Новинки ипотечного законодательства

За последнее время законодательство об ипотеке (залоге недвижимости) изменилось кардинально. Государство явно стремится упростить отношения в этой сфере. Наиболее распространенные вопросы, возникающие в связи с ипотечными новшествами, разъясняет заместитель руководителя Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Мария Мельникова.

С момента введения в действие Закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" претерпел уже восемь редакций. Он шаг за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием рынка. Последние поправки в него были внесены Законом № 216-ФЗ от 30.12.2004 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон №216-ФЗ).

Кроме того, принимаются новые документы, содержащие ипотечные нормы. Так, ипотеки касаются закон №213-ФЗ от 30.12.2004 г. "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ" (далее - Закон № 213-ФЗ) и закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Закон №214-ФЗ).

***

В первую очередь, следует сказать об изменившихся требованиях к форме договора об ипотеке. Законодатель отменил обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке. Теперь он может заключаться как в нотариальной, так и в простой письменной форме, по желанию сторон.

При этом государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора, происходит на основании заявления залогодателя или залогодержателя (достаточно одной стороны!), а государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора, составленного в простой письменной форме, осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора.

Отмена обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке, безусловно, даст толчок к ее развитию. Это упрощает и удешевляет процедуру заключения ипотечного договора. Конечно, нотариальное удостоверение договоров означает профессиональный подход к заключению сделки, ответственность, в том числе и за проверку право- и дееспособности ее участников.

Однако стороной договора об ипотеке, как правило, всегда выступает банк, обладающий профессиональным штатом юристов и заинтересованный в проверке контрагента, поэтому и договоры в простой письменной форме не вызывают сомнений у государственных регистраторов.

Кроме того, Законом №216-ФЗ внесены изменения в ст.28 Закона об ипотеке и в ст. 31 Закона от 21.07.1997 г.

№122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), в результате чего значительно повысилась ответственность регистрирующего органа и лично регистратора за неправомерные действия (как регистрацию, так и отказ в ней). Это дает основания полагать, что незаконная ипотека не может быть зарегистрирована.

***

Однако в современном законодательстве ипотека - это не только договор о залоге недвижимости. Широко стал использоваться и залог в силу закона. Количество случаев, при которых возникает ипотека в силу закона, значительно увеличилось с учетом последних изменений в законодательстве.

ГК РФ провозгласил залог в силу закона в случае продажи товара в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ) и при передаче имущества под выплату ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Причем залог в силу договора ренты возникает вне зависимости от воли сторон и, как правило, сторонами рентных отношений до конца не осознается (особенности субъектного состава - пожилые люди).

Залог при продаже товара в кредит возникает в силу п. 5 ст. 488 ГК в случае, когда имущество уже передано, но еще не оплачено. Эта конструкция не всегда оптимальна в отношениях с недвижимостью. Государственная регистрация перехода права собственности не зависит от фактического исполнения сделки, в том числе и от передачи имущества.

Поэтому нередки случаи, когда вместе с рассрочкой платежа откладывается и передача имущества. И поэтому, даже если имущество передается, а обязательства по оплате все же не исполнены до конца, возникающий залог уже не фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), что может ввести в заблуждение третьих лиц, получающих информацию из этого реестра.

***

Следующим этапом в развитии законного залога стало закрепление в законе об ипотеке положений, касающихся ипотеки жилья, приобретенного за счет средств кредитных организаций.

Согласно ст. 77 закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой объект. Залогодержателем в данном случае является юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем.

Однако до недавнего времени ст. 77 закона об ипотеке не работала, да и не могла работать в полной мере. Любая ипотека подразумевает реализацию прав в случае неудовлетворительного исполнения основного обязательства. Но тут-то и возникала проблема с членами семьи заемщика, особенно несовершеннолетними.

Согласно ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника (если при этом затрагивались права или охраняемые законом интересы указанных лиц), допускалось, только с согласия органа опеки и попечительства. В связи с практической невозможности расселить и реализовать квартиру (дом) в случае невыполнения основного обязательства ст. 77 закона об ипотеке практически не работала.

На помощь пришел новый Жилищный кодекс и Закон №213-ФЗ, который внес изменения в ст. 292 ГК РФ, затрагивающие права членов семьи собственника и права несовершеннолетних. Достаточно было убрать частицу "не" перед глаголом "является", и проблема решилась.

До сих пор идут споры о порядке заключения договора о покупке жилья с привлечением кредитных средств. На практике встречаются два варианта: двухсторонний договор между продавцом и покупателем, в котором покупатель указывает на источник оплаты - средства банка, полученные по кредитному договору (в нем приводятся все необходимые реквизиты, позволяющие внести сведения о залогодержателе и об условиях ипотеки в ЕГРП).

Второй вариант - трехсторонний договор, в котором банк выступает полноправным участником правоотношений, прописывая свои условия кредита. Однако эта конструкция вызывает множество вопросов.

1) Какова природа такой сделки - это многосторонняя сделка, связанная одним предметом, либо это две самостоятельные сделки, имеющие разные предметы?
 2) Каковы последствия заключения трехстороннего договора при его изменении? Как привлечь продавца, который, получив деньги, потерял интерес к сделке, тогда как банк и залогодатель продолжают отношения по кредиту?

