Ипотека на частный дом: получить сложнее, платить больше

Ипотеку на покупку или строительство малоэтажного жилья, по словам экспертов, в России получить сложнее, чем кредит на обычную городскую квартиру – это получается лишь у каждого третьего желающего, да и этим удачливым ипотечникам приходится переплачивать минимум 1,5 процентного пункта. Впрочем, утешают аналитики, у людей, мечтающих о собственном доме в кредит, возможность сэкономить есть – ведь ипотеку на частный строящийся дом можно брать траншами, а значит, экономить на процентах.

СПРОС БЕЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

По данным заместителя председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елены Николаевой, на малоэтажное жилье приходится 52% от общего объема жилищного строительства в РФ.

В прошлом году, указывает она, в России было сдано в эксплуатацию 32,4 миллиона квадратных метров малоэтажного жилья, что на 9% больше уровня 2011 года.

Активное строительство "малоэтажки" ведется и в столичном регионе - в 2012 году, по информации Николаевой, там планируется сдать 2,5 миллиона квадратных метров малоэтажного жилья, что составляет 40% от общего объема ввода.

Кроме того, новый губернатор Подмосковья Сергей Шойгу заявил о приоритетности строительства именно малоэтажного жилья в регионе, указывает эксперт.

Так что потенциал для развития ипотеки на малоэтажное жилье в России, по мнению собеседницы агентства, определенно, есть.

Эксперт управления по работе с партнерами Московского банка Сбербанка России Александр Гришин также уверен, что объем выдачи ипотеки на малоэтажное жилье в банке будет увеличиваться во многом благодаря присоединению к столице "новых" территорий, которые планируется застраивать преимущественно малоэтажным жильем.

По данным коммерческого директора компании Villagio Estate Павла Трейваса, в элитном сегменте загородного жилья кредитом хотят воспользоваться до 20% покупателей.

Однако получить кредит на малоэтажное жилье, по словам экспертов, не так просто.

"Порядка 30% покупателей малоэтажного жилья пытаются получить кредит, однако у банков все еще достаточно жесткий отсев", - говорит руководитель офиса "Проспект Вернадского" компании "Инком-Недвижимость" Сергей Цывин.

По его оценкам, получить кредит удается только каждому третьему желающему, впрочем, Цывин подчеркивает, что это неточная цифра - часто покупатель оформляет ипотеку, минуя риелтора и девелопера, например, строя самостоятельно дом на участке без подряда.

Впрочем, солидарны все эксперты, опрошенные РИА Новости, в одном: ипотека все же не так распространена на рынке "малоэтажки", как на рынке городского жилья, и доля кредитов на покупку или строительство частных домов или квартир в малоэтажном доме в портфелях банков невелика.

Общей статистики по объему выдачи ипотеки на малоэтажное жилье в России банки предоставить не смогли, но в Номос-банке, например, строительство индивидуальных домов, по словам директора департамента ипотечного кредитования банка Сергея Арзянцева, вообще не кредитуют, а кредиты на покупку подобного жилья составляют всего 0,5% от общего объема выдачи ипотеки.

БАНКОВСКИЕ СТРАХИ

"Количество кредитов, выданных на малоэтажное строительство, в десятки раз меньше, чем на жилье в многоэтажных домах", - подчеркивает Гришин из Московского банка Сбербанка России.

По словам экспертов, связано это с недоверием банков к сегменту малоэтажной недвижимости.

"Под ипотекой любой банк понимает залог, и всем банкам хочется, чтобы он был ликвидным и предъявлял минимум требований для реализации. Чем сложнее по оформлению этот самый залог, тем больше факторов надо учесть при выдаче кредита под него", – объясняет руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Андрей Владыкин.

Между тем, оценить ликвидность индивидуальных домов на "нулевом" этапе строительства практически невозможно, указывают в АИЖК.

В агентстве поясняют, что здесь играют роль и отсутствие подведенной к земельным участкам инженерной инфраструктуры, причем на момент обращения в банк заемщик не может предоставить документов, доказывающих, что строящийся объект будет ими обеспечен.

