Очередь за ипотекой

Московские власти, наконец, посмотрели правде в глаза, признав, что с бесплатной очередью на улучшение жилищных условий в городе покончить в ближайшее время не удастся. В качестве одного из вариантов столичная администрация предлагает внедрить систему ипотечного кредитования людей, стоящих в очереди на квартиры. Однако на приемлемые условия пока могут рассчитывать граждане, ожидавшие жилья не менее семи лет - лишь в этом случае они смогут выплачивать посильные для их семейного бюджета ежемесячные отчисления.

Дожить до пенсии

Департамент жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ) Москвы - разработчик программы, предлагает две схемы социальной ипотеки. Суть первой в том, что заемщик получает кредит под льготный процент и покупает жилье у города по заниженной стоимости. Вторая схема предполагает ипотеку на рыночных условиях, но при этом город субсидирует часть средств на приобретение квартиры.

Участвовать в программах могут москвичи, которые стоят в очереди на получение жилья, в том числе и до вступления в силу нового Жилищного кодекса (1 марта 2005 года). Между тем в настоящее время постановка на очередь приостановлена до принятия нормативно-правовых актов к ЖК. Таким образом, в ближайшее время стать очередником, чтобы получить право на льготную ипотеку, не представляется возможным.

После того, как очередник оформил кредит, он и все члены его семьи снимаются с очереди. При этом старая квартира остается за ним на условиях социального найма.

По программе городской социальной ипотеки уполномочен работать только один банк - Московское ипотечное агентство (МИА), 100% акций которого принадлежат правительству Москвы, хотя пока оно не входит в число ведущих игроков на рынке. В департаменте жилья не исключают, что в будущем к кредитованию на городских условиях подключатся и другие банки.

МИА выдает кредиты в сумме от $3 до $500 тыс. на срок от 3 до 30 лет. Как и в любом другом банке, максимальный размер ограничен уровнем заработка: ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 30-50% зарплаты. На кредит может претендовать очередник не зависимо от сроков постановки на учет со стажем на последнем месте работы не менее 6 месяцев. При этом его возраст должен быть таким, чтобы он успел полностью расплатиться до ухода на пенсию. Процентная ставка и остальные условия зависят от выбранной программы.

Квартиры со скидкой

По первой схеме первоначальный взнос за жилье должен быть не менее 30%, а на оставшуюся сумму банк выдаст кредит под 10,5% годовых в рублях, что существенно ниже рыночных ставок (в Сбербанке ставка по ипотеке - 18% ). С учетом инфляции (в прошлом году в РФ - 11,7%) ставка оказывается регрессивной. Финансовые потери МИА планирует компенсировать за счет выпуска корпоративных облигаций. "Банк при кредитовании исходит из стоимости имеющихся финансовых ресурсов, а именно - процента по размещению облигаций", - говорит начальник службы розничного ипотечного кредитования МИА Сергей Гордейко.

Получение кредита возможно для заемщиков и с "серой" зарплатой. "Доходы рассматриваются индивидуально, - говорит С.Гордейко. - Но постоянное трудоустройство и наличие справки НДФЛ-2 обязательно. Сумма в справке для такой программы не важна".

Реальный доход банк проверяет путем собственных исследований. "Мы оцениваем, что из себя представляет компания, в которой работает потенциальный клиент, какой уровень заработка возможен в ней, насколько состоятелен заемщик, исходя из существующих зарплат на рынке труда и т. д.", - говорит С.Гордейко.

Привлекательность схемы N1 еще и в том, что жилье приобретается по заниженной стоимости. Цены на городские квадратные метры рассчитываются по специальной методике, которая утверждена правительством Москвы в 1996 года. "Цены на городское жилье рассчитывается исходя из фактических затрат города на строительство жилых домов", - говорит начальник отдела мониторинга рынка жилья ДЖПиЖФ Сергей Морозков. По его оценке, на данный момент приблизительная цена квадратного метра, рассчитанная по этой методике, составляет 24800 рублей ($870). Для сравнения, средняя рыночная стоимость "квадрата" составляет $2000, минимальная -$1200.

Общая площадь приобретаемой квартиры не должна быть меньше социальной нормы: на семью из одного человека - 33 кв. м, двух - 42 кв. м, трех и больше - по 18 кв. м на человека.

Жилье можно купить только в одном из тех домов, которые строятся специально по этой программе. Первым заемщикам ДЖПиЖФ готов предложить три дома общей площадью более 40 тыс. кв. метров на 700 квартир. Один из них - ул. И.Сусанина д. 6 корп. 4 (север Москвы, недалеко от МКАД в районе метро "Речной вокзал") - уже возведен и в настоящее время сдан в эксплуатацию. Как первые заемщики оформят ипотечные кредиты на покупку жилья в нем, начнется заселение. Два других дома - в районе Лианозово, мкр. 1-Б корп. 5 и по ул. Мартеновская вл. 5 (район Перово) - будут сданы в эксплуатацию в начале 2006 года. Естественно, дома под социальную ипотеку - это обычная панель.

В дальнейшем на реализацию планируется выделять ежегодно не менее 50 тыс. кв. метров. Если их не хватит на всех желающих, город может увеличить объемы предоставления жилья. По словам С.Морозкова, дополнительные площади будут выделены из программы "Молодой семье - доступное жилье" и продажи жилья, в том числе с рассрочкой платежа (в 2005 году по ним предоставляется 200 тыс. (3162 квартиры) и 71,5 тыс. кв. метров (1223 квартиры).

