2015 год будет критичным для российской ипотеки

Уходящий 2014 год заставил понервничать девелоперов, риелторов и покупателей. Оправившийся от последствий предыдущего кризиса рынок вновь охватили явления, которых не предсказывали аналитики. О том, что было, что будет и что из этого получится, рассуждают участники столичного рынка недвижимости.

Что случилось? 

Одним из важнейших событий, отразившимся на рынке недвижимости Московского региона, стоит назвать последствия присоединения Крыма к территории РФ в виде западных и европейских санкций.

"Первый резкий всплеск спроса на недвижимость был зафиксирован в марте, сразу после "первой волны" санкций. Все, у кого были на тот момент накоплены средства, поспешили вложить их в недвижимость. В результате 2014 год стал рекордным по количеству сделок на первичном рынке", - рассказывает Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP.

Следующим по значимости эксперт называет повышение Центробанком ключевой ставки. В 2014 году главный банк страны повышал ключевую ставку пять раз, в результате чего в конце декабря она достигла 17%. Уже в этом году это привело к сокращению рынка ипотечного кредитования, который, в зависимости от сегмента, формирует 40-60% сделок на первичном рынке жилья. Банки ужесточили требования к заемщикам и сократили количество выдаваемых кредитов. В этих условиях, по мнению эксперта, следующий год будет критичным для российской ипотеки.

"Третьим важным событием на рынке недвижимости стало падение курса рубля по отношению к доллару и евро, которое, с одной стороны, вызвало еще один всплеск спроса на квартиры под конец года, а с другой, привело к повышению застройщиками цен на 15-20%", - говорит Д. Коновалов.

Отдельно, по мнению специалистов, стоит отметить законодательные нововведения (переход на кадастровую оценку при налогообложении и увеличение с трех до пяти лет срока, по истечении которого квартиру можно продать, не выплачивая НДФЛ). Пока серьезного влияния на рынок этих новшеств не видно, впрочем, можно предположить, что молодым семьям, приобретающим первое, "стартовое", жилье теперь придется выбирать тщательнее, поскольку сменить жилье теперь можно будет не через три года, а через пять (либо расстаться с довольно существенной суммой налога).

"Профессиональных" инвесторов мера затронет не так сильно - они и при прежнем сроке в три года рассчитывали на более быструю продажу. Единственное, может быть, увеличится предложение "инвестиционных" квартир на рынке аренды, может быть, больше будет сделок по обратному выкупу, считает Галина Гараева, генеральный директор компании "Континент".

Как горячие пирожки

На первичном рынке жилья Московского региона наблюдался колоссальный всплеск потребительского спроса в течение первых месяцев года, а также рекордное количество сделок осенью, напоминает руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ" Александр Энгель.

"С сентября по ноябрь месяц их число в компании увеличилось в полтора раза или на 58%. Рост сделок с сентября по октябрь составил 26%, в ноябре месяце прирост составил 25% по сравнению с октябрем", - говорит он.

Еще большая покупательская активность наблюдается в конце года. "В связи с изменением размера ключевой ставки Центробанком, предвидя увеличение среднего размера процентной ставки по банковским ипотечным продуктам, клиенты, предварительно одобренные банками, пытаются успеть взять кредит на старых условиях", - говорит эксперт.

С тем, что экономика и политика, действительно сильно повлияли на рынок согласна и Г.Гараева.

"В нашем сегменте (подмосковные новостройки эконом-класса) основные следствия связаны с активизацией спроса, особенно это было заметно весной и в середине-конце осени. Весной нам даже приходилось приостановить продажи на одном из объектов (потом мы открыли их по новой цене), поскольку за первые же несколько дней после старта продаж было реализовано примерно 20% квартир", - рассказывает она.

Осенью, по словам эксперта, спрос тоже оказался довольно высоким, выше ожидаемого - свою роль сыграло резкое ослабление рубля.

