Повышение пенсионного возраста не сделает жилье доступнее
Повышение пенсионного возраста, скорее всего, приведет к увеличению максимально возможных сроков выплаты ипотечного кредита. Теоретически, это должно увеличить доступность жилья для населения – ведь с увеличением срока кредита растет и сумма, которую заемщик, при том же размере ежемесячных платежей, сможет занять у банка. А следовательно, и квартира, которую человек покупает в ипотеку, может быть дороже. Однако на практике ситуация далеко не такая радужная, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Напомним, 19 июля Госдума одобрила в первом чтении правительственный законопроект о повышении пенсионного возраста в РФ. Разработанный министерством труда документ предполагает увеличение пенсионного возраста до 65 лет для мужчин и до 63 для женщин. Реформа будет поэтапной: переходный период для мужчин продлится с 2019 до 2028 г., для женщин — с 2019 до 2034 г.
Скорее всего, в случае реализации данного законопроекта банки достаточно быстро отреагируют на изменение возраста выхода на пенсию, увеличив предельные сроки ипотечного кредитования. Сейчас срок, за который должен быть выплачен кредит, как правило, не превышает 30 лет и жестко увязан с пенсионным возрастом. То есть предполагается, что заемщик должен погасить свой долг до достижения 55 или, в крайнем случае, 60 лет (исключения возможны, но добиться их достаточно трудно). Так что после вступления в силу упомянутого закона расплачиваться с банком, по всей видимости, можно будет лет до 65.
В принципе, это положительный момент для ипотечных заемщиков, так как при увеличении срока кредита уменьшается размер ежемесячного платежа – при той же сумме кредита. Или, наоборот, увеличивается сумма кредита и, соответственно, бюджет покупки квартиры при сохранении прежнего размера ежемесячного платежа.
Однако при нынешнем уровне ипотечных ставок положительные последствия от таких изменений будут чисто символическими.
Например, если у заемщика есть 1,5 млн руб. в качестве первоначального взноса и он может каждый месяц отдавать банку 50 000 руб., то при сроке кредитования 30 лет и ставке по кредиту 9,5% (по данным Банка России, в настоящее время это средняя ставка выдачи кредитов на покупку строящегося жилья) максимальный бюджет покупки квартиры составляет 7 446 334 руб. А при увеличении срока кредитования, скажем, на восемь лет – именно на столько планируют поднять пенсионный возраст женщинам – доступная для приобретения жилья сумма, как легко убедиться с помощью ипотечного калькулятора на www.irn.ru, увеличивается лишь на 196 155 руб.
Аналогично и с ежемесячным взносом: если есть желание сократить расходы на обслуживание кредита, сохранив бюджет покупки, при том же первоначальном взносе и ставке лишние восемь лет платежей позволят сэкономить лишь 1 600 руб. в месяц.
А если учитывать, что сумма переплаты по кредиту при увеличении его срока на восемь лет повышается на 4 603 843 руб. в первом случае и на 4 071 892 руб. – во втором, то это не экономия, а совсем наоборот.
Почему же ощутимое повышение срока выплат по кредиту дает такой скромный результат? Виноваты высокие ипотечные ставки. Для отечественной экономики они считаются рекордно низкими, но по мировым стандартам 9-10% годовых – это запредельно много.
Если бы ипотека у нас стоила хотя бы 4%, увеличение срока кредита на восемь лет позволило бы увеличить бюджет покупки, при сохранении остальных параметров кредита, на 1 237 957 руб. до 13, 21 млн руб. Или сократить ежемесячный платеж банку более чем на 5 000 руб. в месяц.
А пока выгоду от увеличения срока кредита у нас получает не заемщик, а кредитор, то есть банк.
Таким образом, повышение пенсионного возраста хоть и приведет к смягчению формальных условий ипотечного кредитования, но более доступным жилье не сделает.
irn.ru, 27.07.2018
Редакционная статья
