Ипотека в 2019 году: ставки вырастут, спрос снизится

Ипотека в 2018 году стала мейнстримом на рынке недвижимости. Снижающиеся ставки целый год толкали спрос вверх, и каждый месяц становился лучше предыдущего по числу заключенных ипотечных сделок.

Так, по оценкам ДОМ.РФ, в ноябре выдача ипотеки выросла на 29% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всего в последний месяц осени россияне оформили ипотеку на 300 млрд рублей, а сам ипотечный портфель в России превысил 6,36 трлн рублей.

Что касается рефинансирования, на его долю пришлось около 11%. Возможностью снизить ставки по ипотечным кредитам воспользовались порядка 130 тыс заемщиков (данные за 10 месяцев). При этом доля рефинансирования стала снижаться  – это результат повышения ставок. Доля кредитов с просроченной задолженностью сроком свыше 90 дней тоже уменьшилась – до 1,85%. И это абсолютный исторический минимум.

В ДОМ.РФ уверены, что рост ставок не окажет значительного влияния на ипотечный спрос. Тренд на увеличение объемов ипотечного кредитования сохранится и по итогам года объем выданной ипотеки достигнет 3 трлн рублей. Это на 50% больше, чем по итогам 2017 года.

О том, что ждет рынок ипотеки в следующем году, стоит ли надеяться на новые рекорды редакция Вести. Недвижимость выяснила у ведущих экспертов.

Спрос сдержат растущие ставки

В 2019 году ипотечный рынок вряд ли сможет повторить успех этого года: ставки уже пошли вверх и предпосылок к их понижению пока нет. Это, как и предстоящие изменения в долевом строительстве (которое уже с 1 июля 2019 года перестанет существовать в чистом виде), будет сдерживать спрос.

В международном рейтинговом агентстве Moody's прогнозируют снижение новых выдач ипотеки в России в 2019 году на 10%. По мнению аналитиков на уменьшение ипотечного спроса будут оказывать влияние несколько факторов. Во-первых, это взятый банками курс на повышение ипотечных ставок на фоне повышения ЦБ ключевой ставки. Во-вторых,  увеличение стоимости жилья в связи с ужесточением законодательства в жилищном строительстве. Третий фактор – это ужесточение требований к банкам, которые выдают кредиты с низким первоначальным взносом.

Коэффициенты риска по таким кредитам (10% до 20%) с 1 января 2019 года вырастут со 150% до 200%, а это значит, что банкам будет невыгодно выдавать такие займы. Ранее сообщалось, что доля ипотечных кредитов с рискованным первоначальным взносом составила 45%, и до конца года этот показатель может превысить 50%.

Все эти факторы будут сдерживать темпы роста ипотечного кредитования. "Мы ожидаем в 2019 году снижения новых выдач ипотеки по системе примерно на 10% по сравнению с 2018 годом, что с учетом погашения ранее выданных ипотечных кредитов ограничит темпы роста соответствующего портфеля по сектору уровнем в 20% в следующем году", - рассказала аналитик Moody's Светлана Павлова.

В рейтинговом агентстве Expert RA тоже ждут снижения новых ипотечных выдач в 2019 году. По нашим прогнозам, объем выдач ипотеки по итогам следующего года не превысит 2,5 трлн рублей, что ниже прогнозных показателей 2018-го (2,7-2,8 трлн рублей), говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам Expert RA Екатерина Щурихина.

Динамика объема ипотечных выдач будет определяться ростом ставок и  повышением цен на жилье, а также вступлением в силу повышенных коэффициентов риска по ипотеке с низким первоначальным взносом, соглашается она.

А вот в Аналитическом кредитном рейтинговом агентстве (АКРА), напротив, считают, что ипотека будет расти на фоне повышения процентных ставок.  "Население, опасаясь дальнейшего роста ставок по ипотеке, старается не откладывать приобретение недвижимости. Именно это и является основным драйвером спроса на ипотечные кредиты. Следующий год может стать рекордным", - не исключает замдиректора группы банковских рейтингов АКРА Ирина Носова.

