Военная ипотека: офицеры выбирают города Подмосковья

В прежние времена государство давало нуждающимся квартиры просто так, бесплатно. Хорошо это было или нет – тема отдельного разговора, однако сойдемся на том, что возврата к тем реалиям уже нет. На дворе рынок, так что жилье приходится покупать. С другой стороны, и государство в целом, и отдельные его институты понимают необходимость поддержать своих сотрудников в этом нелегком деле. Так появляются различные ведомственные ипотечные программы, в частности - военная ипотека.

Всего три года – и можно покупать

Начало программе было положено восемь лет назад. В августе 2004 года был принят, а с 1 января 2005 года вступил в силу основной для данного направления закон – «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (№117-ФЗ от 20.08.2004).

Законом вводится понятие «накопительно-ипотечная система» (НИС). «Все категории военнослужащих, которые могут стать участниками программы, перечислены в ст. 9 упомянутого ФЗ, - объяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Марина Малайчик, исполнительный директор АИЖК по инновациям. – Для некоторых категорий включение в реестр участников НИС производится в обязательном порядке (например, выпускников высших военно-учебных заведений, заключивших контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года). Другие категории должны выразить собственное желание и написать рапорт».

Обратим внимание еще на несколько интересных особенностей данной программы. Участниками НИС военные становятся вне зависимости от того, признаны они нуждающимися в жилье или нет. Купить жилье можно уже после трех лет участия в программе. Квартира или дом выбирается в любой точке России – это никак не связано с местом службы, наличием другого собственного или служебного жилья. Жилое помещение приобретается только в единоличную собственность военнослужащего – при обычной ипотеке, как мы помним, приобретенная квартира чаще всего становится совместной собственностью супругов.

На сегодня участниками НИС стали более 205 тыс. человек. 29 тысяч из них уже приобрели квартиры.

Максимум на сегодня – три миллиона

Суть «военной ипотеки» сводится к своего рода «монетизации квартир», говорит Лилия Сейтхалилова, директор агентства недвижимости «КРЕДО». Если раньше военнослужащие получали собственное жилье после окончания воинской службы, и происходило это в натуре (т.е. давали действительно квартиры), то теперь они получают деньги напокупку квартиры по ипотеке.

«Участники НИС не погашают кредит за счет собственных средств, этим данная программа радикально отличается от других рыночных продуктов, - обращает внимание Ирина Кирсанова, заместитель гендиректора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест». – Погашение кредита происходит из средств Федерального бюджета, за счет последующих перечислений на именной счет военнослужащего».

На каждого участника программы открыт личный накопительный счет, на который ежегодно перечисляются деньги. В первый год работы НИС эта сумма составляла 37 тыс. руб., в текущем – уже 205,2 тыс. руб. Первые три года воспользоваться ими нельзя, а затем сам военнослужащий вправе использовать их в качестве первоначального взноса при приобретении квартиры в ипотеку. Можно купить сразу же, можно продолжать копить – чтобы сумма оказалась побольше, и появилась возможность купить жилье получше.

На сегодняшний момент у тех участников НИС, которые участвуют в ней с самого начала, скопилось на счетах по 800 тыс. руб. Банки, работающие с этой программой, готовы дать кредит до 2,2 млн. Таким образом, максимальная стоимость квартиры на сегодня составляет около 3 млн. руб. Для большинства регионов России (за исключением разве что городов-миллионников) это вполне приличные деньги.

Банки, работающие с данной программой, вообще не проводят андеррайтинг заемщика – что понятно, поскольку с источником доходов и их размерами тут царит полная ясность. Купленная по «военной ипотеке» квартира оформляется в собственность военнослужащего, но находится под двойным обременением – и в залоге у банка-кредитора, и у РФ. Условия выдачи кредита и процентные ставки у разных банков немного отличаются, но в целом проценты гораздо ниже, чем при обычной ипотеке. «В прошлом году ставка равнялась 9,75% годовых, в этом – около 10,5%», - отмечает Лилия Сейтхалилова («КРЕДО»).