"В среднем по рынку новостроек спрос вырос не меньше чем на 10% по сравнению с осенью прошлого года", - считает Г. Гараева.

В целом эксперты сходятся во мнении, что в условиях стабильно активного спроса цены на недвижимость в большинстве сегментов в течение года имели положительную динамику, особенно на объекты в стадии строительства. Например, новостройки эконом-класса с начала года выросли в цене на 10 - 16%, апартаменты комфорт-класса - на 17%.

А.Энгель, отмечает, что средняя цена на квартиры в жилых новостройках комфорт-класса выросла несущественно - на 2,5% в первую очередь в силу нового объема предложения по стартовым ценам.

"Вторичные" рекорды

Рынок вторичного жилья также зафиксировал свои рекорды. По словам специалистов "Инком-Недвижимость", еще в ноябре рублевые цены на объекты данной категории достигли исторического максимума. В настоящее время средняя стоимость предложения составляет 191,7 тыс. рублей за кв. м - на 7,2 % выше показателя января. При этом в связи с масштабной девальвацией рубля московские квартиры рекордно подешевели в валюте. На пике курса доллара средняя стоимость "квадрата" на вторичном рынке жилья в долларовом эквиваленте составила $2800. Это минимальный показатель с 2006 года. Таким образом, в 2014 году долларовые цены снизились на 47 %, а по сравнению с абсолютным максимумом, установленным в августе 2007 года, - в 2,5 раза.

"В настоящее время с учетом перспектив снижения спроса и вероятного увеличения объема предложения мы не видим возможностей для перехода вторичного рынка жилья массовых сегментов на расчеты в валюте, как бы этого ни хотели владельцы недвижимости", - комментирует ситуацию Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость".

В конце декабря на вторичном рынке жилья сохраняется нехарактерный для данного сезона ажиотажный спрос. Он был спровоцирован девальвацией рубля, которая подстегнула людей к поискам возможностей сохранения сбережений от обесценивания или срочному решению жилищных вопросов на опасениях дальнейшего углубления кризиса. После двух пиков покупательской активности - в начале и в конце 2014 года, специалисты ждут неминуемого снижения количества сделок.

Тем не менее, по данным аналитического центра "Инком-Недвижимость", в настоящее время, несмотря на исключительную покупательскую активность, порядка 70% объектов на вторичном рынке жилья реализуются с дисконтом. Размер скидки при этом минимальный - около 4 %. Около 20 % жилых помещений продаются по цене предложения, 10 % - выше изначально заявленной стоимости.

Дальнейшее развитие событие на рынке жилья будет прямо зависеть от макроэкономических факторов и определяться мерами по урегулированию негативной ситуации в экономике и внешней политике, считают эксперты.

Не жилое, но… 

Вышеперечисленные экономические факторы оказали заметное влияние и на рынок апартаментов столичного региона. но, помимо этого, здесь произошло еще одно значимое событие именно для рынка. 12 ноября власти Москвы запретили строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов.

"С моей точки зрения данное постановление привнесло хоть какую-то ясность на рынок апартаментов, хотя нельзя не отметить, что оно немного задержалось с выходом", - считает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group.

Проблемы с точным позиционированием данного сегмента на рынке появились не вчера, уже год назад объем апартаментных комплексов занимал порядка 30% от первичного рынка "старой" Москвы, при этом никакой законодательной базы, которая должна была бы структурировать предложение, не было.

"Как результат - сегодня на рынке присутствует большое количество псевдо-апартаментов, представленное еще вчерашним "оттюнингованными" складскими и производственными площадями. Сегодня они без изменения вида использования выходят на рынок под видом апартаментов, при этом официальный жилой функционал в подобных помещениях, включая временную регистрацию, не представляется возможным. С принятием данного постановления ситуация на рынке апартаментов станет более корректной, прозрачной и честной по отношению к покупателю", - отмечает эксперт.

По мнению А. Белоусова, особенно сильно данное постановление коснется небольших комплексов, площадью 5-15 тыс. кв. м.

