Переходный период: первые застройщики завели эскроу-счета

Медленно и со скрипом, но рынок разворачивается к новой модели финансирования строительных проектов. Правда, видимый результат пока выразился в том, что компании поспешили получить максимум разрешений на строительство по прежним правилам. Однако девелоперы строящихся проектов, в которых откроются продажи после 1 июля 2019 года, уже в обязательном порядке должны будут перейти на проектное финансирование. Лишь после окончания строительства им станут доступны деньги покупателей, которые будут храниться на счетах эскроу.

Уже появились компании-первопроходцы, которые бесстрашно кинулись в омут новых отношений с государством, банками и покупателями. Портал «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» предложил участникам рынка поделиться ощущениями – каково жить в эпоху перемен.

Герои эпизода

«Пока эскроу-счета применяются эпизодически», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Эксперт приводит данные Росреестра, свидетельствующие о том, что с января по сентябрь в России было заключено более 300 договоров долевого участия, по которым участники строительства обязывались внести средства на эскроу-счета. При этом общее количество зарегистрированных за этот период ДДУ достигло 458 тысяч.

Если считать по компаниям, то, по данным Евгения Романенко, финансового директора федеральной компании «Талан», порядка восьми девелоперов ведут по одному проекту, где открыты счета эскроу. Сама компания «Талан» начала переход на эскроу в июле этого года, «первенцем» стал жилой комплекс «Счастье» в Перми. «Сначала была заключена сделка со Сбербанком, а с августа уже стартовали продажи. Сумму инвестиций в проект мы оценили в 1,7 млрд рублей. И всего за несколько месяцев «Талан» смог реализовать по новой системе 85 квартир на сумму более 300 млн рублей. Из них более 211 млн рублей уже лежит на счетах эскроу», - рассказывает Евгений Романенко.

Компания ПИК заключила соглашение о предоставлении проектного финансирования на строительство ЖК «Дмитровский парк» в Дмитровском районе Москвы. Общая сумма открытой кредитной линии - 19,9 млрд рублей.

Ради справедливости надо сказать, что самой первой была региональная компания «Брусника», которая получила кредит в Сбербанке еще в апреле этого года на 1,2 млрд рублей для новой очереди квартала «Новин» в Тюмени.

Основная масса застройщиков только готовится к переходу на обязательное проектное финансирование. Так, ФСК «Лидер», по словам коммерческого директора Ольги Тумайкиной, «находится в активном переговорном процессе с банками-партнерами по поводу изменения правил работы», а ГК «Гранель», как сообщил Рустам Арсланов, директор по продажам, - «в процессе оформления первого проекта».

Банки: формально 60, фактически – угадайте кто

Список банков, допущенных Центробанком к сопровождению застройщиков, можно изучить на сайте Единого реестра застройщиков. Их около 60, разумеется, это наиболее крупные организации и на уровне страны, и на уровне региона. Среди них – Сбербанк, ВТБ, «Российский капитал», Промсвязьбанк, «Тинькофф Банк», «ЮниКредит Банк», Бинбанк, «Альфа-Банк», «Связь-Банк», Московский кредитный банк, «ДельтаКредит», Россельхозбанк и т.д.

По оценке Марии Литинецкой («Метриум»), в будущем этот перечень будет расширяться, потому что нескольких десятков организаций явно недостаточно, чтобы покрыть спрос на кредиты под строительные проекты во всей стране. «Особенно вызывает тревогу недостаток сильных банков на уровне отдельных регионов, что может затруднить инвестиции в строительство в разных уголках страны», - делится эксперт.

Об условиях конкретных сделок известно пока что мало, но как замечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, банки обещают, что кредит при привлечении средств клиентов на эскроу-счета обойдется застройщику дешевле на 20-30% (то есть возможно снижение на треть от рыночных ставок – прим. ред.) По данным Романа Сычёва, генерального директора Tekta Group, сейчас стоимость обычного заемного кредитования колеблется в диапазоне 12-14%. Ранее в Минстрое заявляли, что ставка по проектному финансированию не должна превышать 6% годовых, а Центробанк рассматривает возможность кредитовать застройщиков под плавающий процент - он будет снижаться по мере накопления денег на счетах эскроу. По расчётам Сбербанка, для успешных застройщиков – с хорошими темпами продаж - ставка по проектному финансированию составит 7% (см. «Отказ от «долевки»: в ближайшие два года застройщикам понадобится еще 300 млрд руб. собственных средств»).