Часто, когда заемщик обращается за кредитом на строительство индивидуального дома, у него нет ни адекватного проекта, ни сметы расходов и расчетов - банку в таких условиях сложно принять положительное решение, продолжают в АИЖК.

СЛОЖНОСТИ ОЦЕНКИ

Кроме того, как подчеркивают аналитики, в ситуации с малоэтажным жильем, особенно индивидуальными домами, возникают трудности с оценкой предмета покупки.

Большинство банков требует проводить оценку на основе сравнительного анализа аналогичных предложений, но есть и те, кто внимательно смотрят на технический паспорт строения, выдаваемый БТИ, и при нахождении каких-либо странностей просто отказывают в кредитовании без объяснения причин, отмечает Владыкин.

"Другие могут потребовать предоставить строительную экспертизу. "Удовольствие" это изначально дорогое (средняя цена от 100 до 150 тысяч рублей), но зато гарантирующее, что ни покупатель, ни банк не столкнутся, например, с домом, построенным на заведомо слабом фундаменте", - добавляет он.

Так что идеально для банка, по словам эксперта, если объект находится в коттеджном поселке, где все дома построены одной строительной компанией. В таком случае проще и аналоги подобрать, и качество строительства оценить.

Очень сложно провести оценку также и земельного участка, так как не существует одинаковых участков, добавляет эксперт "НДВ-Недвижимость".

Кроме того, как указывает эксперт, наиболее дорогие участки обычно находятся около водоемов или заповедников, что делает кредитование их покупки или застройки еще рискованней.

В частности, по мнению собеседника агентства, существует риск, что лес рядом с участком вырубят, доступ к водоему ограничат, рядом построят многоэтажные дома или завод, и стоимость участка, а заодно и объекта, построенного на нем, изменится.

Таким образом, в случае дефолта заемщика у банка могут возникнуть сложности с продажей дома или таунхауса, так как их стоимость может упасть и не покрывать даже оставшийся кредит, рассуждает Владыкин.

Представитель "НДВ-Недвижимость" также обращает внимание, что загородное имущество всегда продается минимум в 2 раза дольше, чем городская недвижимость, и реализовать его сложно, так как дом каждый строит под себя.

Наконец, кредитные организации опасаются связываться с частными строителями попросту из-за неуверенности в надлежащем завершении объекта, говорит собеседник агентства. Ведь отдельный человек – это не огромная компания-застройщик, которая отвечает за свои долги всем своим имуществом и оборотами, а также обладает штатными инженерами и прорабами.

НЕУДОБНЫЕ СХЕМЫ

По мнению аналитиков, кредиторов также смущает то, что часто малоэтажное жилье часто продается по неудобной для банков схеме.

"Реализацию осуществляют по предварительным договорам купли-продажи объекта (при этом не построенного и не оформленного в собственность), которые не подлежат государственной регистрации и, соответственно, ведут к рискам двойных продаж", - указывает Гришин.

То, что в малоэтажном строительстве индивидуальных домов не применяется договор долевого участия, делает схему кредитования сложнее и соответственно более трудоемкой, добавляет Николаева.

"На этапе строительства малоэтажных домов используются предварительные договора купли-продажи объекта, которые после окончания стройки переоформляются в договор купли-продажи жилого дома с участком и сетями. Одновременно переоформляется и договор ипотеки, а также выпускается закладная", - рассказывает она.

При этом, как отмечает управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов, с ипотекой на покупку жилья в многоквартирном малоэтажном доме значительно проще – если застройщик возводит его в соответствии с законом 214 долевом строительстве, банки предоставляют ипотеку на обычных условиях.

Впрочем, на загородном рынке присутствует и другая категория малоэтажной застройки, когда многоквартирный дом низкой этажности возводится как индивидуальный жилой дом, на него оформляется право собственности и квартиры продаются как доли или части этого индивидуального дома.

В этом случае ипотеку получить будет очень трудно, особенно на этапе строительства, предостерегает эксперт.

