина Лариса Николаевна
Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию (Алтайский край), генеральный директор - Семеняка Александр Николаевич
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, генеральный директор - Щербаков Владимир Александрович
Иркутское региональное ипотечное агентство, генеральный директор
Русипотека:
- Как бы Вы могли в целом оценить развитие ипотечного кредитования в стране в прошедшем году?
Демыгина Е.М.
- 2004 год был достаточно продуктивен в сфере развития ипотечного кредитования: в этом году рассмотрено и уже прошли одобрение в Госдуме около 27 законопроектов, касающихся жилищной сферы, многие из них напрямую затрагивают ипотеку; на рынке ипотечного кредитования появились новые достаточно крупные игроки, что привело к усилению конкуренции и как следствие смягчению требовании к заемщикам и либерализации условий оформления кредита. Для нашего банка 2004 года стал началом развития ипотечного кредитования. За год работы программы в банке сформирована технология рассмотрения заявки и выдачи кредита, позволяющая быстро рассматривать кредитную заявку, минимизировать расходы заемщика при выдаче кредита, оказывать клиенту весь комплекс услуг, от оформления страхового полиса непосредственно в банке до регистрации договора купли-продажи.
Казейкин В.С.
- Общий объем жилья проданного по ипотеке вырос примерно в 1,5 раза. Примерно до 150 000 квартир (из них кредиты, как сказал В.В. Путин 40 000). В 2003 было 100 000, из них 27 000 банковские кредиты, остальное ипотечные займы и жилье, проданное в рассрочку с оформлением ипотеки в силу закона. Приблизительно 50 000 семей приобретают жилье по накопительным схемам через потребительские и жилищно-строительные кооперативы. Рефинансировано, начиная с 2000 г. 12 000 квартир, из них 840 вновь построенных. От общего числа построенных за эти годы 2 000 000 квартир это составляет 0,042%. Поэтому двухуровневая система ипотечного кредитования практически никак не влияет на развитие жилищного строительства и находится в зародышевом состоянии. Если бы не было региональных систем социальной ипотеки, то и отчитываться было бы не чем. Реально банковская ипотека заработает через 3 - 5 лет, когда ставки по кредитам, надеюсь, будут на уровне 7%, а доходы населения вырасту в 2 раза. Необходимо также учитывать рост цен на жилье.
Клепикова Е.Г.
- Минувший год был, несомненно, богат событиями, которые, с одной, стороны, отражали позитивные тенденции в развитии российского рынка ипотечного жилищного кредитовании, а, с другой стороны, сами становились стимулами дальнейшего развития. Во-первых, появилось относительно большое количество новых игроков на рынке жилищного ипотечного кредитования. Только в Москве ипотечные кредиты предлагают 33 банка и ипотечные компании. Это ведет к здоровой конкуренции разнообразных программ кредитования, а также, надеюсь, к совершенствованию инфраструктуры, необходимой для эффективного осуществления операций по ипотечному жилищному кредитованию. Во-вторых, принят пакет «жилищных» законов, которые, безусловно, позволят сделать ипотечное жилищное кредитование более доступным и менее рискованным, особенно на первичном рынке, что естественно, приводит к общему снижению ставок по ипотечным кредитам для конечных потребителей. В 2004 году минимальные ставки по ипотечным кредитам в долларах США снизились существенно. Порог в 10% перешагнула и Национальная ипотечная компания. Принципиально изменился и сам рынок недвижимости, особенно столичной, в частности, прекратился столь стремительный рост цен на жилье. Все больше строительных и инвестиционных компаний готовы сотрудничать с банками и продавать квартиры с привлечением ипотечных кредитов.
Колошенко А.В.
- В развитии ипотеки сыграла огромную роль популяризация ипотеки на государственном уровне. Даже если пока незаметен рост -– мы видим рост количества потенциальных клиентов, которые обращаются в банк как за общей информацией, так и за информацией в рамках нашей ипотечной программы. На рынок вышли много новых участников, однако не было радикальных перемен в условиях. Возможны вариации с размером первоначального взноса. Немного сниженная ставка, но процесс оформления и выдачи кредита – неизменен. В чем действительно есть польза от новых игроков – это их рекламные бюджеты, которые они тратят на «популяризацию» продукта ипотеки, чем чаще человек видит упоминание и описание ипотеки , тем больший интерес они к этому проявляют.
