Повышения ипотечных ставок в ЮФО не избежать

За январь-сентябрь нынешнего года банки в ЮФО выдали ипотечных кредитов на рекордную за последние 3 года сумму - 87,2 млрд руб. Шаги, предпринимаемые в последнее время Банком России для стабилизации финансового рынка при переходе к плавающему курсу рубля — в частности, повышение ключевой ставки с 8% до 9,5% годовых, а также отказ от валютных интервенций — не привели к существенному росту ставок по ипотечному кредитованию. До конца года ипотека не подорожает, заверили опрошенные «РБК-Юг» банкиры и аналитики. Однако в более долгосрочной перспективе повышения ставок не избежать. Как не избежать и роста просроченной задолженности по кредитам.

Ипотека: рекорд накануне подорожания?

За январь-сентябрь 2014г. банки выдали населению ЮФО жилищных кредитов на общую сумму 87,2 млрд руб., рост по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил более 47,4%. Такие данные приводит в своем исследовании коллекторское агентство «Секвойя Кредит Консолидейшн». Объем рынка ипотеки в регионе по итогам 9 месяцев 2013г. составлял 59,1 млрд руб. Нынешний год стал для региона рекордным по объему выданных сумм за последние 3 года.

Суммарный ипотечный портфель на балансах банков в ЮФО к концу сентября составил около 210,5 млрд руб., увеличившись на 41,02 млрд руб. (прирост 24% к аналогичному периоду 2013г). В общем ипотечном портфеле по ЮФО на долю Краснодарского края приходится 39,6% от общей суммы кредитов (34,6 млрд руб. в числовом выражении), доля Ростовской области составляет 30,3% (26,4 млрд руб).

По прогнозам аналитиков «Секвойя Кредит Консолидейшн», к концу года банки в ЮФО выдадут населению кредитов на покупку жилья на общую сумму 120 млрд руб. против 90 млрд руб. по итогам 2013г.

«Активный рост объема выданных ипотечных кредитов, который сейчас наблюдается, можно объяснить рядом причин. Во-первых, в условиях напряженности на финансовых и валютных рынках недвижимость стала популярным объектом для инвестиций. Во-вторых, заемщики, которые хотят приобрести жилье для собственных нужд, опасаются в дальнейшем роста ставок и инфляционного роста стоимости недвижимости и вынуждены принимать решение о приобретении жилья с использованием ипотеки раньше, чем планировали изначально», - комментирует президент «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева.

Средние сроки кредитования в целом по ЮФО сократились за год на 1,2% и составляют 15,3 лет. Показатель по-прежнему остается одним из самых высоких в стране, что объясняется высокой стоимостью жилья в регионе при довольно низких доходах населения.

В среднем размер ипотечного кредита на юге России составляет 1,55 млн руб. (в прошлом году — 1,46 млн руб). В Краснодарском крае, где недвижимость считается одой из наиболее дорогостоящих в ЮФО, этот показатель выше среднего – 1,6 млн руб. Ставки на ипотечные кредиты с начала года выросли в ЮФО в среднем на 0,2 п.п. и достигли уровня 12,4%.

Ставка может вырасти еще на 2-3 процентных пункта в начале следующего года

Представители крупных банков, комментируя ситуацию на ипотечном рынке, предпочитают давать прогнозы не далее, чем до конца нынешнего года. «Мы еще в начале октября предполагали, что Банк России повысит ключевую ставку на 0,5-1 п.п. В итоге решение было принято чуть позже, чем мы ожидали и сразу на 1,5 п.п. В массе своей рынок уже отыграл рост ключевой ставки на 0,5-1п.п. ВТБ24 до конца года не планирует повышения ставок по ипотеке», - заверил управляющий директор по ипотеке регионального офиса «Ростовский» ВТБ24 Олег Бражников.

По прогнозам «Секвойя Кредит Консолидейшн», до конца 2014г. средняя ипотечная ставка еще немного подрастет и в ЮФО может достичь 12,5%. Заместитель директора по розничному бизнесу РЦ "Южный" Райффайзенбанка Татьяна Начинова полагает, что до конца года средняя ставка по рынку вырастет существенней, до 13,5%.

В более долгосрочной, чем конец нынешнего года, перспективе аналитики уверенно прогнозируют повышение ипотечной ставки больше, чем не 1 п.п. Директор по развитию АКГ ЮИКЦ Владимир Петровичев напоминает, что до 75% рынка ипотеки в России занимают два игрока: Сбербанк и ВТБ24, которые и задают главные тренды. «Любые прогнозы по кредитным ставкам должны базироваться на анализе поведения двух этих игроков. На днях и Сбербанк и ВТБ24 подняли ставки по депозитам. Это говорит об удорожании их ресурсной базы, которое в дальнейшем непременно будет переложено на клиентов и в силу рынкообразующей роли этих банков отразится на всем сегменте ипотечного кредитования. Полагаю, в ближайшее время в банках ТОР-20, ТОР-30 рост ипотечных ставок от нынешнего уровня составит 2-3 п.п.», - говорит Владимир Петровичев.