Стимул не увольняться

Возникает естественный вопрос: что будет с кредитом и купленной на него квартирой в случае увольнения военнослужащего? Тут все довольно просто: кредит остается, платежи по нему надо продолжать, только теперь заемщик будет делать это из собственных средств. Начисления из бюджета прекращаются.

Более того, огромную роль играют обстоятельства увольнения. Если военнослужащий отслужил не менее 20 лет, или был уволен по состоянию здоровья (с соответствующим решением военно-врачебной комиссии), или в связи с организационно-штатными мероприятиями, или по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством РФ о воинской обязанности и военной службе – во всех этих случаях он «просто» должен погасить оставшуюся сумму кредита. А при увольнении по другим причинам все оказывается значительно жестче. «Если квартира еще не куплена, то счет участника НИС закрывается, а деньги с него возвращаются в казну, - говорит Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». – А вот если квартира уже приобретена, то бывший военнослужащий обязан будет вернуть уплаченные за нее деньги в сроки, установленные органами военного управления (не позднее 10 лет), с процентами, равными ставке рефинансирования (по состоянию на 14.05.2012 – 8%)».

Иными словами, человек, пожелавший уволиться из армии, оказывается перед необходимостью платить в два адреса: продолжать платежи банку, и возвращать госбюджету полученное по «военной ипотеке». В большинстве случаев это, конечно, вряд ли по силам. Так что программа становится очень мощным стимулом, удерживающим офицеров на службе.

Предпочтения военных заемщиков

По словам опрошенных нами экспертов, прошлый год стал первым «взрослым» в жизни данной программы. Хотя существует она, как уже сказано выше, с 2005-го, именно в 2011-м количество реально заключенных сделок достигло серьезного уровня – за год по «военной ипотеке» в России было продано 13,5 тыс. квартир.

Уже можно говорить о некоем «типовом портрете» участников этой программы. «90% покупателей не имеют собственных накоплений, и поэтому они стараются уложиться в сумму 3-3,5 млн. руб. – те деньги, которые выделяются им сейчас из бюджета плюс кредит банка. Многие военнослужащие дополнительно к ипотечному кредиту берут потребительский кредит. Некоторые банки для этой категории заемщиков, снизили процентные ставки, - отмечает Лилия Сейтхалилова («КРЕДО»). Учитывая это, в АН «КРЕДО» для военнослужащих, покупающих квартиры по «военной ипотеке», тоже предусмотрены льготные условия и скидки.

А в остальном предпочтения участников «военной ипотеки» не слишком отличаются от других покупателей. «В Подмосковье большинство стараются приобрести квартиру в городах с хорошей транспортной доступностью, - говорит Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»). – Популярна Балашиха, где много воинских частей, Нахабино (востребованное направление с хорошей экологией). Больше всего военные приобретают двухкомнатные (48-50% от общего количества сделок по программе) и однокомнатные (32-40%) квартиры. Трехкомнатные квартиры покупают реже, не более 10%, так как в данном случае приходится существенно доплатить».

«Военнослужащие неочень охотно покупают однокомнатные квартиры, в основном предпочтение отдается двухкомнатным квартирам, пусть и в дальнем Подмосковье. Чаще всего покупают квартиры в готовых новостройках от застройщика», - делится наблюдениями Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ».

Теперь и новостройки

До прошлого года в рамках «военной ипотеки» продавались исключительно квартиры вторичного рынка, т.е. с уже оформленными свидетельствами о собственности. «Первичка», где самого предмета залога еще не существует, традиционно притормаживала. Но 16 декабря 2010 года было принято постановление Правительство РФ №1028, позволяющее покупать квартиру и в строящихся зданиях – но в строгом соответствии с 214-ФЗ, по договорам долевого участия (ДДУ).

Выгода от этой новации очевидна для всех сторон процесса. Военным интересно приобрести квартиры подешевле – а новостройки на котловане, как известно, заметно дешевле. С другой стороны, многие военные могут и подождать готовности дома – им есть где жить сейчас. А застройщики и банки заинтересованы в получении надежного и стабильного финансирования.