"Как правило, это проекты, которые приобретались в промзоне с уже существующими на участке строениями в виде производственных помещений. Вместо того чтобы заниматься изменением разрешенного использования данного участка, инвестор приступал к его "тюнингу", в лучшем случае снося все имеющиеся постройки, в худшем - внося в него элементы жилого функционала в рамках существующего конструктива", - говорит он.

Это распространенная "болезнь" небольших площадок, на которых заниматься изменением разрешенного использования просто нерентабельно. Появление данного постановления сможет регламентировать аналогичные ситуации и внести четкое разграничение между апартаментами с гостиничным функционалом с возможностью регистрации и лофтами, заключает А. Белоусов.

А что же дальше?

Подводя итоги, эксперты, увы, отмечают, что предстоящий год для рынка недвижимости может стать сложнее кризисного 2008. Дело все в том, что во время мирового финансового кризиса курс доллара по отношению к рублю вырос на четверть, а в 2014 году он увеличился как минимум в 1,5 раза, что, естественно отразится на строительных и отделочных материалах.

"Уже очевидно, что в следующем году рынок жилья ожидают значительные изменения, - подводит итог Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп". - Перерастание валютного кризиса в экономический приведет к снижению реальных доходов населения. В результате, рынок недвижимости столкнется с падением спроса. Снижение покупательской активности ввиду ухудшения условий выдачи ипотечных кредитов затронет бизнес-класс в меньшей степени, чем массовый сегмент, где доля ипотечных сделок составляет около половины. Тем не менее, влияние кризиса на рынок высокобюджетной недвижимости может быть значительно сильнее, чем на рынок эконом- и комфорт-класса. Дорогое жилье не является предметом первой необходимости, и процент населения, который может позволить себе купить его значительно меньше. Кроме того, ажиотажная покупательская активность в 2014 году привела к удовлетворению платежеспособного спроса, в связи с чем корректировка числа сделок была бы в 2015 году даже в условиях стабильной экономики.

По мнению Олега Самойлова, генерального директора "РЕЛАЙТ-Недвижимость", вице-президента РГР, на рынке сложится ситуация, которая имела место уже не раз: ценовые ожидания продавцов разойдутся с фактическими платежными возможностями покупателей. Неизбежным следствием этого станет существенное уменьшение активности рынка: представители спроса и предложения будут пытаться нащупать новые цены, обеспечивающие хотя бы относительный баланс интересов.

"До тех пор, пока этот баланс не будет найден, совершаемые сделки, вероятно, будут носить единичный характер. Думаю, что так будет на протяжении большей части наступающего года. Увы, как и в периоды прошлых катаклизмов, до завершения периода поиска баланса доживут не все участники рынка: многие из них в условиях низкой активности не смогут обеспечить хоть сколько-нибудь приемлемый уровень доходности, а потому, будут вынуждены прекратить деятельность", - говорит эксперт.

Он отмечает, что многие сложности ожидают и тех покупателей, которые сегодня, руководствуясь общей паникой, спешат вложить деньги в недвижимость, особенно - в новую. Во-первых, не факт, что строящиеся дома будут сданы в срок. Учитывая опыт предыдущих кризисов, скорее, наоборот. Соответственно, весь период ожидания у собственников не будет никакой возможности извлечь доход из приобретенных квартир.

К тому же, не стоит забывать о том, что в 2015 году нас ожидает рост кадастровой стоимости недвижимости. Как следствие, увеличатся размеры налоговых платежей. Вероятно, то же самое произойдет и с ценами коммунальных услуг. Таким образом, затраты по содержанию жилья могут заметно вырасти.

"В общем, участников рынка недвижимости ждет "веселый" год. А потому, думаю, не ошибусь, пожелав всем здоровья и крепких нервов. Они нам ох как понадобятся!", - говорит О. Самойлов.

Интерфакс, 29.12.2014
 Редакционная статья