Миронова Г.Т.
- ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области" создано 23 декабря 2003 года. Соглашение о сотрудничестве, по которому Агентство признано Региональным оператором ОАО "АИЖК", подписано 26 апреля 2004 года. За 2004 год в Кемеровской области с участием Агентства предоставлено 310 ипотечных кредитов (займов) на сумму 102,1 млн. руб., из которых АИЖК рефинансировано 218 закладных на 70,3 млн. руб. В первый год работы Агентству необходимо было организовать и наладить отношения со структурами, связанными с ипотечным кредитованием, как то: банки, страховые и оценочные компании, риэлтерские агентства, нотариусы, Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и распространить возможность получения ипотечного кредита (займа) во всех городах и районах области. В настоящее время Агентство имеет на территории области 16 представителей. В Кемеровской области широкое распространение получила социальная ипотека для льготной категории граждан сроком до 10 лет под 5% годовых при первоначальном взносе 10% стоимости приобретаемого жилья. Вопрос снижения процентной ставки, либо как вариант - плавающая процентная ставка, для нашей области актуален.
Останина Л.Н.
- Я оцениваю развитие ипотечного кредитования в 2004 г. достаточно высоко. Рост объемов и расширение географии общефедеральной системы, вовлечение в процесс ипотечного кредитования многочисленных собственных программ крупных банков – весьма и весьма положительные итоги года. В то же время не может не огорчать то обстоятельство, что гарантии правительства на 2005 г. были предоставлены ОАО "АИЖК" лишь после длительных консультаций. На мой взгляд, на сегодняшний день, когда банки не могут за счет своих средств в разы наращивать объемы своих ипотечных кредитных портфелей, именно общефедеральная система является локомотивом и ориентиром для развития ипотечного кредитования в России.
Щербаков В.А.
- Я считаю, что прошедший год был самым продуктивным в смысле становления ипотечного кредитования в России. Во-первых, связи с непрестанным контролем президента над исполнением этой программы. Во-вторых, было организовано очень работоспособное сообщество, лидерами которого стали Шувалов, Боос, большинство членов партии «Единая Россия» и депутатов Госдумы. Они организовали настолько продуктивную работу по доработке и прохождению законопроектов через инстанции, что практически была сделана невозможная вещь: приняты десятки законов, необходимых как правовая база для внедрения ипотеки и развития жилищного строительства в России. Безусловно, огромную предварительную работу провел Госстрой. Надо отметить огромный вклад в нее статс-секретаря Владимира Николаевича Пономарева, бывшего зам. главы Госстроя, кстати, он продолжает свою деятельность в этом направлении. В принятии законов, о которых идет речь, участвовало большое количество специалистов и руководителей разного ранга. Это очень нужные и своевременные законы, они дали возможность для эффективной работы, значение их трудно переоценить.
Русипотека:
- Какие на Ваш взгляд существуют нерешенные вопросы в области законодательства?
Демыгина Е.М.
- Несмотря на положительные тенденции в вопросе поддержки ипотечного кредитования государством, для развития ипотечного кредитования, необходимо принятие закона "О кредитных бюро", что позволит Банкам ускорить время рассмотрения заявок и увеличит круг потенциальных заемщиков, имеющих кредитную историю.
Казейкин В.С.
- Из 27 принятых законов по рынку доступного жилья наиболее серьезное влияние на рынок окажут два закона - о долевом участии и о жилищно-строительных кооперативах, поскольку они распространяются не менее, чем на половину рынка жилья (ежегодно примерно 200 000 квартир). В обоих этих законах поставлено столько новых препятствий и барьеров, что могут возникнуть очень серьезные проблемы для жилищного строительства. Поэтому, необходимо провести мониторинг реализации именно этих законов и срочно подготовить поправки. Остальные законы в основном касаются банковского кредитования, а оно будет нормально развиваться по мере снижения инфляции и ставок по кредитам. Это процесс не быстрый.
Клепикова Е.Г.
