Интервью по итогам 2005 года для портала "РУСИПОТЕКА"
Портал "Ипотека в России" (Русипотека) попросил подвести итоги года руководителей ипотечных агентств и банков. На наши вопросы ответили:
- Долгополов Александр Витальевич
Банк "Возрождение", заместитель председателя правления - Жигунов Игорь Витальевич
Городской ипотечный банк, член правления - Йоханн Йонах
Райффайзенбанк, председатель правления - Казейкин Валерий Семенович
МАИФ, первый вице-президент - Лазаренко Михаил
КИТ Финанс Инвестиционный банк, директор ипотечного департамента - Моисеенко Юрий Владимирович
СКБ-банк, заместитель председателя правления - Озеров Сергей
DeltaCredit банк, финансовый директор - Синельников Александр Михайлович
Фора-Банк, президент - Фесенко Владимир Анатольевич
Банк Жилфинанс, председатель правления
Русипотека:
- Как бы Вы могли в целом оценить развитие ипотечного кредитования в стране по итогам прошедшего года?
Долгополов А.В.
В прошлом году ипотека получила дополнительный импульс к развитию. Этому способствовали, в первую очередь, изменения, вносимые Банкам в условия предоставления ипотечных кредитов. Изменения – в сторону доступности для населения. Только процентная ставка снижалась в прошлом году два раза: в начале года – с 15% годовых до 14%, и в конце года – с 14% годовых – до 12-13,5%. Снижена минимальная граница первоначального взноса с 30% до 10%. Все эти изменения не повлияли на снижение срока кредитования, максимальный срок остался равным 30 лет. Таким образом, значительная часть условий, которые экспертами постоянно назывались камнем преткновения развития ипотеки, была преодолена. Конечно, здесь большую роль сыграло АИЖК, с подачи которого и вводились новые условия.
Жигунов И.В.
2005 год стал периодом качественного и количественного роста операций ипотечного кредитования, а кроме того развития рынка рефинансирования ипотечных активов. Прирост объемов ипотечного кредитования по предварительным оценкам участников рынка по-сравнению с 2004 годом составил порядка 100%. В целом же, по экспертным оценкам, емкость рынка ипотечного кредитования России составляет порядка 50 млрд. долл. В настоящее время в России по ипотечной схеме приобретается лишь около 2% жилья. По данным АРБ, в настоящее время ипотекой в России в том или ином виде занимаются около 200 банков. Средняя сумма выданных кредитов составляет порядка 25-30 тысяч долларов в регионах и 55-60 тысяч долларов в Москве. За 2005 год сроки кредитования увеличились с 10-15 до 25-30 лет, средние ставки составили 11-12% в валюте и 14-16% в рублях.
В основе развития инфраструктуры и операций ипотечного кредитования, можно положительно оценить разработанный пакет законов, направленных на развитие рынка жилья и ипотеки. Во многом, новые законы решают те проблемы законодательства, которые были выявлены непосредственными участниками рынка ипотечного кредитования в процессе их работы. В законах нашли отражение такие моменты как:
a. Отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров об ипотеке;
b. Укреплен институт добросовестного приобретателя;
c. Упрощены процедуры, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество (жилое помещение);
d. Упрощены операции с Закладными;
e. Признано, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника и т.д.
Отдельного внимания заслуживает введение института бюро кредитных историй, который способствует развитию не только ипотечных программ, но и практически всех розничных банковских продуктов.
Йоханн Йонах
2005 год был ознаменован появлением на рынке новых игроков, расширением ассортимента ипотечных программ - сейчас около 250 банков предоставляют свои услуги в сфере ипотечного кредитования. Благодаря значительному увеличению сроков финансирования (25-30 лет в 2005 году по сравнению с 10-15 в 2000-2003 гг.) ипотечный кредит стал более доступным для российского населения. Тем не менее, серьезного увеличения объемов выдаваемых кредитов не произошло, что связано, в частности, с продолжавшимся в этом году ростом цен на недвижимость. Процентные ставки также серьезно не изменились, хотя если анализировать 5 летний опыт рынка, то они снизились более чем на 5%.
