Олег Репченко: Адекватные цены на жилье – гораздо лучший драйвер спроса, чем льготная ипотека
Строительной отрасли в нынешние непростые времена, естественно, нужна государственная поддержка, но не всякая помощь «одинаково полезна». Вместо того чтобы еще несколько месяцев поддерживать завышенные цены на жилье, снизив ставку по субсидируемой ипотеке до 7% годовых, лучше принять системные меры, которые в перспективе позволят девелоперам строить и продавать жилье дешевле. Адекватные платежеспособности покупателей цены на недвижимость – гораздо лучший драйвер спроса, чем льготная ипотека, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Люди мечтают о новой квартире, а не об ипотечном кредите
Строительство – системообразующая отрасль, обеспечивающая миллионы рабочих мест при нормальном функционировании и огромное количество обманутых дольщиков - в случае серьезных сбоев, поэтому беспокойство властей о ее самочувствии понятно и, учитывая актуальное состояние экономики, вполне оправданно. Однако выбранный властями способ поддержки девелоперов – путем временного стимулирования покупателей через ипотеку – подходит лишь для краткосрочных кризисов типа имевшего место быть в 2008-2009 гг. А сейчас, когда речь идет о глобальной перестройке экономики, такие меры, направленные на искусственную поддержку спроса, лишь отодвигают решение давно назревших структурных проблем.
Напомним, программа льготной ипотеки, в рамках которой государство субсидирует ставку по кредитам на покупку квартир в новостройках до 12% годовых, была запущена лишь полгода назад, в конце марта, и первоначально действительно давала хорошие результаты. По мнению многих риелторов и застройщиков, ипотека с господдержкой спасла практически умерший в начале года спрос на недвижимость – см. «Льготная ипотека отогрела рынок новостроек».
Однако уже через три-четыре месяца выяснилось, что для большинства потенциальных покупателей квартиры не по карману даже по льготным ставкам. Те, кто мог и хотел взять кредит, в основном сделали это весной, сразу после старта программы, и к середине лета спрос вновь пошел на спад (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: спроса хватает только на недорогое и качественное жилье»).
Теперь, чтобы помочь отрасли, испытывающей острый дефицит платежеспособных покупателей, подмосковные власти предлагают на полгода снизить ипотечные ставки до «радикальных» 7% – потому что, как пояснил зампред областного правительства Герман Елянюшкин, даже ипотека под 9% годовых (некоторые крупные застройщики предлагают кредиты с такой ставкой на первые несколько лет – прим. ред.) спрос уже не оживляет. (См. «Новостройки в Москве и Подмосковье: покупатели ждут снижения цен»).
«Фактически, данная инициатива предполагает, что платежеспособность покупателей восстановится до докризисного уровня через шесть месяцев и граждане смогут покупать квартиры по нынешним ценам, поддерживаемым государственной ипотекой, уже без господдержки. А если не восстановится, то, получается, придется снижать ставку и дальше, до 4%?» – отметил руководитель IRN.RU на аналитической конференции Московской ассоциации риелторов «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».
Снижение спроса на недвижимость связано не только и не столько с отсутствием дешевой ипотеки – действующая государственная программа предлагает чуть ли не самые выгодные условия кредитования за всю историю отечественного рынка, но покупательская активность все равно падает. Основная проблема состоит в том, что нынешний уровень цен на недвижимость, и не только на нее, сформировался в других экономических условиях - в период сверхдоходов от экспорта энергоресурсов, потока иностранных инвестиций, профицитного бюджета, постоянного роста зарплат, астрономических бонусов и т.п. И теперь, когда эпоха «шальных денег» закончилось, более не соответствует финансовым возможностям покупателей. (См. «Докризисный уровень цен на недвижимость в Москве - это аномалия».)