- Установление для банков налоговых льгот при осуществлении ими программ ипотечного кредитования (снижение налога на прибыль, налоговые льготы, связанные с выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг), стимулирование снижения ставок по ипотечным кредитам. Ставки высоки не потому, что банки стремятся к избыточной прибыли, а потому, что их издержки на налоги избыточно сформированы. На наш взгляд, при разработке пакета жилищных законов, законодательно не урегулирован механизм перекредитования физических лиц-заемщиков, получивших ипотечный кредит. С развитием ипотечного кредитования неизбежны ситуации, когда заемщик, получив ипотечный кредит на длительный срок, через какое-то время намерен улучшить свои жилищные условия либо намерен получить кредит в другом банке на более выгодных условиях для погашения имеющегося. Формально, такая возможность есть и сейчас, но процедуры регистрации последующего залога и его снятия, взаимодействия между банками в таких ситуациях, возможности использования закладной достаточно громоздки и длительны по времени. Если сейчас кредит на ремонт и отделку квартиры законодательством приравнен к ипотечному, то кредит на погашение ипотечного кредита к такому не относится.
Колошенко А.В.
- Перспектива развития ипотечного рынка, по нашему мнению, существует только при выполнении ряда условий. Первое - это введение ряда законодательных проектов в том числе создание кредитных бюро. Второе - введение нового жилищного кодекса и внесение поправок в ряд статей гражданского кодекса, в закон об ипотеке и о залоге недвижимости. Также мы ждем усовершенствования системы страхования рисков, связанных с ипотечным кредитованием, и параллельного стимулирования платежеспособного спроса населения, особенно в регионах, где средняя сумма ипотечного кредита часто даже не предполагает, что банк будет заниматься такого рода проектами.
Миронова Г.Т.
- Учитывая, что с 01.01.05г. введены в действие внесенные изменения в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Гражданский кодекс Российской Федерации и другие Законы, перспектива широкого развития ипотеки есть. Популяризация ипотеки на государственном уровне играет огромную роль. Даже если общий объем за год предоставления кредитов (займов) незначителен, видно увеличение числа потенциальных заемщиков, которые обращаются за информацией. Анализ работы за 2004 год показал, что сдерживающим фактором является длительный срок регистрации сделки и ипотеки в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Разрыв между датой заключения договора купли-продажи жилья и датой получения денег продавцом жилья (около месяца) ведет к увеличению стоимости приобретаемого жилья для заемщика. На законодательном уровне необходимо рассмотреть возможность регистрации ипотечных сделок в течение 5-10 дней. В своем традиционном обращении к Федеральному собранию Президент России В.В. Путин отметил, что к 2010 году каждый третий россиянин должен иметь возможность купить квартиру, "отвечающую современным требованиям". И ипотека должна стать доступным способом решения проблем людей со средним уровнем доходов.
Останина Л.Н.
- Что касается нерешенных вопросов в области законодательства, то необходимо тщательно проанализировать вступившие с 1 января изменения, посмотреть, как они работают на практике, и только тогда делать выводы относительно имеющихся проблем.
Семеняка А.Н.
1. Поправки в Бюджетный кодекс о субсидиарной ответственности по обязательствам АИЖК для закрепления долгосрочной господдержки, вместо действующей краткосрочной.
2. Закон о специальном режиме расчетных счетов, известных за рубежом как «эскроу», средства на которых недоступны третьим лицам, кроме инвесторов в ипотечные ценные бумаги.
3. Поправки в закон «Об ипотеке», разрешающие номинальное владение закладной.
Щербаков В.А.
- Безусловно, осталось еще очень много вопросов, которые будут решаться в процессе работы. На мой взгляд, поскольку вся система связана и с фондовым рынком, и со строительством, и с земельным законодательством, потребуется большое количество дополнительных подзаконных актов, которые сделают принятые законы рабочими. Это крайне важно. Пока мы еще не можем сказать, что земля стала рыночным инструментом. Достаточно сложный путь предстоит пройти для того, чтобы этими законами можно было начать реально пользоваться. Может быть, проблема заключается не в появлении новых законов, а в работе над полноценным внедрением уже принятых. Один из последних примеров – закон о монетизации льгот, который принят, но не имеет механизма воплощения. Недаром еще Столыпин сказал, что лучшее в России – это результат реформы, а все худшее – то, как они исполняются. Задача общества на данный момент состоит в правильном исполнении существующего законодательства, правильной трактовке этих законов чиновниками и контролирующими органами.
Русипотека:
- Какие задачи стоят перед Вашей компанией в 2005 году?
Демыгина Е.М.