Если говорить об итогах работы Райффайзенбанка, то ипотечный портфель банка на начало января 2006 года составил 159 млн долларов США, таким образом за год увеличившись почти вдвое (с 89 млн долларов США в январе 2005 года). Портфель ипотечных кредитов составляет около 23% от общего кредитного портфеля частных лиц.
Всего в 2005 году Райффайзенбанк выдал ипотечных кредитов на сумму около 100 млн долларов США.
Казейкин В.С.
Динамично, но для такой страны как Россия не достаточно. Объем ипотечных кредитов не превышает 1% от числа продаваемых квартир. В Казахстане 50%. Из рефинансированных кредитов 93% квартиры вторичного рынка. Положение о субсидиарной ответственности банков содержащееся в Законе об участии в долевом строительстве, фактически прекратил кредитование строительства нового жилья. В результате по итогам 3 кварталов объемы нового строительства составили 43% от прогноза на 2005 год, представленного ранее авторами законов о рынке доступного жилья.
Лазаренко М.
Прошлый, 2005 год – это год, когда Россия по-настоящему познакомилась со словом «ипотека». Ипотекой интересовались на всех уровнях – и правительство, и банки, и их клиенты. Если говорить о правительстве, то количество заседаний, решений и просто высказываний на эту тему с трудом поддается элементарному подсчету. В свою очередь, число банков, занятых ипотекой увеличилось за прошедший год скачкообразно. В средствах массовой информации тема ипотеки по количеству публикаций, теле- и радиопередач уверенно держалась в числе «хитовых». Соответственно, я убежден, что информация о том, что ипотека существует, дошла до подавляющего большинства тех, кто так или иначе интересуется вопросом. Теперь на повестке дня, так сказать, более глубокое погружение в тему. Что и будет происходить в 2006 году.
Банки продолжат шлифовать технологию оформления кредитов и повышать их доступность, риэлтеры будут работать над повышением качества совершения сделок с кредитными деньгами, правительство по-прежнему будет напоминать о том, что ипотека – одно из приоритетных направлений работы. Что касается населения, то количество выданных кредитов вырастет в разы. По предварительным оценкам, в 2005 году речь шла о 40-60 тыс. ипотечных сделок. Соответственно, в 2006 году счет пойдет на сотни тысяч.
Моисеенко Ю.В,
Динамика выдач ипотечных кредитов в нашем банке в целом соответствует общероссийской динамике. В 2005 году мы выдали более чем в 2 раза больше, чем в 2004 ( 591 млн. против 272 млн.). Такие темпы лично я оцениваю как хорошие.
Озеров С.
В 2005 году в России наблюдался стремительный рост ипотечного кредитования, о котором свидетельствует усиление конкуренции, снижение ставок, появление новых ипотечных программ с более привлекательными условиями для клиентов. На развитие ипотеки также сказалась большое внимание со стороны правительства, которое расценивает ее как основной механизм решения жилищной проблемы и улучшение экономической ситуации в стране.
Синельников А.М.
Развитие ипотечного кредитования имело линейный характер, т.е. отсутствовало ускорение роста. Линейное развитие было обусловлено одновременным действием равнонаправленных существенных факторов, а именно, с одной стороны, увеличением количества банков, вышедших на рынок и резкого повышения интереса со стороны покупателей жилья, а с другой стороны – резким удорожанием стоимости жилья на рынке.
Фесенко В.А.
Прошедший год отметился бурным развитием ипотечного рынка в России, появились новые финансовые институты, которые стали альтернативой АИЖК на вторичном рынке ипотечного кредитования. Стали также активно работать новые участники рынка, такие как ипотечные брокеры. Объемы кредитных портфелей ряда игроков ипотечного рынка заставляют Банки вести работу по секьюритизации ипотечных активов, не стал исключением и Банк Жилищного Финансирования.