Первый договор долевого участия по «военной ипотеке», говорит Ирина Кирсанова, был заключен компанией «Пересвет-Инвест» в октябре 2011 года на объекте в Московской области. С тех пор объем продаж новостроек по данной программе с каждым месяцем увеличивается. Оформляются ДДУ и в регионах России. Для участия в программе строящийся объект должен быть аккредитован – как банком, выдающим кредит, так и Федеральным государственный казенным учреждением ФГКУ «Росвоенипотека».

…Компании-застройщики, выводящие на рынок свои новые объекты, теперь стали в качестве дополнительной рекламной опции сообщать, что квартиры здесь могут быть приобретены в рамках «военной ипотеки». Например, недавно о таком проекте в Волгограде сообщила компания «Пересвет-Инвест»: ЖК комфорт-класса «Бухта радости», расположенный на ул. Лавочкина, 7. В этом 22-этажном монолитно-кирпичном здании расположены 450 квартир. Площадь самых маленьких однокомнатных начинается от 27,46 кв. м, а их цена даже с учетом отделки – от 1,2 млн. руб. А есть в этом здании и квартиры заметно больше – трех-, и даже четырехкомнатные, площадью до 123,6 кв. м.

Кроме данного объекта, «Пересвет-Инвест» реализует квартиры по «военной ипотеке» в новостройках Московской области(Лыткарино, Балашиха, Нахабино), а также в крупных региональных городах – Нижний Новгород, Волгоград и Краснодар.

Компания «Азбука жилья», говорит ее директор по развитию бизнеса Владимир Каширцев, реализует по программе «военной ипотеки» несколько адресов в Московской области:

- ЖК «Петровская слобода»(г. Лосино-Петровский, ул. Пушкина, 6). Это панельный дом серии П-111 переменной этажности, строительство которого завершено в конце 2010 года. В нем предлагаются просторные однокомнатные квартиры площадью 44-51 кв. м с большими кухнями (от 11 кв. м), подсобными (темными) комнатами и застекленными лоджиями. Цены – вполне доступные, в среднем 2,3 млн. руб. До Москвы из Лосино-Петровского можно добраться на автобусе, маршрутном такси или по железной дороге. На личном транспорте дорога займет около 30-40 мин., на общественном – чуть дольше.

- ЖК «Космос» (г. Краснознаменск, ул. Победы, 28). Это монолитно-кирпичный 17-этажный дом. В продаже имеются 1, 2 и 3-комнатные квартиры различных площадей и планировочных решений. Стоимость кв. метра - от 71 тыс. рублей.

- ЖК «Молодая Семья» (г. Краснознаменск, ул. Победы, 32). Монолитно-кирпичный дом из семи секций, высотой в 12-19 этажей, В нем 487 квартир. Здесь квадратный метр стоит от 68 тысяч рублей.

Обе новостройки Краснознаменска уже на заселении. Все квартиры оформлены в собственность. В домах предусмотрены бесшумные лифты, стеклопакеты, современные системы инженерных коммуникаций, телефонная линия, видеонаблюдение, цифровое телевидение и Интернет. При строительстве использовались только высококачественные и долговечные материалы. Краснознаменск отличается также прекрасной инженерной инфраструктурой, коммунальные сети города функционируют «по-московски», практически без сбоев.

Компания «МИЭЛЬ-Новостройки», говорит руководитель департамента ипотеки Кристина Хмель, активно продает по «военной ипотеке» ЖК «Красная горка» (г. Люберцы), «Юбилейный» (г. Химки), ул. Горького (г. Апрелевка). «Сделки проходили очень оперативно, по упрощенной системе, - отмечает эксперт. – Клиент приходит в банк, предоставляет сертификат об участии в Накопительной-ипотечной системе, предоставляет паспорт. Таким образом происходит процесс одобрения этого клиента. Форма договора согласована, а сроки перечисления денежных средств сокращались до 10 рабочих дней».

Резюме от журнала

Отрадно, что программа развивается – вот, с прошлого года добавилась возможность приобретать новостройки. Конечно, продвигая эту программу, государство совершенно очевидно преследует выгоду: привязать военных к службе. Но это и нормально – у всех свои интересы.

metrinfo.ru, 01.06.2012
 Редакционная статья