Ипотека сокращается
Ипотека сокращается
Российский рынок ипотеки продолжает замедляться. В апреле количество, выданных в России жилищных кредитов снизилось на 21% в годовом выражении, объемы сократились на 12%. Об этом сообщили в Объединенном кредитном бюро (ОКБ).
"В апреле было выдано 90,05 тыс ипотечных кредитов на 200,75 млрд рублей, годом ранее – 113,81 тыс кредитов на 227,02 млрд рублей. Средний чек по ипотеке увеличился за год на 12%: с 1,99 до 2,23 млн рублей", - рассказали в ОКБ.
О том, что выдача ипотеки сокращается, заявили и эксперты Urbanus.ru. По итогам первого квартала доля сделок с ипотекой на столичном рынке новостроек масс-маркета составила 56%, в прошлом году она была 59%. Кроме этого, сам спрос перераспределился в сторону более дорогих вариантов. Но произошло это не из-за того, что выросли доходы населения, а из-за выхода более дорогих объектов и роста цен.
"Развитие ипотеки в масс-маркет сегодня значительно сильнее зависит от конкретного состава предложения, роста цен на квадратный метр и дополнительного притока покупателей со свободными капиталами, чем от колебаний кредитной ставки", - пояснила руководитель Urbanus.ru Ольга Хасанова.
Аналитики ОКБ отмечают, что в скором будущем ипотека может изменить вектора развития. В конце марта рост ставок прекратился, и, возможно, уже во втором полугодии после перехода на счета эскроу и при отсутствии стрессов в экономике они снова начнут снижаться, а ипотечный сегмент покажет положительную динамику, говорят они.
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина между тем заявила, что ипотечные ставки могут опуститься до 8% (о чем говорится в майских указах президента) при снижении уровня инфляции и рисков ипотечного кредитования. Сейчас уровень инфляции составляет 5%. Предполагается, что он снизится до 4% к 2020 году. Также ЦБ продолжит заниматься снижением рисков в ипотечном секторе.
Помимо увеличившихся ставок ипотечный спрос сдерживают и сами доходы населения, а точнее невозможность накопить на первоначальный взнос. Весной парламентарии предложили ввести специальные вклады для накопления первоначального взноса на ипотечный кредит. А "Единая Россия" накануне предложила снизить первоначальный взнос по льготной сельской ипотеке с 20% до 10%.
Кредит без денег в кармане
Одним из выходов в сложившейся ситуации является и ипотека без первоначальный суммы. Так, например, на днях Совкомбанк ввел новый ипотечный кредит без ПВ для покупки недвижимости на первичном и вторичном рынках. Срок кредитования 30 лет, ставка от 10,9% годовых. Однако, по условиям программы заемщику необходимо предоставить дополнительный залог – автомобиль или недвижимость, которая имеется в собственности у будущего заемщика или его родственников.
По словам главного управляющего директора Совкомбанка Андрея Спивакова, новая программа будет интересна и тем, кто имеет накопления на первоначальный взнос, и тем кто, у кого таких накоплений пока нет. Первые смогут использовать накопленные средства для других целей, например, для ремонта приобретаемой квартиры. Вторые смогут приобрести квартиру без длительного накопления средств на ПВ.
Ипотека без первоначального взноса на покупку жилья в новостройках есть в банке "Возрождение". Получить ее можно, имея подтверждение от застройщика. Ставки и сроки кредитования в данном случае обсуждаются в индивидуальном порядке. Ипотеку без ПВ предлагает и банк "Россия" на новые квадратные метры для жителей Москвы, Петербурга, Подмосковья и Ленобласти. Ставка равна 12%.
Кроме того, банки запускают ипотеку без ПВ в коллаборации с застройщиками. Например, Промсвязьбанк предлагает ипотеку без первоначального взноса на любые квартиры в ряде жилых комплексов компании ГК "Лидер Групп". В двух крупнейших банка страны - Сбербанке и ВТБ - таких кредитов нет.
