Счета эскроу могут не решить проблемы дольщиков

Рынок долевого строительства переживает самый масштабный период реформ с момента принятия в 2004 г. закона № 214-ФЗ. Поводов для споров вокруг перемен немало, но ключевой из них – утверждение о возможности решить проблему обманутых дольщиков с помощью счетов эскроу. О том, почему данный механизм в существующем виде не сможет оградить на практике дольщиков от финансовых или временных потерь, рассказал "Интерфаксу" руководитель юридического департамента агентства недвижимости "Бон Тон" Дмитрий Логинов.

Эксперт напомнил, что 25 октября 2017 президент РФ дал поручение правительству обеспечить постепенный переход первичного рынка недвижимости на проектное финансирование. Д.Логинов пояснил, что с дольщиками, как и ранее, будут заключаться ДДУ, но оплата стоимости будущей квартиры поступит не застройщику, а на специальный эскроу-счет в банке. Деньги будут блокироваться на этом счете до окончания строительства. Застройщик получит право забрать данные средства в том случае, если построит дом в срок и передаст квартиру дольщику. Если же объект строительства превратится в долгострой, то у дольщика будет возможность уйти с проекта и забрать свои деньги.

"В теории этот механизм должен полностью решить проблему обманутых дольщиков, однако на практике все может оказаться по-другому. Нюанс, на котором не стараются заострять внимание сторонники реформы, заключается в том, что право на возврат заблокированных средств может быть реализовано только путем расторжения ДДУ, т.е. отказа от приобретаемого объекта долевого строительства. Если же дольщик предпочтет сохранить право требования на квартиру, то его ждут все сложности прохождения процесса банкротства застройщика. Правовое положение дольщиков с эскроу-счетами в процедуре банкротстве практически ничем не будет отличаться от статуса обычных "обманутых дольщиков", — рассказал эксперт.

При этом он отметил, что дольщик, который отказывается от своих собственных денег в пользу места в реестре кредиторов застройщика-банкрота, может руководствоваться рядом причин.

"Основным мотивом будет некомпенсационность счетов эскроу. В законе так и указано, что проценты на остаток по счету-эскроу не начисляются, и дольщик получит только ту сумму, которую заплатил. Поскольку средние сроки строительства многоквартирного дома в России составляют 1,5-2 года, а инфляция, прогнозируемая ЦБ РФ, составляет 4%, то заблокированные деньги обесценятся за этот период минимум на 6-8%. И это при том условии, если уровень инфляции не выйдет за обозначенные рамки.

Помимо инфляции, еще одним «подводным камнем» может стать ожидаемый рост стоимости недвижимости. По прогнозам экспертов, в ближайшие годы вероятно 20-30% увеличение стоимости кв.м, а это ставит дольщика перед непростой дилеммой. Что выгоднее: ДДУ со старой ценой и сдвинутыми на 2-3 года сроками передачи квартиры или возврат номинала с эскроу-счета, но без возможности купить аналогичную по площади квартиру?

Еще сложнее ситуация с теми, кто привлекает кредитные средства: для данной категории граждан эскроу-счета обернутся прямыми убытками. Ипотечные дольщики за счет собственных средств оплачивают только первоначальный взнос, остальное (так называемое тело кредита) предоставляет банк. В итоге на счет-эскроу поступит полная сумма цены ДДУ, а дольщик начнет ежемесячно погашать ипотечный кредит. Нюанс заключается в том, что платежи по ипотеке включают в себя не только тело кредита, но и проценты за его пользование (сейчас средняя ставка порядка 8-9% годовых). Если проект строительства превратится в долгострой, то дольщик, выходящий из объекта, получит «на руки» первоначальный взнос и часть тела кредита, погашенную на момент расторжения договора. Проценты, которые выплачивались 1,5-2 года, никто не вернет.

Формально дольщик может предъявить иск к застройщику, но тот уже будет в банкротстве, и получить с него какие-либо суммы почти невозможно. Возвращенные деньги со счета-эскроу будут "подъедены" все той же инфляцией, что делает "общую картину» не такой уж радостной", — пояснил эксперт.

По его мнению, у нового механизма выявляются свои недостатки. Те дольщики, которые воспользуются возможностями быстрого возврата со счета-эскроу, понесут финансовые убытки, а те, которые предпочтут не расторгать ДДУ, пополнят категорию обманутых дольщиков. "Однако тот факт, что применение счетов-эскроу станет обязательным с 1 июля 2019 года, вселяет надежду. Уже сейчас на уровне правительства и Госдумы обсуждаются предложения по корректировке законодательства", — резюмировал Д.Логинов.

Интерфакс, 21.08.2018
 Редакционная статья