Эти споры идут и в кругах ученых, и среди нотариусов, и в банковском сообществе.

***

Иной вопрос, возникавший при прочтении ст. 77 закона об ипотеке и решенный только в 2005 году, - ипотека жилья, приобретаемого в процессе строительства.

Незащищенность участников строительного процесса не позволяла реализовать в полной мере ст. 77 закона об ипотеке. В Петербурге предпринимались попытки заключения трехсторонних договоров долевого участия, где плательщиком выступал банк. Их условием было возникновение ипотеки на уже построенную квартиру при регистрации права собственности в порядке ст. 219 ГК РФ.

Однако на тот период, пока ипотека не была зарегистрирована в ЕГРП, кредитор оставался абсолютно без обеспечения, что, естественно, его не устраивало. Да и сами дольщики не могли надлежащим образом обеспечить и защитить свои средства.

В этой связи прорывом стал Закон №214-ФЗ. Оставим за рамками критику отдельных его положений и отсутствие практики. Но нормы об ипотеке, в нем закрепленные, заслуживают особого внимания.

Ст. 13 Закона №214-ФЗ устанавливает, что земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право его аренды), а также строящиеся на этом участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей) с момента государственной регистрации договоров ДУ. Таким образом, основным (первым) залогодержателем становится участник долевого строительства (дольщик).

Если застройщик регистрирует право на объект незавершенного строительства, то и он считается находящимся в залоге у дольщиков. Таким образом, при регистрации в ЕГРП возникает (указывается) множественность лиц со стороны залогодержателя и один залогодатель - застройщик. Причем сторона залогодержателя пополняется с момента регистрации новых участников долевого строительства.

Особенно сложным в данном случае представляется порядок регистрации (и прекращения) залога. Действительно, запись об ипотеке вносится с момента обращения в регистрирующий орган первого дольщика. Залог возникает на весь объект.

Со временем количество залогодержателей множится. Но после ввода дома в эксплуатацию начинается процесс регистрации права собственности на квартиры и другие помещения. С момента возникновения прав на эти объекты возникает и производное право на общее имущество, в том числе и на земельный участок под домом.

С ростом числа собственников квартир растет и количество (множественность) собственников земельного участка, на который возникает долевая собственность. Однако он как единый объект недвижимости продолжает находиться в залоге у оставшихся дольщиков, а единственным залогодателем остается застройщик. Решена также и судьба залога объекта незавершенного строительства.

В такой ситуации возникают два вопроса: какова будет достоверность предоставления информации из ЕГРП и возможна ли реализация заложенного имущества (например, при последующих залогах), когда в реестре еще существуют заложенные объекты незавершенного строительства, а фактически дом уже возведен?

Видимо, оптимальные решения будут найдены на практике.

***

Вопрос об изменении предмета залога действительно очень актуален и неразрывно связан с ведением ЕГРП. Частично, он решен новеллами закона об ипотеке - статьи 64.1 и 64.2, а частично на него ответил Высший арбитражный суд в обзоре практики, связанной с договором об ипотеке от 28.01.2005 г. № 90.

Рассмотрим новеллы закона об ипотеке, касающиеся случаев возникновения ипотеки в силу закона.

1. В соответствии с п. 1 ст. 64 и п. 1 ст. 65 закона об ипотеке (если иное не предусмотрено федеральным законом или договором) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся или строящееся на участке здание (сооружение) залогодателя.
 2. В соответствии с п. 1 ст. 64.1 закона об ипотеке (если иное не предусмотрено федеральным законом или договором) земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот участок.
 3. Согласно ст. 64.2 закона об ипотеке (если иное не предусмотрено федеральным законом или договором) земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные объекты либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании).

Введенные в действие нормы распространяют ипотеку в силу закона на земельный участок, приобретенный за счет кредитных или расчетных средств, а кроме того, на здания и сооружения, в том числе и на объекты незавершенного строительства, возведенные на таком участке.

Это правило теперь соответствует и общей норме ипотеки земельного участка, которая распространяется на находящиеся на нем здания (сооружения). До принятия Закона № 216-ФЗ ипотека на здание не распространялась, что, несомненно, шло вразрез с положением ЗК РФ о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Актуальны и изменения предмета ипотеки, его замена. Высший арбитражный суд в обзоре судебной практики от 28.01.05 №90 указал, что если предметом ипотеки является "незавершенка", то по окончании строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом будет являться здание. Это положение не вызывает сомнений, поскольку преобразование объекта, его переформирование и т.п. не говорит о его физической гибели.

***

Все перечисленные новшества говорят о развитии законодательства об ипотеке. Большое количество используемых конструкций и оснований возникновения ипотеки приводят к различной практике и определенным трудностям в применении закона.

Неоценимую помощь регистраторам оказала бы Инструкция Министерства юстиции, охватывающая все вопросы, возникающие при регистрации ипотеки любых объектов недвижимости (ипотеки жилых и нежилых помещений, земельных участков и т.д.).

Недвижимость Петербурга, 03.10.2005
 Редакционная статья