Блиц-опрос: Должен ли дольщик платить ипотеку за недострой?

В Госдуму внесен законопроект о приостановке выплат ипотеки за проблемную новостройку. Если объект будет признан таковым, власти предлагают сэкономить деньги дольщиков, которые вынуждены платить не только банку ипотечные платежи за «воздух», но и арендные платежи, чтобы где-то жить в ожидании достройки дома. Новострой-М узнал у экспертов, будет ли принята эта инициатива и не приведет ли она к росту ипотечных ставок.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

Пожалуй, идея приостановки выплат по ипотеке из-за образования долгостроя плоха только своей запоздалостью: с такой инициативой нужно было выступить на 10 лет раньше, до двух экономических кризисов, оставивших за собой шлейф долгостроев и обманутых дольщиков. Сейчас, когда в течение трех лет власти полностью откажутся от долевого строительства, большого смысла в такой инициативе нет, хотя в России еще насчитывается около 40 тыс. граждан, столкнувшихся с данной проблемой. Полагаю, что для них можно учредить адресную программу помощи, не прибегая к столь коренному пересмотру законодательства.

Думаю, что условия выдачи кредитов для клиента не изменятся, однако банки ужесточат процесс аккредитации новых проектов, чтобы минимизировать риски вложений. По сути, кредитор отчасти превратится в инвестора, так как может лишиться выданных заемщику средств, так же как покупатель может не дождаться квартиры. В свою очередь количество банков и число программ доступных для ипотечных заемщиков в рамках некоторых проектов новостроек сократится, что ударит по покупателям.

Если закон позволит прекращать выплаты по ипотеке, как только строительство приобретенного заемщиком дома останавливается, то получится, что банк разделяет с покупателем ответственность за выбранный объект. При этом фактически кредитор, конечно, на предпочтения клиента повлиять не может. Банки минимизируют риски через более тщательную проверку застройщиков и их проектов, однако даже в этом случае, я уверена, банковская отрасль без энтузиазма отнесется к предложению Госдумы.

Антон Носович, ведущий специалист департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость»

Идея о приостановке выплат по ипотеке на период консервации возведения дома, безусловно, интересна. С одной стороны, заемщик будет ещё больше защищён от рисков долгостроя и сможет не платить по ипотеке в проблемный период. На период консервации возведения дома отпадает необходимость одновременно погашать долг и проценты банку, а также осуществлять платежи по аренде квартиры.

С другой стороны, банк перестанет получать выплаты основного долга и прибыль с процентов по ипотеке, в таком случае понесёт финансовые потери и, возможно, дополнительные затраты. К тому же банк не несёт ответственности за проблемы со стройкой, тем более что все документы по застройщику, объекту и земельному участку были проверены и полностью соответствовали законодательству.

Если риск долгостроя повесить на банки, то это приведёт не только к росту ставок по ипотеке на строящееся жильё, но и ужесточению требований банков по аккредитации строительных объектов, в особенности по стадии готовности. Банки будут пытаться снять риски с ипотечного кредитования строящегося жилья любыми доступными способами, в том числе будут очень тщательно проверять объект при аккредитации, вводить более жесткие требования к застройщикам. Возможен вариант, когда самые доступные для населения объекты на малой стадии строительства вообще перестанут кредитовать. Или, к примеру, будут ужесточены требования к застройщику в части наличия большого опыта завершённого строительства, и в таком случае, молодым компаниям-застройщикам будет сложно на рынке, ведь доля продаж с ипотекой составляет более 60% от общего числа продаж.

Если банки будут уверены, что при наступлении долгостроя не понесут дополнительных рисков и финансовых потерь, то подобная инициатива будет иметь успех. Одним из механизмов, позволяющим снять с банков риски при кредитовании строящегося жилья, является проектное финансирование. Другим механизмом, который позволит заемщику не платить ипотеку на время консервации возведения дома, может стать, например, страховой продукт. В таком случае стоимость новостроек немного вырастет, зато одновременно с этим увеличится привлекательность покупки строящего жилья. Благодаря подобным механизмам повысится надёжность строек, продаж станет больше, увеличится безрисковый портфель кредитования, уменьшится количество проблемных строек, что в целом благоприятно отразится на ипотечном кредитовании строящегося жилья и позволит банкам в дальнейшем снижать ставки по ипотеке.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

На данном этапе, без определения четкого механизма взаимодействия между сторонами правоотношений, инициатива выглядит достаточно туманной. Ведь в случае приостановки выплат по кредиту, такой финансовый актив банка становится высоко-рискованным, и банк будет вынужден доначислять резервы по возможным финансовым потерям, то есть возможному несению убытков. А это, в свою очередь, может привести к увеличению процентной ставки, увеличению срока кредитования и конечной общей стоимости кредита по кредитному договору.

К тому же для сохранения баланса прав и обязанностей в случае приостановки выплат на период заморозки строительства, потребуется значительное количество изменений в законодательстве. Стоит отметить, что эти изменения затронут очень многие сферы гражданского и процессуального законодательства. Но при всем при этом, данная инициатива не сможет полностью защитить дольщика от недобросовестных застройщиков, но потребует дополнительных издержек и затрат.