За субсидию от года до 15 лет

Другой возможный вариант социальной ипотеки предполагает, что очередник вносит за квартиру из собственных средств только 10% стоимости жилья. Часть средств ему выделяется из городского бюджета в качестве безвозмездной субсидии. А на недостающую сумму он берет кредит.

Льгот по стоимости жилья и процентным ставкам в данном случае не существует. МИА кредитует под 13,5% годовых в рублях, а цену квадратного метра определяет продавец. На первичном рынке - это только ДСК-1 и СУ-155, на вторичном - любое физическое лицо (разумеется, за исключением тех случаев, когда личность продавца или его квартира сразу порождают у банка сомнения в чистоте сделки).

Безвозмездные субсидии город предоставляет уже несколько лет. Но для ипотечных сделок их начали выдавать только сейчас. Величина субсидии зависит от количества человек в семье и срока нахождения в очереди. Размер рассчитывается как произведение социальной нормы общей площади для конкретной семьи (приведены выше), нормативной стоимости квадратного метра и понижающего коэффициента, который зависит от года постановки на учет.

В данном случае метраж квартиры, которую может купить заемщик, не ограничен, но субсидия все равно будет рассчитываться, исходя из соцнорм.

Стоимость квадратного метра устанавливается правительством Москвы и на III квартал составляет 31343 рубля. Понижающий коэффициент колеблется в пределах 5-90%. Его размер минимален для тех, кто отстоял в очереди на общих основаниях 1 год (5%) или меньше года в приоритетной категории (10%). Максимальный размер коэффициента (90%) распространяется на приоритетную категорию очередников со стажем не меньше 7 лет и на граждан общей очереди, отстоявших больше 15 лет.

К примеру, для семьи из трех человек, отстоявшей в общей очереди 10 лет, размер субсидии составит около $35 тыс. "Деньги небольшие, но в качестве дополнительной суммы для получения ипотечного кредита эти деньги становятся хорошим подспорьем, - говорит С.Морозков, - сейчас кредит вместе с субсидиями получили 12 семей, с еще 14 семьями заключены кредитные договоры".

Число потенциальных заемщиков ограничивается объемом средств, выделяемых на субсидии в целом. В этом году городской бюджет выделяет 1 млрд. 120 млн., в 2005 году сумму планируется увеличить до 1,5 млрд. рублей. Этих денег хватит на субсидии примерно 1,5-2 тыс. московским семьям. При этом на них будут претендовать не только охотники за ипотечными кредитами, но и граждане, желающие купить жилье без банковского займа. Правда, С.Морозков подчеркивает, что приоритет будет отдаваться тем, кто намеревается воспользоваться ипотекой.

Подобные сделки очень тяжелы на практике, предупреждают риэлторы. Добиться субсидии, на что уходит не меньше года, - это еще полдела, следующая задача - оформить сделку. "Субсидия поступает на счет гражданина в срок от 2 до 45 недель, - рассказывает эксперт корпорации "Инком-недвижимость" Борис Банцекин. - Очереднику, чтобы выйти из положения, приходится решать вопрос о том, чтобы субсидия поступила на банковский счет в кратчайшие сроки. Необходимо учитывать, что размер комиссии напрямую зависит от сроков перечисления".

Возможен и другой вариант: необходимую сумму выделяет агентство недвижимости. Но эта услуга тоже не бесплатна: риэлторы берут комиссию в размере 10-15%.

Ипотечная сделка, в которой появляется дополнительная сторона - банк, выдающий кредит, еще сложнее. В данном случае предстоит проследить, чтобы от города вовремя поступили субсидии, а от банка - деньги. По словам Б.Банцекина, не каждое агентство недвижимости возьмется за подобные сделки. "За это время риэлтор может заключить несколько обычных сделок, которые требуют меньше времени и ответственности и принесут больший доход", - рассуждает он.

Возможные варианты

По словам С.Морозкова, для очередников с большим стажем более выгодна ипотека с субсидией, с маленьким стажем - покупка жилья у города. Его слова подтверждают и несложные расчеты.

Посчитаем размер кредит на 15 лет для семьи из 4 человек, которая 5 лет отстояла в общей очереди на получение жилья, по каждой из схем. По нормативам ДЖПиЖФ им полагается квартира общей площадью 72 кв. метра. У города ее можно купить за 1 млн. 785 тыс. 600 рублей. Сумма, которую кредитует банк (70%), равна 1 млн. 250 тыс. рублей или примерно $43,8 тыс. Ежемесячные платежи по кредиту в течение первого года составят $600-630, а в течение последнего $245-270. За 15 лет семья выплатит банку $78,6 тыс.

Предположим, очередники выбрали вторую схему и покупают квартиру со стоимостью квадратного метра 40 тыс. рублей. Общая стоимость жилья составит 2880000 рублей. После вычета 10%-ного взноса и причитающейся субсидии получается, что у банка нужно занять 2163230 рублей или $75,9 тыс. Ежемесячные платежи в этом случае составят $1220-1275 в первый год, и $425-485 в последний. За 15 лет заемщики выплатят $153,2 тыс.

Теперь, положим, эта же семья стояла в очереди не 5, а 15 лет. Условия социальной ипотеки останутся прежними, а покупка с использованием субсидии станет значительно мягче, размер ссуды вырастет до 90% нормативной стоимости жилья. В результате в банке необходимо будет взять займ на 561 тыс. рублей ($19,6 тыс.). Платежи в первый год составят $315-330, в последний $110-125, всего придется уплатить банку $39,8 тыс.

Федеральные власти намерены предложить еще один вариант льготной ипотеки, суть которого заключается в дотировании процентных ставок по банковским кредитам. Но пока эти инициативы находятся в стадии обсуждения.

Интерфакс, 09.09.2005
 Редакционная статья