Льготными кредитами эту ситуацию не исправишь: в мегаполисах жилье настолько дорогое, что подавляющее большинство граждан не смогут его купить даже в беспроцентную ипотеку. Более того, меры, направленные на кратковременную активизацию спроса, с одной стороны, поддерживают неадекватные цены, которые все равно ждет вынужденная коррекция после завершения госпрограммы. А с другой – увеличивают кредитное бремя и без того закредитованных до нельзя россиян (по словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, закредитованность населения достигла 80%). На фоне крайне высокой потребительской инфляции и падения доходов массовая «раздача» кредитов может привести к не менее массовым дефолтам в недалеком будущем: по данным АИЖК, объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам уже достиг максимума за всю историю наблюдений – см. «Просрочка по ипотеке выросла на 34% за 7 месяцев – АИЖК».
«Вместо временного снижения ипотечной ставки стратегически более правильно принять меры, которые в будущем позволят застройщикам выводить на рынок проекты по более низким ценам. Поддерживать завышенный уровень цен в новых экономических условиях контрпродуктивно, потому что любые направленные на это усилия будут временными. При этом снижение стоимости жилья повышает его доступность для населения гораздо больше, чем субсидирование ставки. Люди ведь мечтают не о новых кредитах, которые придется выплачивать 20 лет, а о новых квартирах», - подчеркивает эксперт.
Больного надо лечить, а не подсаживать на наркотик
Существенно уменьшить стоимость реализации жилищных проектов можно было бы, во-первых, путем снижения расходов девелоперов на получение и подготовку участков под застройку – доля затрат на землю достигает 30% в бюджете застройщиков. В 2008 г. примерно для этих целей был создан Фонд РЖС, однако нельзя сказать, чтобы застройщики в московском регионе ощутили на себе результаты его деятельности. Теперь вместо фонда формируется Единый институт развития в жилищной сфере, который сосредоточится на реализации программы «Жилье для российской семьи». Однако совершенно очевидно, что в увеличении доступности земельных ресурсов нуждается строительная отрасль в целом, а не только участники госпрограммы, предназначенной для обеспечения жильем льготных категорий граждан.
В этом плане можно приветствовать усилия столичных властей, разработавших вместе с Клубом инвесторов Москвы законопроект о реорганизации промзон, который, в случае принятия, должен значительно упростить и удешевить процесс освоения промышленных территорий.
Во-вторых, деньги имеют стоимость во времени, поэтому сокращение количества согласований в строительной сфере также поспособствует оптимизации расходов девелоперов на обслуживание кредитов, выплату зарплат сотрудникам и т.п.
«Снизить в два раза затраты на строительно-монтажные работы нельзя без непоправимого ущерба для качества строительства. А сократить вдвое период реализации проекта вполне реально, что в итоге может дать примерно такую же экономию средств», - отмечает эксперт.
Справедливости ради надо отметить, что работа в этом направлении ведется не первый год. Как, в частности, сообщил глава Минстроя Михаил Мень на форуме PROESTATE, до конца 2015 г. правительство планирует убрать еще примерно 40 согласований из исчерпывающего перечня административных процедур в сфере с жилищного строительства. Однако на практике согласование проектов до сих пор нередко затягивается на годы.
В-третьих, если уж государство готово субсидировать ставки по кредитам, то логичнее было бы направить эти средства на снижение ставок по проектному финансированию, ставшему неподъемным для очень многих застройщиков. В перспективе это также способствовало бы снижению цен на жилье и, соответственно, росту спроса. При этом, девелоперы значительно лучше, чем частные покупатели, просчитывают кредитные риски и являются более равноправными партерами для банков.
«Вместо того чтобы поддерживать нежизнеспособный уровень цен на недвижимость, лучше, пока действует госпрограмма льготной ипотеки, провести реформы, которые позволят строить жилье быстрее и дешевле. Чтобы рынок в дальнейшем смог существовать в условиях сниженной платежеспособности покупателей сколь угодно долго, а не пока субсидии закончатся. Давайте вылечим больного, а не подсадим его на наркотик», - резюмировал руководитель IRN.RU.
ИРН, 09.09.2015
Редакционная статья