Пока же ГК «Гранель» предложили кредит под 10,5% годовых. Компания «Талан» получила проектное финансирование в Сбербанке на новых условиях по ставке от 9,8% до 5%. Спустя несколько месяцев девелоперу удалось опустить ставку почти до нуля - до 0,01%. «Это стало возможным благодаря превышению более чем в два раза необходимого объема средств на счетах эскроу, которое было определено финансовой моделью банка. Теперь мы можем проанализировать, что для нас выгоднее – поднять цены и немного скорректировать темпы продаж или сохранить набранный темп при «около нулевой» ставке», - говорит Евгений Романенко.

Дороже или смотря как продавать

Один из главных вопросов, который задают профессионалам рынка в связи с проектным финансированием, – подорожает ли недвижимость. Эксперты расходятся в оценке будущей стоимости жилья, построенного «по новой схеме», но солидарны в том, что затраты застройщика, конечно же, вырастут.

Многое будет зависеть от уровня ставок, предлагаемых банками для проектного финансирования. Не стоит при этом забывать, что Центробанк может повысить ключевую ставку, по крайней мере, наблюдатели ждут этого шага от регулятора в конце года.

«Банки декларируют, что ставка будет варьироваться от 10 до 3% годовых по мере наполнения счета эскроу, - говорит Рустам Арсланов (ГК «Гранель»). - Однако, по факту, сейчас нам предлагают проектное финансирование в пределах 10,5% и никакой гарантии, что ставка будет снижаться, для застройщиков не предусмотрено». Такая ставка, подчеркивает эксперт, сразу увеличивает себестоимость строительства.

Но даже снижение средней ставки с 11-12% до 6% не поможет избежать удорожания себестоимости строительства, которое может составить до 30% при увеличении кредитной нагрузки на застройщиков - такое мнение высказывает Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век». «Если раньше застройщики использовали кредитные средства только для покрытия кассового разрыва между собственными средствами и деньгами, привлекаемыми от дольщиков, то после перехода на эскроу-схему девелопер будет вынужден увеличить кредитный портфель до 85% от стоимости всего проекта. Таким образом, в среднем кредитный портфель на проекте вырастет в 7-10 раз», - прогнозирует эксперт. Роман Сычёв (Tekta Group) напоминает о том, что нужно прибавить еще 2-3% из-за повышения НДС и в целом ускорения инфляции в связи с удорожанием топлива и ЖКХ.

Таким образом, часть опрошенных экспертов уверена в том, что в итоге жилье может подорожать на 20-30%.

Евгений Романенко («Талан») подтверждает, что переход на эскроу сопряжен с дополнительными затратами, но при этом отмечет, что экономить тоже получается. «В случае с проектом «Счастье» нам удалось прийти к полному балансу. Увеличение затрат на 4,5% мы нивелировали за счет сокращения темпов строительства и снижения процентной ставки по кредиту благодаря высоким темпам продаж», - говорит Романенко.

Кстати, сейчас цены на квартиры в ЖК «Счастье» на старте продаж следующие. Например, однокомнатную квартиру площадью 38,9 кв. м предлагается купить за 2,7 млн, двухкомнатную (58,98 кв. м) - за 3,9 млн, а трехкомнатную (84,95 кв. м) - за 5,3 млн. рублей

В московском проекте «Дмитровский парк» от ГК ПИК на начальной стадии строительства однокомнатную квартиру (38,1 кв. м) можно приобрести за 6,28 млн, двухкомнатную (58,9 кв. м) - за 8,4 млн, трехкомнатную (75,7 кв. м) – за 10 млн рублей.

«Задача стартовых проектов как раз в том, чтобы убедить рынок и отрасль в надежности и адаптивности новой схемы, - полагает Кирилл Игнахин (Level Group). – Поэтому, на мой взгляд, результаты реализации новостроек, в которых уже применяются эскроу-счета, пока нельзя считать репрезентативными. Необходима массовая практика».