Русипотека:
- Несмотря на оптимистические прогнозы, на рынке так и не появились ипотечные ценные бумаги. Что на Ваш взгляд явилось препятствием? После принятия ФСФР нескольких нормативных актов, остались ли нерешенные вопросы в области законодательства?
Жигунов И.В.
Сам закон об ипотечных бумагах был принят более 2 лет назад, однако для его реализации потребовалось не только внесение целого рядка изменений в нормативную базу (закон о банкротстве, налоговый кодекс и т.д.), принятие целого ряда новых нормативных актов (о спецдепозитарии, учете прав по ипотечному покрытию и т.д.), но и формирование должного портфеля ипотечных кредитов операторами. Законодательно решены вопросы защиты прав инвесторов по ипотечным ценным бумагам (выведение из общей конкурсной массы), вопросы налогообложения дохода по таким бумагам и т.д. У основных операторов объемы ипотечных сделок уже составили порядка 100 млн. долл. И больше – что создает в том числе основу для выпуска ипотечных ценных бумаг.
Йоханн Йонах
Конечно, нельзя сказать, что рынок полностью готов к активной работе на рынке ипотечных ценных бумаг, но, тем не менее, существует несколько игроков на рынке, которые могли бы пробовать свои силы в данной сфере. Однако, на мой взгляд, основным препятствием для них является отсутствие четко действующей законодательной базы. Несмотря на принятые нормативные акты, снимающие ряд основных вопросов (ипотечное покрытие, ведение реестра и пр.), сам закон, по-прежнему, нуждается в поправках, что и является следующим шагом в работе с ипотечными ценными бумагами.
Казейкин В.С.
Не только нормативные акты были разработаны спустя более 2 лет после принятия закона, но и поправки в сам закон до настоящего времени не приняты. А без этих поправок банки не смогут выпустить ипотечные бумаги.
Моисеенко Ю.В,
Поскольку необходимые поправки в законодательство были приняты только в конце года, рынок просто не успел отреагировать и выпустить ипотечные ЦБ. Видится, что препятствия устранены, и в ближайшее время мы увидим "пилотные" выпуски.
Озеров С.
После принятия ФСФР нескольких нормативных актов, осталось согласовать незначительные правки к закону. Мы надеемся, что процесс согласования не займет много времени, и ипотечные ценные бумаги в ближайшем будущем появятся на рынке.
Синельников А.М.
Препятствием является системное противоречие, заложенное в основание всего законодательного блока, регулирующего оборот недвижимости, в том числе в ценнобумажной форме. Законодатель который год подряд пытается объединить две системы гражданского права – англо-американскую и континентальную. Что из этого выходит, мы можем наблюдать на примере многострадального закона «Об ипотеке». Только за последний год принято более 20 поправок к нему.
Фесенко В.А.
Поправки к закону об ипотечных ценных бумагах облегчили банкам процесс секьюритизации ипотечных активов, хотя до конца все вопросы не сняты. До конца не урегулирован вопрос выбытия и замены ипотечного покрытия по ценным бумагам, также не ясен вопрос с досрочным погашением по кредитам, которые являются ипотечным покрытием. Первые выпуски ипотечных ценных бумаг не за горами. Отсутствие подобных выпусков на сегодняшний день связано с тем, что банки наращивали кредитные портфели и занимались подготовительной работой по секьюритизации активов.
Русипотека:
- Удалось ли Вам реализовать поставленные задачи в 2005 году? Какие цели стоят перед Вами в 2006 году?
Долгополов А.В.
