Точками роста ипотеки остаются привлекательные ставки

Ипотеку часто называют драйвером социального прогресса, сегмента розничного кредитования, развития рынка жилья и строительной индустрии. Однако что является драйверами самой ипотеки? В прошлом году большинство специалистов сходились во мнении, что это банковские программы кредитования сделок по приобретению жилья в новостройках. Как изменилась ситуация в этом году, и каковы прогнозы на его оставшуюся часть?

Новое осталось в тренде

Специалисты утверждают, что и сегодня точками роста ипотеки остаются привлекательные ставки для приобретения квартир в новостройках. "По-прежнему интересными являются совместные с АИЖК банковские программы, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования компании MR Group Андрей Чурилов. – Их реализация позволяет банкам продавать свои обязательства и не выделять дополнительные резервы на возможные потери". Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Андрей Владыкин соглашается с коллегой, что в этом году "первичка" сохранит роль главного драйвера рынка ипотеки, в том числе благодаря программам господдержки кредитования в новостройках - в некоторых банках кредит на новостройку может быть дешевле, чем на приобретение вторичного жилья. На сегодняшний день рублевые кредиты можно оформить по ставке от 11%. Также смягчаются требования к застройщику и предмету залога, банки готовы кредитовать объекты на ранней стадии строительства.

"Самые интересные условия кредитования сейчас предлагаются именно для покупки новостроек, – подтверждает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. – Банки увеличивают объем аккредитованных объектов на самой низкой стадии (то есть они становятся доступнее для населения). В целом главная тенденция заключается в том, что объем выдачи ипотеки будет расти именно на покупку нового жилья".

Привнесенные нюансы

Наиболее эффективными в плане развития ипотеки в этом году станут программы с минимальным либо с нулевым первоначальным взносом, поскольку реальная потребительская корзина сейчас дорожает с каждым днем, количество свободных денег у населения сокращается, а отложенный спрос на недвижимость продолжает расти. Мария Литинецкая отмечает, что банки уже согласовывают спецусловия для некоторых застройщиков на отдельные объекты, например акция от "ЛОКО-банка" – "Ипотека без первоначального взноса". Аналогичная опция есть у "Транскапиталбанка", правда, для вторичного рынка. "Эти акции можно назвать уникальными хотя бы потому, что это именно ипотека без взноса в чистом виде и без требования залога иного имущества. Другие банки если и дают ипотеку без первоначального взноса, то обычно просят вместо него заложить иную недвижимость", – объясняет специалист.

Если говорить об объектах, которые станут наиболее востребованными при покупке с помощью ипотеки, то это экономкласс в Подмосковье с минимальными сроками сдачи в эксплуатацию и столичные апартаменты комфорткласса. Правда, могут возникнуть некоторые проблемы, связанные со вступлением в этом году в силу поправок в 214-ФЗ о страховании новостроек, согласно которым адрес открывается только в застрахованных проектах. "Но по факту новых адресов в Московском регионе не появляется, – говорит Андрей Чурилов. – Застройщики хотят рассчитать свою прибыль и смещают старт реализации новых объектов, чтобы опереться на повышенный спрос и реальный курс национальной валюты".

Размытые перспективы

Впрочем, ряд специалистов в качестве драйвера, помимо кредитования ипотеки для новостроек, рассматривают и другой важный фактор – психологический, что и продемонстрировал прошедший квартал текущего года.

"Население, ощущая неопределенность будущей экономической ситуации из-за ослабления национальной валюты и отзыва лицензий у ряда банковских структур, а также ожидая роста цен на недвижимость в будущем, поспешило направить имеющийся капитал на покупку недвижимости, – говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. – Количество сделок на рынке увеличилось. Одновременно с этим увеличилось количество обращений в банки за ипотечными кредитами".

Председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова отмечает, что сейчас банки уже перевыполнили квартальный план по выдаче ипотечных кредитов. "Однако причина спроса не только в появлении более доступного жилья (ведь цены на недвижимость показывают хоть и неактивный, но рост), а, скорее, в экономической и политической ситуации, – говорит специалист. – Продолжают банкротиться банки, поэтому люди стремятся вложить сбережения хотя бы с целью сохранения. А недвижимость – один из реальных инструментов для этого".

При этом, по словам Константина Ковалева, объективных экономических предпосылок для роста рынка ипотеки не наблюдается. Экономика продолжает стагнировать. Инвестиции в основной капитал падают, промышленное производство демонстрирует минимальные темпы роста. На этом фоне реальные доходы населения, по последним опубликованным данным Росстата за январь-февраль 2014г., сократились на 0,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Ситуацию усугубляет вероятность введения западными странами санкций в отношении России. При сохранении текущих тенденций в экономике основным драйвером роста рынка ипотеки, по мнению руководителя Blackwood, может стать лишь либерализация условий выдачи ипотечных кредитов населению. Например, активное появление на рынке программ без первоначального взноса и т.п., о чем уже говорилось выше. Однако это чревато увеличением объема задолженности перед банками из-за возможного продолжения снижения доходов населения.

Как замечает Ирина Доброхотова, на фоне всего этого увеличивается количество клиентов, в первую очередь у крупных банков с государственным капиталом. Поэтому, скорее всего, Сбербанк и "ВТБ24" укрепят свои позиции как банки-лидеры ипотечного кредитования в России. Таким образом, главные факторы, которые будут обуславливать развитие ипотеки – это как ситуация на рынке новостроек, так события внутри страны.

РБК, 23.04.2014
 Редакционная статья