Раскроют-не раскроют

Снять напряжение помогло бы решение о постепенном раскрытии эскроу-счетов, но будет ли оно принято, пока неизвестно. По расчетам экспертов, такая мера снизила бы кредитную нагрузку застройщиков и могла бы удержать себестоимость строительства на приемлемом уровне. (См. «Львиную долю прибыли застройщиков заберут банки».)

Дмитрий Соболев («Сити-XXI век») приводит возможную схему раскрытия:

• 20% - окончание работ ниже отметки «0»;
• 20% - окончание монолитных работ;
• 15% - окончание строительства внеплощадочных инженерных сетей, подключение внеплощадочных инженерных сетей к сетям ресурсоснабжающих организаций;
• 25% - окончание работ по внутридомовым инженерным сетям и закрытие теплового контура здания;
• 10% - окончание строительства (РНВ);
• 10% - регистрация права собственности на первый объект долевого участия.

«Такая схема уже много лет работает в Германии, где понятия обманутый дольщик не существует в принципе. Интересно, что поправка к российскому закону о долевом строительстве №214-ФЗ сформулирована на основе законов о долевом строительстве в Испании, Франции, Великобритании, Германии», - резюмирует Дмитрий Соболев.

Однако Мария Литинецкая («Метриум») сомневается в том, что законодатель пойдет навстречу застройщикам, так как преждевременное использование средств дольщиков в проекте противоречит самой сути и вектору проводимой в отрасли реформы. (См. «Реформа 214-ФЗ: повышенные банковские риски – адекватная плата за огромную прибыль».)

Первые шишки

На что сразу обращают внимание наши комментаторы – новая схема требует не только финансовых затрат, но и временных. Банки долго рассматривают заявку на кредитование, покупателям медленно оформляются счета эскроу (бывало, что они проводили в банке по полдня).

А если нужно было внести изменения в кредитный договор, решение могло приниматься не один месяц, свидетельствует Евгений Романенко («Талан»). В целом же, пока бизнес-процесс не отработан, приходится подстраиваться буквально «на ходу», отмечает эксперт.

Среди трудностей, с которыми пришлось столкнуться компании, – консерватизм банков по отношению к новой финансовой модели, который выражается в том, что они «перезакладывают риски». В случае с проектом «Счастье» дополнительные финансовые расходы составят, по оценкам «Талана», 115 млн руб., а по оценкам банка – 280 млн. руб.

Но главная проблема, которую ожидают эксперты после начала массового внедрения проектного финансирования – это неготовность и нежелание банковского сектора кредитовать большинство застройщиков. «Требования банков будут довольно жесткими, и едва ли более чем 3 тысячи работающих в России девелоперов им соответствуют. Так что есть вероятность сокращения объемов строительства из-за уменьшения числа застройщиков», - предполагает Мария Литинецкая.

«Очевидно, что заемные средства будут доступны далеко не всем девелоперам, так как некоторые банки не захотят брать на себя риски финансирования строительства. Особенно такая ситуация характерна для регионов, где рынки очень ограничены и спрос чувствителен к колебаниям цен», - дополняет Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group.

Граждане держат нейтралитет

Что же касается покупателей жилья, ради которых и затевалась революция на рынке первичного жилья, то, по мнению большинства экспертов, они пока сдержанно относятся к перспективам рынка. Но люди постоянно слышат разговоры о «дедолларизации», «девальвации», изъятии невостребованных вкладов в пользу государства, видят, что отзыв лицензий у банков длится несколько лет, и конца ему не видно. Все это не способствует доверию отечественной банковской системе, люди у нас привыкли ждать подвоха, а очередные реформы способны вызвать еще большее раздражение. И пока власти не придумали еще чего-нибудь (плюс угроза дорожающей ипотеки), граждане «рванули» на рынок недвижимости за покупками. Ведь не секрет, что покупатели сегодня очень активны, особенно в сегменте недорогого жилья (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в октябре-ноябре 2018 года: «ипотечный ажиотаж» простимулировал спрос, но не цены»). Впрочем, есть среди клиентов рынка и весьма продвинутая публика. Судя по опросам, в проекте «Счастье» 9 из 10 покупателей знали об эскроу и приняли решение в пользу проекта именно по этой причине.

Хотя большинство покупателей, как замечают эксперты, не вникают в детали перемен, поэтому сейчас людям важно объяснять, каким образом их защищает новый механизм финансирования строительства.