В 2005 году Банк «Возрождение» поставил перед собой задачу выдать ипотечных кредитов на 1 млрд. рублей. Учитывая, что реально выдавать ипотечные кредиты мы начали только осенью 2004 года, такая задача казалась сложно выполнимой и требовала мобилизации всех ресурсов. Что у нас получилось на начало 2006 года: выдано более 2 200 ипотечных кредитов более, чем на 1,3 млрд. рублей, т.е. поставленную задачу мы не только выполнили, но и почти на 30% перевыполнили. Ипотека заработала во всех местах присутствия Банка «Возрождение»: где-то очень активно (Барнаул, Волгоград, Ставрополь), где-то только начинает развиваться. На 2006 год у Банка еще более грандиозные планы – выдать кредитов на 5 млрд. рублей. Учитывая нашу динамику в 2005 году (в начале года выдавалось менее 30 ипотечных кредитов в месяц, к концу – уже почти 300 кредитов), а также то обстоятельство, что в прошлом году мы не все ресурсы полностью использовали, не все филиалы заработали в этом направлении в полную силу, поставленный план считаем не просто заявлением, а практическим руководством к действию.
Жигунов И.В.
Для Городского Ипотечного Банка 2005 год очень позитивен и позволил решить массу задач. Это не только развитие программ в ряде регионов РФ и внедрение новых кредитных продуктов, таких как кредитование загородной недвижимости и земельных участков, но и решение вопросов финансирования и внедрения новых инструментов.
Банком создан паевой ипотечный фонд «НВК-Городская ипотека», проведен целый ряд сделок рефинансирования ипотечных пулов, что дало основу для развития операций рефинансирования. Объем ипотечных сделок Банка составил порядка 100 млн. долл. США. В планах - работа над выпуском ипотечных ценных бумаг, развитие программ загородной недвижимости, расширение сети региональных офисов Банка и агентско-брокерской сети.
Йоханн Йонах
2005 год стал еще одним успешным годом работы Райффайзенбанка в области работы с физическими лицами. Основными стратегическими задачами в области розничного бизнеса были: дальнейшее успешное развитие кредитных продуктов, повышение качества обслуживания клиентов, поиск стратегических партнеров. Могу с уверенностью сказать, что поставленные на 2005 год задачи были достигнуты. Портфель кредитов, выданных физическим лицам на конец года составил около 20 млрд рублей, что практически в два раза превышает показатель прошлого года.
В 2006 году мы ожидаем продолжение динамичного развития ипотечного кредитования в регионах – Райффайзенбанк уже предлагает ипотечные кредиты во всех своих региональных филиалах: в Санкт-Петербурге, а также в Екатеринбурге, Самаре и Новосибирске. В 2006 году мы планируем открытие новых региональных филиалов (в Нижнем Новгороде, Челябинске, Краснодаре и др), где мы также будем предлагать все наши продукты, в том числе и ипотечные кредиты. В целом по России все больше растет спрос на рублевые ипотечные кредиты, и стоит ждать появления новых ипотечных программ в рублях.
Казейкин В.С.
В 2005 году на четверть выросло число членов Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). В честь пятилетия МАИФ с участием практически всех ассоциаций работающих на рынке доступного жилья был успешно проведен Первый Международный Конгресс. «Новые проекты жилищного финансирования ипотечного кредитования и накопительных схем приобретения жилья». Решение Конгресса представлено Первому заместителю Председателя Правительства РФ Д.А. Медведеву. Совместно с компанией ТОПс нами учрежден Консорциум под названием «Международный центр автоматизации ипотечных программ». Проведено больше 15 конференций, в том числе 4 Международных в Греции, Италии, Израиле, Индии. Регулярно проводятся заседания Международного ипотечного клуба, два раза в год реализуется выставочный проект «Улица ипотеки». За прошлый год с участием МАИФ опубликовано 4 книги и вышло несколько десятков статей. В 2006 году хочется надеяться, что в регионах начнет реализовываться Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», в его рамках стартует ряд проектов с участием Международных инвестиций, будет активно использоваться Межрегиональная автоматизированная информационная система по торговле недвижимостью (МАИС). В заключение мне хотелось выразить искреннюю признательность коллективу портала «Русипотека» и его руководителю Альберту Ипполитову, за большую работу, которую они проводят в популяризации развития системы ипотечного кредитования и пожелать им дальнейших творческих успехов.
