Перспективы объединения АИЖК и Фонда РЖС более чем туманны

Спрос на новостройки в Москве и Подмосковье падает, и связанно это со снижением покупательской способности, падением уровня доходов и банальным отсутствием денег у населения. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» предупреждал о наступлении такой ситуации еще в декабре (см. «Прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы от IRN.RU». Один из основополагающих факторов этой «новой реальности» для рынка недвижимости, да и экономики в целом, – отсутствие дешевых западных денег, за счет которых цены на московские квадратные метры и достигли уровней 2007-2008 гг., говорилось в прогнозе.

Сейчас большую часть сделок – до 90% в некоторых проектах экономкласса - обеспечивает ипотечное кредитование. Именно поэтому развитие и поддержка ипотеки крайне важны для хорошего «самочувствия» строительной отрасли в целом.

Для справки:

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за пять месяцев 2015 года в России выдано 228 230 ипотечных кредитов на общую сумму 372,6 млрд руб., что ниже уровня января-мая 2014 года на 38% в количественном и на 41% – в денежном выражении. Ставка по выданным в мае ипотечным кредитам продолжила снижаться – ее уровень составил 13,46%, что на 1,25 процентных пунктов ниже пиковых значений февраля 2015 года.

Это с учетом программы ипотеки с господдержкой – по ней ставки не должны превышать 12%. Но она не распространяется ни на ЖСК, ни на апартаменты, ни на дорогие квартиры. Формальное уточнение: в последнем случае воспользоваться программой можно, только имеет ли смысл, имея на руках, скажем, $12 млн, брать кредит на 8 млн руб. для покупки квартиры за $12,16 млн? А 8 млн руб. – это предел господдержки. 

Управленческие шаги

Предстоящее объединение АИЖК и Фонда РЖС не может не сказаться на ситуации на первичном рынке жилья. Механизм объединения следующий: АИЖК переименуют в Агентство жилищного развития (АЖР), оно получит полномочия по управлению Фондом РЖС. Согласно законопроекту, новое акционерное общество будет заниматься повышением доступности жилья, созданием комфортных условий проживания, привлечением инвестиций в жилищное строительство и строительство инфраструктуры, повышением доступности ипотечных кредитов, участвовать в создании промышленных парков и т. д.

Задача – за четыре года построить более 25 млн кв. м жилья. Подразумевается объединение госпрограмм: строительства на землях Фонда РЖС, госпрограмм «Жилье для российской семьи» и арендного жилья. Таким образом, АЖР должно содействовать выдаче 110 000 ипотечных кредитов и выпустить ипотечных ценных бумаг на 400 млрд руб.

Самые узкие места сегодня – инфраструктура и деньги. Спрос сильно сжался, Фонд РЖС не сможет по-прежнему инвестировать в подготовку земельных участков. А у АИЖК нет полномочий давать деньги. У новой структуры такие возможности будут. От АЖР ждут большей интервенции на рынке доступных кредитов и поддержки через программы банков. «Если АЖР станет более финансово мощной структурой и его участие в поддержке застройщиков и ипотеки увеличится, это хорошо, считает гендиректор Метриума» Мария Литинецкая. – Проблема – в дешевых кредитах: вопроса построить нет, есть вопрос – кому это продать. Объединенная структура как минимум удобнее в управлении и будет лучше реагировать на потребности рынка».

Лебедь, рак и щука 

С другой стороны, по мнению замруководителя IRN.RU Сергея Жаркова, перспективы объединения более чем туманны. По его мнению, Фонд РЖС выстроил убедительную концепцию распоряжения федеральными землями, надзора над строительством и контроля над списками тех, кто попадает в число «льготников». У АИЖК всегда была иная задача – «упаковка» выданных кредитов в финансовые пакеты, доступные для обращения на фондовом рынке. Сумеют ли в новой структуре объединить обе задачи? Большой вопрос.

