Ипотека 2012: кредитов выдадут больше, но доступнее ипотека в РФ не станет

Крупные банки говорят о полном восстановлении после кризиса рынка ипотеки в России, прогнозируя дальнейший рост числа выдаваемых кредитов, но вот ипотечные брокеры и участники рынка недвижимости, опрошенные РИА Новости, считают, что ипотечные кредиты не станут для соискателей доступнее. Более того, предупреждают эксперты, условия ипотеки могут даже ухудшиться, а ведь и сегодня банки охотнее всего рассматривают заявки на ипотеку от граждан, способных самостоятельно оплатить 50% стоимости жилья.

Хедлайнеры ипотечного возрождения

Хотя Центробанк РФ пока не опубликовал точных цифр по объемам российской ипотеки за прошлый год, уже можно смело утверждать, что в 2011 году ипотечный рынок в России полностью оправился от последствий мирового финансового кризиса. Так, в аналитической записке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) прогнозируется, что итоговый объем выдачи ипотечных кредитов в 2011 году, скорее всего, превысил максимальный докризисный уровень (655 миллиардов рублей в 2008 году), составив 680 - 700 миллиардов рублей. До абсолютного минимума для истории ипотеки в РФ, по данным АИЖК, в ноябре 2011 года упали средние ставки кто рублевым ипотечным кредитам - 11,4% (с 11,7% в октябре).

При этом, если посмотреть на отечественный ипотечный рынок, то окажется, что все эти достижения оказались возможными благодаря небольшому числу игроков - тем, на кого приходится большая часть объемов этого вида кредитования.

В частности, по данным АИЖК, доля восьми банков - Сбербанка, "ВТБ 24", Газпромбанка, Россельхозбанка, Транскредитбанка, Связь-банка, Банка Москвы и банка "Глобэкс" - в сегменте ипотеки в России равна 65%. Еще 10% рынка делят между собой Абсолют Банк, ЮниКредит банк, банк Nordea, Райффайзенбанк, банк "Дельта Кредит" и другие банки из группы Societe Generale.

При этом основным игроком на ипотечном рынке в России по-прежнему выступает Сбербанк. В 2011 году Сбербанком было выдано 325 тысяч ипотечных кредитов на сумму 347 миллиардов рублей, что превышает докризисные объемы 2008 года на 20%, а показатели 2010 года на 44%, сообщил РИА Новости представитель Сбербанка.

Он указал, что объем портфеля ипотечных кредитов Сбербанка на начало 2012 года составил 765 миллиардов рублей, в целом доля Сбербанка на российском ипотечном рынке оценивается в 47,5%.

Программы банков: экспресс-анализ

Попробуем оценить, что же ждать потенциальному заемщику от пятерки лидеров на российском ипотечном рынке.

Судя по данным, опубликованным на официальном сайте Сбербанка, основные ипотечные кредиты предоставляются на срок до 30 лет, первоначальный взнос начинается от 10%, а процентные ставки составляют от 9,5% до 14% в рублях и от 8,8% до 12,1% в валюте. Если судить по опубликованной информации, Сбербанк не делает разницы между кредитованием готового и строящегося жилья. Первоначальный же взнос на строительство индивидуального жилого дома начинается от 15%, а ставки варьируются от 11,7% до 14,75% в рублях и от 9,1% до 12,1% в валюте.

Из специальных программ у Сбербанка существует ипотека с господдержкой, где первоначальный взнос начинается от 20%, а ставка по кредиту составляет от 10,5% до 11% в рублях (в валюте не предоставляется). Также Сбербанк рефинансируют кредиты других банков по ставкам 11,7-13,5% в рублях.

"ВТБ 24" выдает ипотечные кредиты на готовое и строящееся жилье сроком до 50 лет по ставке от 7,95%, а первоначальный взнос (при дополнительном страховании неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по возврату кредита) начинается от 10%, следует из информации, опубликованной на официальном сайте банка.

Также у "ВТБ 24" работает программа "Победа над формальностями", которая рассчитана на клиентов, готовых самостоятельно заплатить 50% от стоимости приобретаемого жилья. Эти граждане, предъявив лишь паспорт и копию водительского удостоверения или свидетельство о пенсионном страховании, могут рассчитывать на кредит до 15 миллионов рублей сроком до 20 лет по ставке от 7,95%.

Кроме того, существует программа "Ипотека + материнский капитал", где можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса (в настоящее время сумма материнского капитала составляет 387,64 тысячи рублей). "ВТБ 24" поддерживает и ипотеку с господдержкой.

Газпромбанк готов кредитовать покупку готового жилья по ставкам от 10,5% в долларах и от 11% в рублях при первоначальном взносе более 50%. Если гражданин готов внести лишь 20% от стоимости жилья, то ставка составит от 10,5% в долларах и от 12,5% в рублях. Кредиты на строящееся жилье выдаются по тем же условиям, но ставка может быть увеличена на 1 процентный пункт. Минимальный первоначальный взнос для жилой городской недвижимости составляет 15%, а для жилой загородной недвижимости 20%. Рефинансирование ипотечных кредитов предлагается на тех же условиях.

