Активизация строительства уже успела смениться стагнацией
Наметившийся рост объемов ввода жилья в Москве – это результат оживления рынка в 2011-2012 гг. К сожалению, активизация уже успела смениться стагнацией, поэтому столь отрадная тенденция вряд ли сохранится надолго. В среднесрочной перспективе девелоперам, возможно, придется заморозить часть проектов, чтобы удержать цены хотя бы на нынешнем уровне, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Для справки: по данным правительства Москвы, за первое полугодие текущего года в столице сдали более 1,5 млн кв. м жилья: 802 700 кв. м построили в Новой Москве и около 708 000 кв. м – в старой. Для сравнения: в первом полугодии 2013 г. в городе было введено 1,19 млн кв. м, из них в старой Москве 580 500 кв. м. То есть объемы ввода жилья в прежних границах города увеличились примерно на 22% в годовом исчислении.
И это без учета апартаментов, которые официальная статистика жильем не считает, хотя реально этот вид недвижимости предназначен для постоянного проживания и продается в качестве квартир. По словам главы столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина, в январе-июне этого года на всей территории Москвы сдали 200 000 кв. м апартаментов.
Таким образом, де-факто жилья в Москве сдается даже больше, чем докладывают статведомства. К сожалению, сохранение благоприятной динамики в среднесрочной перспективе далеко не гарантировано.
Строительство дома занимает не менее двух лет, поэтому данные по вводу объектов в 2014 г. отражают ситуацию на рынке в 2011-2012 гг., когда застройщики на некоторое время воспрянули духом после кризиса и организованной командой Сергея Собянина тотальной ревизии инвестиционных контрактов. В тот период на фоне улучшения макроэкономических показателей и смягчения градостроительной политики московских властей девелоперы приступили к реализации множества проектов, которые только сейчас достраиваются и, соответственно, попадают в статистические отчеты.
Проектов тогда было начато много, так что по итогам 2014-го и, возможно, 2015 г. будет зафиксирован рост объемов ввода жилья, особенно с учетом апартаментов, объем строительства которых вырос в несколько раз за последние три года.
В принципе, задел для девелопмента в Москве огромный – в столице действуютразрешения на строительство более 40 млн кв. м недвижимости (жилой и нежилой). Кроме того, активно разрабатываются проекты реконструкции промзон – столичные власти планируют реорганизовать 4300 га промышленных территорий.
Другой вопрос – будут ли застройщики торопиться с постройкой всего запланированного, учитывая, что дефицит предложения – чуть ли не главный фактор, не позволяющий ценам на жилье упасть?
Ни для кого не секрет, что доходы подавляющего большинства потенциальных покупателей недвижимости в Москве уже давно не соответствует уровню цен на столичные квартиры, и в последние годы дельта между финансовыми возможностями граждан и стоимостью жилья только растет. Даже в период искусственной активизации рынка в начале 2014 г., когда из-за девальвации рубля, «зачистки» банковской системы, роста геополитической напряженности и прочих катаклизмов люди массово побежали вкладывать деньги в недвижимость, в Москве не произошло сколько-нибудь существенного увеличения стоимости метра. А если цены не растут даже на фоне ажиотажного спроса, то это значит, что денежные ресурсы покупателей крайне ограничены и они физически не могут удовлетворить возросшие запросы продавцов.
Ничего удивительного в этом нет: зарплаты в коммерческом секторе прекратили расти еще несколько лет назад, падает и доступность ипотеки в связи с подорожаниемликвидности для банков – весной Центробанк повысил ключевую ставку с 5,5% до 7,5%. Согласно подсчетам рейтингового агентства Moody’s, удорожание кредитов на 1,5% практически лишит граждан со среднестатистической зарплатой возможности брать ипотеку. Сбербанк и ВТБ24, занимающие львиную долю ипотечного рынка, к настоящему времени уже подняли ставки на 0,5 – 1% и 0,4% соответственно, их примеру следуют и более мелкие игроки.
Примечательно, что даже в отсутствие роста цен платежеспособного спроса хватило лишь на несколько месяцев: уже по итогам апреля «Инком», одна из крупнейших риелторских компаний Москвы, зафиксировала 40-процентное падение спроса на вторичную недвижимость по сравнению с мартом. На рынке наступила стагнация. (См. «Прогноз рынка недвижимости на 2014-2015 годы».)
По логике рыночной экономики, снижение платежеспособного спроса на товар должно приводить к его удешевлению. В Москве этого до сих пор не происходило главным образом потому, что снизу цены поддерживал дефицит предложения – в столице мало строили. Однако, если объемы ввода жилья значительно вырастут, то продать его по нынешним ценам будет проблематично.
По данным «ИРН-Консалтинг», во втором квартале 2014 г. объем предложения вновостройках Москвы от ТТК до МКАД увеличился на 20,8% по сравнению с первым: в июне на продажу предлагалось 8704 квартиры в 154 домах против 7205 квартир в 140 новостройках в марте 2014 г. (См. «Новостройки Москвы во втором квартале 2014 г.: объем предложения вырос на 20,8%».)
«Рост предложения в данном случае объясняется не столько строительными рекордами, сколько снижением спроса. Обнадеженные ажиотажем в начале года, девелоперы вывели на рынок дополнительные объемы жилья, однако энтузиазм покупателей быстро иссяк, и квартиры остались нераспроданными», – отмечает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
По идее, для значительного увеличения объемов продаж необходимо серьезно снижать цены на жилье, но девелоперы вряд ли на это пойдут. И не только от жадности, но и потому, что снижение цены на десятки процентов сделает бизнес большинства из них убыточным – в Москве высока себестоимость строительства, особенно на территории промзон, где и планируется реализация крупных проектов. Так что, по всей видимости, если стагнация на рынке недвижимости будет продолжаться, застройщики скорее предпочтут заморозить часть проектов, в первую очередь «бумажных», чем строить и продавать себе в убыток.
Впрочем, нельзя исключать и появление крупных проектов по демпинговым ценам на площадках, которые оптимально подходят для строительства больших объемов жилья эконом- и комфорткласса. В таких проектах застройщики будут зарабатывать на оборотах, а не на высокой марже с квадратного метра. Напомним, в конце 2008 г. компания «Ведис Групп» начала продажи новостроек в микрорайоне «Марфино», за квартирами в котором покупатели выстраивались в очередь, хотя столичный рынок недвижимости тогда был скорее мертв, чем жив. Секрет успеха прост: цены на жилье в «Марфино» стартовали с 70 000 руб. за метр – притом что индекс стоимости жилья в Москве в декабре 2008-го был примерно вдвое выше – 140 000 - 150 000 рублей за метр. Десятью годами ранее, в кризис 1998 г., не менее успешно продавалисьновостройки в Марьине по $300-400 за метр, тогда как в старом Марьине квартиры на вторичном рынке стоили тогда $650-700 за «квадрат».
В общем и целом, наблюдающийся ныне рост объемов строительства, скорее всего, будет краткосрочным, так как возросший объем предложения вряд ли удастся быстро продать по нынешним ценам, а при значительном их снижении проекты рискуют стать нерентабельными для застройщика. Правда, в случае выхода на рынок крупных проектов по цене сильно ниже средней объемы строительства могут оставаться на уровне выше нынешнего и в среднесрочной перспективе. Но при отсутствии таких проектов строить в старой Москве, по всей видимости, будут примерно столько же, сколько сейчас.
IRN, 15.07.2014
Редакционная статья