ЦЕНА СОМНЕНИЙ

Все сомнения и опасения банков естественным образом сказываются на условиях выдачи ипотеки тем, кто жаждет приобрести жилье за городом.

Главное отличие ипотеки на "малоэтажку" от ипотеки на обычное городское жилье – это более высокие ставки по кредиту, говорят в один голос собеседники РИА Новости.

"Если сравнивать программы "Приобретение готового жилья" и "Загородная недвижимость" в Московском банке Сбербанка РФ, то ставка процента при равных условиях отличается в среднем на 1,5 процентных пункта", - указывает представитель банка.

Он уточняет, что минимальная ставка, которую можно получить в банке по программе "Приобретение готового жилья", построенного с участием кредитных средств Сбербанка, составляет 9,5% в рублях. Такая ставка устанавливается после регистрации ипотеки при сроке кредита не более 10 лет, первоначальном взносе не менее 50% и наличии у заемщика зарплатного проекта в Сбербанке.

В то же время лучшее, на что может надеяться заемщик, желающий взять в Сбербанке кредит с таким же сроком и взносом, но на загородное жилье - это ставка 11,05% годовых, указывает Гришин.

Таким образом, если заемщик хочет приобрести квартиру и берет ипотеку на 3 миллиона рублей на 10 лет по минимальной ставке, переплата по кредиту составит 1,658 миллиона рублей, если же предмет его интереса собственный дом, то при тех же условиях кредита, переплатить придется уже 1,969 миллиона рублей, подсчитывает эксперт.

В свою очередь Арзянцев указывает, что ипотечные ставки на покупку жилого дома в Номос-банке выше, чем на покупку квартиры, на 0,75 процентного пункта (минимальная ставка 12,5% против 11,75%). Кроме того, выше и минимальный первоначальный взнос – в ипотеке на "малоэтажку" он составляет 30%, тогда как при получении кредита на обычную квартиру заемщику достаточно внести 10% собственных средств.

Остальные критерии – сроки кредитования, требования к заемщику и к страхованию, по его словам, в этих двух случаях не отличаются.

Но помимо этого, покупателю, не желающему жить в многоэтажном доме, придется также немного больше потратиться и на дополнительные расходы, сопровождающие получение ипотечного кредита.

По данным Арзянцева, так как стоимость дома с землей сложнее оценить, чем стоимость квартиры, то и сама оценка стоит дороже – если в случае с квартирой с вас за эту услугу попросят 4-6 тысяч рублей, то в случае с домом ее стоимость рассчитывается индивидуально, иногда доходя и до 30 тысяч рублей.

СУРОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ

Кроме того, как подчеркивают представители банков, планируя воспользоваться заемными средствами для приобретения собственной загородной резиденции, покупатель должен учесть, что требования кредитных организаций к приобретаемому объекту недвижимости в данном случае будут несколько жестче.

"По стандартам Номос-банка многоквартирный дом может иметь износ не более 60%, а износ индивидуального жилого дома - не более 40%. Это связано с тем, что собственникам сложнее поддерживать в жилом состоянии дом, чем квартиру", - рассказывает Арзянцев.

По его словам, чтобы банк согласился на ипотеку, дом не должен находиться в аварийном состоянии, стоять на учете на капремонт или снос, а также иметь перепланировки, не подлежащие регистрации в законном порядке.

Кроме того, кредиты выдаются только на те объекты, что подключены к электрическим, паровым или газовым системам отопления либо располагают автономной системой жизнеобеспечения, а также имеют в исправном состоянии входную дверь, окна и крышу.

Особые требования предъявляются также и к материалам дома - его фундамент должен быть бетонным, железобетонным (в том числе ленточным), каменным или кирпичным, а жилой дом из дерева (бруса) должен быть не старше 2005 года постройки, добавляет Арзянцев.

Кроме того, банки обращают внимание на местоположение и окружение объекта – населенный пункт, где планируется приобретение или строительство малоэтажного жилья, должен как минимум обладать круглогодичным подъездом, почтовым отделением и фельдшерским пунктом или больницей, говорят в Номос-банке.