Эксперт уточняет, что обычное превышение ставок банков второго-третьего порядка на 2,3-5 п.п. от ставки Сбербанка в будущем может увеличиться.

По словам члена правления банка "Центр-инвест" Сергея Смирнова, сегодня не худшее время для того, чтобы приобретать недвижимость в ипотеку. «В условиях резкого ослабления рубля часть населения перевела сбережения в валюту, однако мы не видим причин откладывать покупку жилья, и покупать сейчас валюту. Во-первых, на колебаниях курса лучше играть профессиональным инвесторам, а во-вторых, в этих условиях, возможно, найти лучшие варианты приобретения недвижимости или попросить у продавца скидку», - говорит Сергей Смирнов.

Проблема для застройщиков

По оценкам участников строительного рынка, во многих жилищных комплексах Краснодара продажи в ипотеку составляют порядка 60-70%. Поэтому при серьезном росте ставок жилищный рынок может потерять до трети потенциальных покупателей.

«Для застройщиков ипотека — очень важный инструмент для ведения бизнеса. Хотелось бы надеяться, что обещания, которые дают банки, будут выполнены. А все они заверяют, что поднимут ставку не более, чем на 1-1,5 процентных пункта. В этом случае мы не увидим особых колебаний со стороны "ипотечников". Но если ставка возрастет уже на 2 процентных пункта и больше (то есть составит 15% и выше) — можно ждать, что как минимум половина ипотечных заемщиков откажутся от покупок. То есть строители потеряют треть потенциальных покупателей», - рассказал генеральный директор ГК «Неометрия» Борис Юнанов.

Вслед за ставкой вырастет и просрочка

По наблюдениям «Секвойя Кредит Консолидейшн», за январь-сентябрь объем просроченной задолженности в Краснодарском крае снизился, а в Ростовской области незначительно вырос.

К концу сентября на Краснодарский край приходилось 48% всей просроченной задолженности по ипотеке в ЮФО, в числовом выражении - 1,067 млрд руб., что на 7,2% меньше, чем на 01 октября 2013г. (1,15 млрд руб.). В Ростовской области просроченная задолженность за январь-сентябрь достигла 584 млн руб. против 568 млн руб. за аналогичный период прошлого года (рост на 2,8%).

В целом по итогам 9 месяцев 2014г. объем просроченной задолженности в ЮФО составляет 2,2 млрд руб., что меньше прошлогоднего показателя на 4,9%, однако выше показателя на начало года более чем на 2%.

По данным агентства, портрет ипотечного должника сегодня выглядит таким образом: средний возраст – 35-40 лет, образование высшее, как правило, у большинства есть семья, у более 50% - дети. В качестве причины невыплаты по ипотечному кредиту называют «временные трудности», «потерю работы». По данным агентства, ипотечные заемщики в среднем по ЮФО отдают около 38% своих доходов на погашение кредита при среднемесячной зарплате в 24,4 тыс. руб.

По итогам 2014г., прогнозируют аналитики «Секвойя Кредит Консолидейшн», просроченная задолженность в ЮФО составит около 2,3 млрд руб. против прошлогоднего показателя в 2,1 млрд руб. (рост в годовом выражении около 10%).

«Анализ поведения основных игроков рынка показывает, что с учетом ослабления требований к заемщикам, а также относительно низкого первоначального взноса по ипотечным кредитам, выданным в предыдущие периоды, возможно снижение качества ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе в случае ухудшения экономической ситуации в стране, в частности, в случае роста уровня безработицы и падения доходов. К тому же, как мы видели на примере кризиса 2008-2009 гг., далеко не все ипотечные заемщики способны в нестабильной экономической ситуации правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе 3-5 лет, не говоря уже о более долгой перспективе. Поэтому сейчас мы находимся в ситуации повышенного риска, когда просроченная задолженность по ипотеке в средней перспективе покажет рост», - говорит президент агентства Елена Докучаева.

Владимир Петровичев согласен с такими прогнозами. По его словам, он лично наблюдал в одном их крупных банков очередь в отдел проблемной задолженности. По словам аналитика, это свидетельствует о том, что заемщики уже начали массово обращаться в банки за реструктуризацией кредитов. «В любом случае покупка недвижимости в ближайшее время останется выгодным вложением средств. По показателю Price-to-Rent для Краснодара инвестиции в среднюю «однушку» с последующей сдачей ее в аренду «отбиваются» и начинают приносить доход примерно за 8,5 лет», - говорит Владимир Петровичев.

РБК, 12.11.2014
 Редакционная статья