Если данная инициатива будет принята, то, возможно, банки начнут предъявлять более жесткие требования, и не все проекты и застройщики смогут соответствовать им. Также это может привести к тому, что может увеличиться число отказов в выдаче ипотечных займов потребителям. А это значит, что заемщикам придется искать жилье в других проектах или находить средства для приобретения объекта без привлечения заемных средств.

К тому же в случае принятия законодательных норм, предполагающих дополнительные издержки банков, могут проиграть сами дольщики. Ставки по ипотечным кредитам могут увеличиться, а количество застройщиков, которые прошли аккредитацию в банках, наоборот, снизится.

На сегодняшний день, долевое строительство регулярно реформируется, имеет большую практику применения законодательства и достигло достаточно высокого, регламентированного уровня понимания правоотношений участников рынка. В случае кардинального реформирования законодательства в этой отрасли, вероятно, мы можем увидеть рост стоимости объектов недвижимости и появление новых правовых пробелов, которые потребуют дополнительных разъяснений.

Павел Тимошенко, руководитель управления прямых продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер»

Важно понимать что от данной инициативы в первую очередь пострадают банки, ведь застройщик в случае реализации жилья дольщику с привлечением ипотеки получает от банка кредитора и самого заёмщика полную стоимость реализуемой квартиры. И, если это недобросовестный застройщик, который не смог выполнить своих обязательств по своевременному возведению дома, то на него данная инициатива никак не повлияет, а вот банк, который выдал кредит заёмщику, почему-то должен будет понести убытки.

Конечно же, банкам данное предложение не может понравиться, ведь фактически все риски недостроя они должны будут взять на себя. И если данный законопроект будет принят, банки будут вынуждены намного более тщательно проводить оценку застройщиков при аккредитации объектов, что приведёт к заметному сокращению аккредитованных объектов и, как следствие, сокращению предложения для ипотечного заёмщика и сокращению продаж застройщиков не прошедших аккредитацию.

Напомню, что сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек достигает уровня 70%. Также в связи с повышением рисков банков они будут вынуждены заложить эти риски в свои ставки по ипотеке, что приведёт к увеличению стоимости ипотечного кредитования и снижению его доступности для населения. Поэтому в текущей модели ипотечного кредитования данная инициатива ни к чему хорошему привести не может.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group

Парламентариев можно понять в их стремлении заступиться за участников долевого строительства. Однако, если отсрочка платежей будет внедрена, то она все же нарушит баланс интересов, ведь, по сути, выиграет только дольщик. Банк же теряет свой доход, в то время как недобросовестный застройщик получит средства в полном объеме. В случае подобного развития событий, такой продукт как ипотека станет более рискованным для банка, а значит, ставки по ипотечным кредитам будут неизбежно повышены.

С первого июля 2018 г. после перехода к расчетам через эскроу-счета, ситуация на рынке изменится. Деньги дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах в банке. Дольщики могут в любое время забрать свои деньги из банка, если строительство дома по какой-то причине будет приостановлено/заморожено. Когда на рынке произойдет переход на проектное финансирование, банки станут полноценными участниками рынка новостроек и фактически будут регулировать деятельность застройщиков. Проблема долгостроев и обманутых дольщиков должна исчезнуть, поскольку купить квартиру можно будет только в полностью построенном доме. В любом случае отношения всех трех сторон (банк, застройщик, покупатель) должны быть четко регламентированы, в связи с чем быстро разработать и принять такой законопроект вряд ли возможно.

Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group

На мой взгляд, инициатива уже не столь актуальна, так как отрасль отказывается от долевого финансирования. Теперь покупатель, застройщик и банк будут взаимодействовать в рамках одного проекта и, на мой взгляд, разделение ответственности между ними вполне целесообразно. В частности, дорожная карта предполагает, что финансирование строительства станет возможным в том числе с использованием средств, перечисленных на эскроу-счета покупателями. То есть так или иначе уполномоченный банк все же сможет применять полученные от покупателя деньги, а значит, он должен нести ответственность за это. На мой взгляд, в будущем приостановку выплат по ипотеке в случае каких-либо проблем с проектом можно реализовать.

Конечно, банки попытаются каким-либо образом компенсировать убытки и возросшие риски. Это может выразиться, в частности, в росте ипотечных ставок. Кроме того, кредитор может организовать для покупателя проблемных объектов «ипотечные каникулы», но после завершения строительства клиенту придется заплатить больше накопленных за этот период процентов.

Уже сейчас действуют жесткие требования по аккредитации любого нового проекта в банке. Более того, по новой схеме финансирования строительства к застройщику предъявляются существенные дополнительные требования по соблюдению планов-графиков, по генерации выручки, а также организован строгий контроль за целевым расходованием средств.

В целом я полагаю, что застройщики позитивно воспримут возможность приостановки выплат по ипотеке на период «заморозки» объекта. Уверенность покупателей во вложении в строящиеся дома существенно возрастет, ведь одним из главных факторов, влияющих на уход клиентов с рынка новостроек, является риск выплаты ипотеки одновременно с арендными платежами из-за непредсказуемо долгого строительства.

Новострой-М, 25.02.2018
 Редакционная статья