ЭКОНОМИЯ ПО ПОДРЯДУ

Но желающих приобрести дом, таунхаус или квартиру в доме низкой этажности с помощью ипотеки ожидают не только повышенные требования и ставки – у них есть и некоторые возможности и сэкономить.

Как указывает сотрудник Московского банка Сбербанка РФ, если кредит берется для строительства дома по подряду, его можно получать частями.

"В таком случае появляется возможность существенно сэкономить на выплачиваемых процентах, так как клиент получает кредитные средства четко по графику, указанному в смете, и, соответственно, проценты по кредиту платит лишь с тех сумм, которые он на момент платежа по кредиту получил", - поясняет эксперт.

Он приводит пример, когда стоимость строящегося дома составляет 6 миллионов рублей и заемщик берет кредит на 3 миллиона рублей на срок 60 месяцев по минимальной ставке 11,05% в рублях, внеся соответственно 50% собственных средств.

Если человек хочет получить всю сумму кредита единовременно, то переплата по процентам составит примерно 978 тысяч рублей. В случае же, когда заемщик выбирает получение кредитных средств частями по графику, отраженному в договоре подряда - например, тремя траншами по 1 миллиону рублей через каждые 6 месяцев, переплата по процентам составит примерно 875 тысяч рублей, подсчитывает Гришин.

"То есть разница в этом случае составит 103 тысячи рублей, это более 10% от всей переплаты в первом случае", - указывает эксперт.

ПОЛЬЗА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ

Эксперты также обращают внимание людей, мечтающих о собственном доме в ипотеку, на потенциал разного рода специализированных программ, направленных на развитие малоэтажного рынка.

Например, стоимость кредита в рамках ипотечного продукта АИЖК "Малоэтажное жилье", менее 9% – минимальная ставка по ипотеке для вторичного рынка жилья по программе составляет 8,9%, а для малоэтажных "новостроек" - 7,9% (после оформления права собственности).

Кроме того, для строящихся объектов действует еще и система "понижающих ставку вычетов", когда при определенных условиях (наличие двух и более детей, использование материнского капитала, участие заемщика в ФЦП "Жилище") процентная ставка снижается еще больше.

Но программа распространяется только на те территории малоэтажной застройки, которые прошли аккредитацию АИЖК, а для этого на них уже должны быть решены вопросы с землей, инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Сегодня в АИЖК аккредитовано около 70 подобных площадок по всей России, в том числе "Новое Ступино", "Суханово", "Покровский-2", "Павлово-2" в Подмосковье, "Экодолье" в Оренбурге, "Приазовье" в Ростовской области, "Загородный клуб" в Татарстане.

Иногда несколько снизить процентную ставку по ипотеке на малоэтажную недвижимость могут совместные программы банков и застройщиков.

По словам Яхонтова из "Миэль-Загородная недвижимость", ставки по кредитам на покупку строящегося жилья в аккредитованных и в неаккредитованных банком поселках могут значительно различаться.

Совместные программы хороши еще тем, что ипотеку на дом в одобренном банком поселке получить, по понятным причинам, проще, указывают эксперты.

"Банки выдают кредиты и под объекты в неаккредитованных поселках, однако делают это менее охотно. Первоначальный взнос при непрозрачности проекта может быть повышен до 50% стоимости – с целью минимизации рисков банка", - добавляет Яхонтов.

Также, обращает внимание аналитик, часты на рынке пакетные предложения, когда банк кредитует застройщика поселка и одновременно предлагает покупателям ипотечные программы со сниженными первоначальным взносом и процентными ставками.

"Такой подход позволяет банку контролировать весь процесс продаж поселка", - поясняет он.

По данным эксперта, в Подмосковье начитывается около 20 поселков, в которых предлагаются такие пакетные программы.

Так что у тех, кто готов жить в кредит только ради собственного дома у леса или речки, все же остается возможность выбора вариантов кредитования, которая может помочь им сэкономить. Но в целом покупателям малоэтажной недвижимости стоит готовиться к более высоким ставкам по ипотеке и к скрупулезному изучению банком объекта покупки или строительства.

Прайм, 11.07.2012
 Редакционная статья