- Стратегия АКБ "СОЮЗ" на 2005 года в области ипотечного кредитования направлена на увеличение объемом ипотечного кредитования и либерализацию условий кредитования, а также расширение линейки банковских ипотечных продуктов.
Казейкин В.С.
- МАИФ в 2005 году начнет 2-3 крупномасштабные программы по привлечению отечественных и зарубежных инвестиций в региональные проекты. Один из проектов на 1 млрд. долл.
Клепикова Е.Г.
- В 2005 году перед Национальной ипотечной компанией стоят не менее значимые по сравнению с прошлым годом задачи. Выйдя в 2004 году на рынок ипотечного жилищного кредитования с достаточно широким (иногда уникальным) рядом кредитных продуктов, Национальной ипотечной компании удалось сформировать значительный кредитный портфель и завоевать репутацию наиболее динамично развивающейся компании, ориентированной, в первую очередь, на удовлетворение самых разнообразных потребностей клиентов. В связи с этим в 2005г. перед нами стоит задача не столько сохранения завоеванной репутации, сколько поиск новых, более эффективных способов обслуживания клиентов, совершенствование процедур, как оценки платежеспособности клиентов, так и подготовки и заключения кредитных сделок. Мы планируем существенным образом расширить спектр предлагаемых услуг, в частности, за счет предложения и продвижения на рынок новых кредитных продуктов, таких, например, как кредиты на приобретение и строительство отдельно стоящих домов (коттеджей), кредиты на ремонт и отделку приобретаемого или существующего жилья. Кроме того, не на последнем месте стоят вопросы совершенствования управления рисками, связанными с ипотечным кредитованием, что позволит существенно увеличить объемы кредитного портфеля без ущерба для его качества. Очень много еще предстоит сделать в области совершенствования наших взаимоотношений с риэлторскими компаниями, оценщиками, страховщиками. Существенным станет также проработка вопроса о возможности выпуска ценных бумаг обеспеченных ипотечными кредитами. Однако, самое главное, чтобы наши внутренние задачи не помешали, и все сотрудники Национальной ипотечной компании уверены в том, что не помешают, высококачественному обслуживанию наших клиентов.
Колошенко А.В.
- Райффайзенбанк - не исключение и наша программа развивается и повторяет динамику рынка. Каких-то радикальных изменений (значительное понижение ставок и т.д.) мы не планируем. Это связано с тем, что большинство кредитов выдаются в долларах США и на фоне ощутимого роста стоимости финансирования на международных рынках было бы достаточно безответственным шагом принимать решения о повышении ставок.
Миронова Г.Т.
- Основная задача, которую Агентство ставит перед собой в 2005 году, - это увеличение объема предоставленных кредитов (займов) населению области в 3-5 раз по сравнению с 2004 годом.
Останина Л.Н.
- Перед нашим агентством поставлена на 2005 г. задача в три раза увеличить объем выдаваемых кредитов. Стратегически данная задача может быть решена только с выходом на рынок строительства нового жилья. В этом случае не будет допущен вызванный расширением платежеспособного спроса рост цен на вторичном рынке, будут созданы новые условия для развития строительного комплекса края. Другим принципиальным моментом является создание районной сети представительств агентства. Сегодня ипотечные кредиты доступны почти исключительно для жителей административного центра Алтайского края – г. Барнаула. Наша цель – обеспечить всем жителям края возможность улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита.
Семеняка А.Н.
1. Завершить формирование Единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (ЕСР ИЖК) на всей территории страны.
2. Перейти от бумажного к электронному документообороту.
3. Увеличить в три раза ежемесячный выкуп закладных.
4. Помочь другим операторам вторичного рынка.
Щербаков В.А.
- Сформировать рынок доступного жилья и отработать технологию работы на нем. Самым важным мы считаем построить систему и доказать, что ипотека прежде всего нужна в малых городах и для людей с небольшими финансами. Именно в малых городах наиболее эффективно ее внедрение, потому что в больших городах для решения жилищных задач имеется больше ресурсов, а с другой стороны они находятся не в таком плачевном состоянии, как муниципальные образования российской провинции. Специалисты нашего агентства уверены в том, что именно этот путь наиболее правилен, наиболее эффективен и выгоден. И наши усилия необходимо сосредоточить как раз в этом направлении.
РУСИПОТЕКА, 10.01.2005
Редакционная статья