Россельхозбанк выдает ипотечные кредиты на готовое и строящееся жилье, а также на землю с домами и приобретение участка с последующим строительством на нем жилого здания. Кредит предоставляется на срок до 30 лет, ставка зависит от срока кредитования и первоначального взноса и начинается от 12,4% в рублях. Минимальный первоначальный взнос составляет 15%, а максимальная сумма кредита - 10 миллионов рублей.

Пятерку лидеров замыкает Транскредитбанк, но эта профильная организация, которая специализируется на выдаче кредитов сотрудникам РЖД, а также работников организаций железнодорожного транспорта.

Ипотечные программы коммерческих банков не сильно отличаются от государственных. Например, Абсолют банк кредитует граждан на срок до 25 лет, а ставки по кредиту колеблются от 9,99% до 13,23%. Минимальный первоначальный взнос в Абсолют Банке составляет 10%. Однако организация настаивает на наличии у заемщика личного и титульного страхования - без этого ставки существенно поднимаются и составляют уже от 17% до 18,5%.

Суровые будни заемщиков

Однако перейдем от сухой статистики к жизненным реалиям и попытаемся понять, на что могут сегодня рассчитывать потенциальные ипотечные заемщики и что требуют банки.

Средняя ставка, по которой наши клиенты получали ипотеку в декабре 2011 года, составила 12,52%, а средняя сумма кредита - 3,8 миллиона рублей, рассказывает генеральный директор московской брокерской компании "Фосборн Хоум" Александр Сельдемиров.

Он добавляет, что граждане обычно берут кредиты на 20 лет, а при заданных "средних" параметрах ежемесячный платеж равен примерно 43 тысячам рублей, что доступно для семей, где ежемесячные доходы не менее 90 тысяч рублей в месяц.

При оценке дохода заемщика банки обычно руководствуются принципом, что прожиточный минимум одного человека в месяц в Москве составляет 15 тысяч рублей, то есть семье из трех человек надо минимум 45 тысяч рублей "на жизнь", а из оставшихся денег заемщик будет расплачиваться по кредиту, объясняет позицию кредиторов эксперт офиса "Добрынинское" компании "Инком-Недвижимость" Анна Шушкова.

Она также отмечает, что основная масса заемщиков действительно берет ипотеку на 15-20 лет, при этом большинство заемщиков рассчитывает досрочно расплатиться с банком в среднем за 10 лет.

Около 30% покупателей жилья в Москве и области прибегают к помощи ипотеки, доля заемных средств в бюджете покупки составляет порядка 50%, утверждает генеральный директор компании "Миэль-Брокеридж" Алексей Шленов.

По его данным, средняя стоимость квартиры, приобретаемой с помощью ипотеки на вторичном рынке московского региона, в 2011 году составляла порядка 7 миллионов рублей.

"Как правило, это двухкомнатная квартира улучшенной планировки в современном доме в Москве или качественная трехкомнатная квартира в ближайшем Подмосковье", - рассказывает представитель "Миэля".

При этом, считает Шушкова, выбирая банк, заемщики первоначально ориентируются на его известность.

"В России это Сбербанк и "ВТБ 24". Кроме того, люди доверяют именно этим банкам, считая их чуть ли не государственными структурами. Затем оцениваются и сравниваются ставки, а потом начинают всплывать нюансы - одобряет банк квартиру или нет, набирается нужный первоначальный взнос или нет... Очень популярны банки, работающие по программе АИЖК", - говорит эксперт.

Кроме того, по ее словам, немаловажную роль при решении, в какой банк пойти за ипотекой, для заемщиков играют и партнерские отношения между кредитором и риелторской компанией: ведь благодаря отработанной схеме взаимодействия выйти на сделку зачастую получается быстрее.

Светлое завтра госбанков

Почти все эксперты, опрошенные РИА Новости, весьма оптимистично оценивают темпы развития ипотечного рынка РФ в 2012 году, хотя и не ждут снижения процентной ставки по кредиту.

"В 2012 году при развитии экономики по варианту близкому к базовому сценарию Министерства экономического развития РФ и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков, может быть выдано 550 - 680 тысяч ипотечных кредитов на сумму примерно от 800 миллиардов до 1 триллиона рублей", - отмечает руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева.

По ее словам, ставки по ипотечным кредитам, выданным в рублях, будут иметь разнонаправленную динамику в течение 2012 года, но по его итогам не сильно изменятся. Строительный сектор начнет уверенно восстанавливаться, а средние цены на недвижимость по РФ в целом продемонстрируют реальный рост на несколько процентных пунктов выше инфляции, прогнозирует глава аналитического подразделения АИЖК.

Специалисты Сбербанка также предрекают рынку ипотечного кредитования в РФ рост, считая, что процентная ставка кредитования будет оставаться на достаточно привлекательном и доступном уровне.