Ход конем

«Ставка 12% без государственной субсидии в ближайшие полгода вряд ли достижима», – считает Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Поэтому застройщики придумали собственную программу поддержки ипотеки.

«Чтобы предложить покупателям выгодный процент переплаты по кредиту, застройщики совместно с банками прибегают к помощи трех схем, которые и раньше применялись на рынке – маркетинговой ставке, субсидированной ипотеке и снижению процентной ставки за дополнительную комиссию, – объясняет генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Вариант 1.

Маркетинговая ставка – это снижение размера переплаты по кредиту за счет скидки застройщика. В кредитном договоре прописывается реальная ставка (в случае использования программы государственного субсидирования – 12%). Застройщик при этом предоставляет покупателю скидку на квартиру, размер которой, согласно условиям акции, как раз равен переплате за первые два или три года. За счет уменьшения стоимости квартиры снижается сумма кредитных средств и соответственно снижается размер переплаты процентов по кредиту.

Например, в ЖК «Виноградный» предлагается программа маркетинговой ставки совместно с ОАО «Банк Москвы». Акция распространяется на квартиры стоимостью от 20 млн рублей, при кредитовании сроком на 80 месяцев и первоначальном взносе 50%. Размер переплаты уменьшается за счет скидки застройщика на приобретаемую квартиру в размере 8%. В кредитном договоре процентная ставка до и после регистрации ипотеки составляет 15,95% годовых.

В ЖК «Новый Зеленоград» действует акция, согласно которой при 50% первоначальном взносе за счет специальной скидки застройщика размер переплаты за первые три года составит всего 8% годовых. Процентная ставка по кредиту, указываемая в ипотечном договоре, составляет 12% годовых на весь срок кредитования. В программе принимает участие ряд банков, в том числе Сбербанк, Банк «Возрождение», Инвестторгбанк.

Вариант 2.

Суть субсидированной ипотеки заключается в том, что застройщик компенсирует банку часть ставки на первые два-три года кредитования, за счет этого снижается размер переплаты заемщика по кредиту. Застройщик компенсирует банку разницу комиссией по агентскому договору. В ипотечном договоре на первые три года прописывается пониженная ставка, потом ставка пересматривается и становится базовой, от которой был дисконт. В данном случае скидка на квартиру не предусмотрена, так как примерно эту сумму застройщик выплачивает банку.

Программу субсидированной ипотеки активно используют такие застройщики, как ГК «Мортон» и ГК «ПИК».

Например, сейчас ГК «Мортон» совместно с Газпромбанком предлагают ипотеку с переплатой 9% годовых . Базовая ставка по договору составляет 12%. Дополнительная скидка на приобретаемую квартиру в рамках программы не применяется. Остальные условия соответствуют программе «Ипотека с господдержкой».

Вариант 3. 

Согласно схеме «снижение процентной ставки за дополнительную комиссию» застройщик единовременно выплачивает банку определенную денежную сумму (зачастую около 3-5% от суммы кредита), после чего банк снижает ставку на весь срок кредитования. При этом размер снижения ипотечной ставки зависит от суммы компенсации, выплаченной застройщиком банку. Данная схема может быть выгодна тем заемщикам, которые планируют брать ипотеку на долгосрочный период и не имеют возможностей для досрочного погашения. Пониженная процентная ставка отражается в договоре.

Такая схема практикуется в ЖК «Андерсен». Пониженная ставка по договору на весь срок кредитования составляет 11%. Минимальный первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры. Кредит выдается на срок до 30 лет. Максимальная сумма кредита составляет 8 млн. При желании покупателя вместо пониженной ставки он может выбрать скидку на квартиру в размере 3%.

«Традиционно в третьем квартале инфляция замедляется. Об уровне ключевой ставки узнаем 31 июля, когда будет проведено очередное заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться этот вопрос», – говорит Цветкова.

ИРН, 27.07.2015
 Редакционная статья