Лазаренко М.
В ноябре 2005 года КИТ Финанс приступил к предоставлению ипотечных кредитов и за несколько месяцев работы объем выданных кредитов составил 120,8 млн рублей. В 2006-2008 гг. КИТ Финанс планирует предоставить до 20 тыс. кредитов.
Моисеенко Ю.В,
В 2005 мы не достигли планируемого объёма кредитования на этапе долевого участия в строительстве. Основная проблема - несовершенство 214-ФЗ. Представляется , что неурегулированность этого вопроса влечет за собой дисбаланс в темпах развития ипотеки и жилищного строительства. Очень ждём принятия мер со стороны законодателей.
Озеров С.
Если говорить о задачах банка DeltaCredit на 2005 год, то нам удалось их осуществить, что выразилось в удвоении наших показателей по выдачам. Были существенно улучшены условия ипотечных программ, снижены процентные ставки, запущены новые кредитные продукты, одним из которых является DeltaМечта c самой низкой на сегодняшний день процентной ставкой в рублях. Существующие тенденции и прогнозы позволяют судить о продолжении развития рынка ипотеки в 2006 году. Поэтому вся наша работа будет направлена на укреплении наших позиций в этом секторе финансовых услуг.
Синельников А.М.
Удалось частично. В 2006 г. перед банком стоит цель выдавать ежемесячно ипотечных кредитов на сумму не менее 120 млн.рублей.
Фесенко В.А.
Да, поставленные планы на 2005 год были нами реализованы. Прошедший год отметился несколькими важнейшими событиями в жизни Банка, позитивно влияющими на его дальнейшее развитие.
7 июля 2005 г. Комитет банковского надзора ЦБ РФ принял решение о вынесении положительного заключения о соответствии ЗАО "Банк ЖилФинанс" требованиям к участию в системе страхования вкладов. Для Банка Жилищного Финансирования вступление в систему страхования вкладов является логичным шагом на пути развития работы с физическими лицами.
12 октября 2005 г. Fitch Ratings присвоило рейтинги Банку Жилищного Финансирования, Россия: долгосрочный - «ССС+», краткосрочный - «С», индивидуальный - «D/E», рейтинг поддержки - «5» и национальный долгосрочный рейтинг - «B+(rus)». Прогноз по долгосрочному и национальному долгосрочному рейтингам - «Стабильный».
9 ноября 2005 года «Банк Жилищного Финансирования» провел в Лондоне презентацию «Ипотечное кредитование – грядущий прорыв в банковском деле России», которая вызвала интерес у представителей иностранных банков и инвестиционных компаний.
26 декабря 2005 г. Банк Жилищного Финансирования успешно разместил дебютный облигационный займ. В качестве обеспечения потенциальным инвесторам было предложено рассмотреть двойную линию поддержки: модель пула ипотечных кредитов Банка Жилищного Финансирования и поручительство ОАО Группы компаний «ПИК». Данный выпуск облигаций является дебютным не только для нашего Банка, но и в целом для российского рынка облигаций и положил начало секьюритизации ипотечных кредитов в России. Это событие, по мнению многих финансовых экспертов, является уникальным для российского рынка ценных бумаг.
В новый 2006 год Банк Жилищного Финансирования вступил с новой Стратегией развития, бизнес-планом и новой корпоративной структурой управления, в соответствии с которыми мы намерены проводить интенсивную политику развития и увеличения сети представительств. В течение первой половины 2006 г. мы планируем ввести ряд новых кредитных продуктов, таких как кредиты на ремонт и обустройство жилья, на приобретение мебели, на первоначальный взнос по ипотечному кредиту и ряд других. В планах Банка также секьюритизации портфеля автокредитов, выпуск ипотечных облигаций, установление более тесных контактов с региональными банками, выпускающими ипотечные кредиты.
РУСИПОТЕКА, 10.01.2006
Редакционная статья