В этом году лидер ипотечного рынка страны собирается работать над улучшением условий по ряду жилищных программ, в том числе и по недавно запущенным продуктам. Например, в декабре 2011 года у Сбербанка стартовала программа "Военная ипотека", действующая в шести территориальных банках (Северо-Западный, Западно-Уральский, Сибирский, Уральский, Юго-Западный и Западно-Сибирский).

До сентября 2012 года эту программу планируется распространить на все 17 территориальных банков и улучшить в части условий кредитования на приобретение строящегося жилья, отмечают в кредитной организации.

А вот начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования "ВТБ 24" Георгий Тер-Аристокесянц указывает, что уровень и темпы инфляции, а также слабая система долгосрочного фондирования ипотеки в РФ пока ограничивают возможности банков активно продолжать снижать ставки по ипотеке.

В 2012 году "ВТБ 24" планирует увеличить объемы выдачи ипотечных кредитов более чем на 60% по сравнению с 2011 годом, а также продолжить расширение ипотечной продуктовой линейки с целью повышения доступности ипотечных кредитов и максимального удовлетворения потребностей различных клиентских групп.

Затягивание ипотечной петли

В то же время риелторы и ипотечные брокеры считают, что ипотека в 2012 году не станет доступней для наших сограждан, более того, допускают они, условия кредитования могут ухудшиться.

"Можно ожидать, что в ближайшие два-три года условия программ кредитования на первичном рынке будут приближаться к вторичному рынку, а ставка составит примерно 11,5-12% в рублях на инвестиционный период. Однако на сегодня можно наблюдать и другую тенденцию. Некоторые банки скорректировали программу в сторону увеличения ставок, например, Райффайзенбанк и банк "Зенит". Их действия вызваны ожиданиями изменения общей экономической ситуацией. Поэтому дальнейшее развитие ипотеки будет зависеть, в первую очередь, от общеэкономической ситуации в мире", - отмечает руководитель департамента ипотеки компании "Миэль-Новостройки" Кристина Хмель.

Согласно прогнозу компании "Фосборн Хоум", в 2012 году продолжится ухудшение условий ипотечного кредитования.

А Шушкова подчеркивает, что в 2012 году не стоит ждать как резкого роста объемов ипотечного рынка, так и резкого сокращения. Банки научились управлять ипотечными рисками, предлагать востребованные программы, поясняет она.

Больше оптимизма в прогнозах Шленова из "Миэля": по мнению эксперта, в прошлом году удалось преодолеть своеобразный психологический барьер по отношению к ипотеке, и теперь заемщики решают свои жилищные вопросы, не боясь прибегать к заемным средствам и планируя свои финансовые расходы на долгую перспективу.

Следует также отметить, что ведущие ипотечные банки и специалисты Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) довольно высоко оценивают нынешнее качество ипотечных кредитных портфелей в РФ. Про грядущие кризисы и дефолты никто их банкиров даже не упомянул.

Доля плохих ипотечных заемщиков на начало 2012 года составила 3,2%, а ожидания были на уровне 3,4%, заявляют специалисты Сбербанка.

Тер-Аристокесянц же указывает, что в последние годы банки достаточно сбалансировано и, возможно, даже консервативно осуществляют андеррайтинг потенциальных ипотечных заемщиков, поэтому качество ипотечных портфелей, сформированных банками в посткризисные годы, является достаточно высоким.

"Качество ипотечного портфеля не вызывает беспокойства. Надо учитывать, что банки многому научились в период кризиса, и выработали модели правильного поведения. В отличие от других стран, например, США, проблемы с ипотечным рынком у нас были не так велики", - соглашается генеральный директор АРИЖК Андрей Языков.

При этом, как обещает Языков, АРИЖК не снимает руку с пульса пульсе и готово при необходимости возобновить программы по реструктуризации ипотечных кредитов, хотя пока предпосылок для ухудшения ситуации нет.

Получается, что "коридоры" между минимальными и максимальными ставками по ипотечным кредитам сегодня достаточно высоки, а средняя ставка по кредиту в России колеблется на уровне 12%. При этом семья заемщика из московского региона должна иметь подтвержденный ежемесячный доход в размере от 70-90 тысяч рублей. Кроме того, высокий первоначальный взнос в России рассматривается банками как дополнительная гарантия платежеспособности, что увеличивает шансы заемщика получить ипотеку по сниженной ставке.

В итоге в России ипотека является неким вспомогательным инструментом для улучшения жилищных условий. Многие граждане продают старое жилье, добавляют к этой сумме свои накопления и берут ипотечный кредит на более дорогое жилье. Купить квартиру с помощью ипотеки, внеся первоначальным взносом лишь 10-15% от ее стоимости, могут немногие, а с ужесточением требований к заемщикам число таких клиентов банков, вполне возможно, сократится еще сильнее.

РИА Новости, 27.01.2012
 Редакционная статья