При этом, сегодня сама доля жилищных кредитов с нулевым взносом минимальна. В целом на ипотеку с ПВ меньше 10% приходится лишь 7%, а с нулевым еще меньше.
Это связано с тем, что сами заемщики, как правило, стараются накопить первоначальный взнос. Мы рекомендуем заемщику внимательно оценить отношение ежемесячных платежей по кредиту к своему среднемесячному доходу, потому что долговую нагрузку придется нести годами, говорит директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. Мы советуем заемщикам, принимая решение о получении ипотеки, рассчитывать на значение долговой нагрузки не более 25-30%.
Кроме того, чем меньше первоначальный взнос размер, тем больше тело кредита, и, соответственно, итоговая переплата. Так, например, при покупке квартиры в новостройке за пять миллионов рублей без ПВ в одном из банков, ежемесячный платеж составит почти 73 тыс рублей. Выплачивать кредит придется 10 лет при ставке 12% годовых.
Также рост доли ипотеки с низким ПВ сдерживает политика регулятора. Банк России с конца 2017 года начал обращать внимание на рост доли ипотечных ссуд с первоначальным взносом менее 20% и уже дважды увеличивал риск-веса по таким кредитам, напоминает младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина.
Аудиторией ипотеки с нулевым взносом, как правило, являются молодые люди и молодые семьи, которые еще не успели накопить первоначальную сумму. При этом доходы и уровень долговой нагрузки позволяют им обслуживать такой кредит. Это также могут быть предприниматели, у которых достаточно оборотных средств, часть из которых можно направлять на погашение кредита. К таким кредитам могут прибегать заемщики, уже имеющие недвижимость, но которые хотят улучшить жилищные условия и ждут продажи своей квартиры для частичного погашения ипотеки.
Причин, по которым сами банки предлагают ипотеку без первоначального взноса, несколько. Банки предлагают ипотеку без первоначального взноса, чтобы увеличить свою клиентскую базу и охватить как можно более широкий круг потенциальных заемщиков, продолжает Екатерина Щурихина. Пожалуй, одна из главных – особенности кредитной политики того или иного банка и его уровень аппетита к риску, добавляет Алексей Волков.
Если у заемщика хорошая кредитная история, приемлемый уровень долговой нагрузки и достаточный регулярный доход, то, вполне возможно, что ряд банков готов кредитовать его на покупку жилья и без первоначального взноса. Также не будем забывать, что ипотека – обеспеченный вид кредитования, то есть недвижимость, приобретаемая в кредит, передается банку в залог. Таким образом, риски банка по кредиту во многом нивелируются, отмечает директор по маркетингу НБКИ.
Совместный с банками запущенный ипотечный продукт без первоначального взноса помогает и застройщику расширить аудиторию и привлечь новых покупателей.
Сама ипотека без ПВ предлагается по более высоким ставкам в среднем выше на 1,5-3%, отмечает младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА". Это как раз вознаграждение банка за более рискованный кредит. Также можно встретить предложения, по которым банк может выдать ипотеку без ПВ под залог имеющейся недвижимости или оформить дополнительный кредит на ПВ опять же под залог уже имеющегося жилья.
Несмотря на появление на рынке ряда новым продуктов без ПВ, ждать всплеска выдач таких ипотек не стоит, считают эксперты.
Доля ипотеки без первоначального взноса вряд ли существенно вырастет в ближайшие год-два, полагает Екатерина Щурихина. Поскольку ее выдача сопряжена с повышенной нагрузкой на капитал банка и высокими рисками, которые большинство из них принимать на себя не готовы.
По мнению Алексея Волкова, определенно спрогнозировать развитие событий трудно. С одной стороны, ЦБ тщательно следит за долговой нагрузкой россиян и призывает банки делать то же самое. А ипотечный кредит без ПВ – довольно рискованный инструмент. С другой стороны, у некоторых заемщиков такой вид кредита будет востребован, а ряд банков готово его предоставлять. Однако, кардинального роста ипотеки без ПВ мы не ожидаем.
Вести, 26.05.2019
Редакционная статья