Подорожает, но несильно

Что касается ставок, то здесь все эксперты единогласны в своих прогнозах – в 2019 году ипотека будет дороже. "Декабрьское повышение ключевой ставки усилит тенденцию к росту процентов по ипотеке. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам вновь устремится к двузначным значениям и с высокой вероятностью превысит 10% в первой половине 2019 года", - говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам Expert RA.

Эксперты АКРА ожидают повышения процентных ставок в ближайшее время на 0,25-0,5%. Однако, дальнейшая динамика будет напрямую зависеть от макроэкономических условий и от действий Центрального банка РФ, поясняет Ирина Носова.

В Moody's считают, что рост вряд ли превысит один процентный пункт. Это связано с тем, что рынок ипотеки остается привлекательным для банков и высококонкурентным, а значит ужесточать свою ценовую политику банки буду осторожно, отмечает  Светлана Павлова.

О том, что российские банки будут повышать ипотечные ставки в следующем году, заявил глава Сбербанка Герман Греф. Однако, рост стоимости ипотеки не будет резким, заверил он. Средняя ставка выдачи сейчас составляет примерно 9,6%.

Что касается расстановки сил на ипотечном рынке (сейчас лидером является Сбербанк, его доля 48,7%; на втором месте - ВТБ  с долей рынка в 19,2%), то изменений здесь ждать не стоит. Позиции крупнейших игроков вероятнее всего только укрепятся. При этом, бум рефинансирования уже позади: его доля будет снижаться, так как ставки идут вверх.

Поддержите ипотеку

Эксперты не исключают, что на фоне повышения ипотечных ставок и предстоящих изменений в долевом законодательстве государство может запустить механизмы поддержки, чтобы поддержать спрос. Но запустят их только в исключительных случаях.

Программа субсидирования ставок по ипотеке (на рынке первичного жилья) уже действовала. Правительство запустило ее 1 марта 2015 года, после того, как банки вслед за ЦБ (в декабре 2014 года ключевая ставка выросла до 17%) повысили ипотечные ставки. Ставка для конечного заемщика в рамках программы не должны были превышать 12% годовых, остальное компенсировало государство. На эти цели было выделено около 20 млрд рублей. Программа просуществовала год (пока сами ставки не стали снижаться) и серьезно поддержала первичный рынок.

На фоне роста рыночных ипотечных ставок значимость и привлекательность совместных программ банков и застройщиков, по которым предлагается более низкая ставка, обычно растет. Однако увеличение затрат застройщиков в связи с отказом от долевого строительства в середине 2019-го может ограничить их возможности для предложения привлекательных для покупателей недвижимости программ субсидирования, считает Екатерина Щурихина. Разработка государственных механизмов поддержки для широкого круга ипотечных заемщиков будет, вероятно, производиться только в случае существенного проседания ипотечного рынка, как это было в кризисном 2015 году.

По опыту 2015-2016 года государство оказывало поддержку именно отрасли, а не населению. В следующем году спрос на кредиты будет активным, поэтому среднестатистическому россиянину ожидать помощи от государства не стоит, считает замдиректора группы банковских рейтингов АКРА.

Сейчас на льготы по ипотеке могут рассчитывать семьи, в которых рождается второй и последующие дети. Для таких семей ипотечный кредит выдается под 6%. Недавно вице-премьер РФ Татьяна Голикова анонсировала появление новых льгот по ипотеке для российских семей. Как ожидается, новые меры коснутся поддержки регионов вообще и жителей Дальнего Востока в частности и дадут возможность свыше 1,6 млн российских семей получить государственную поддержку.

Помимо этого, ДОМ.РФ и Центробанк также разрабатывают программу поддержки заемщиков, попавших в сложную ситуацию, которые смогут рассчитывать на снижение ежемесячного платежа на период от 6 месяцев до года, отмечают в Moody’s .

В Госдуме недавно предложили выдавать ипотеку для сельчан под 3,5-4% годовых, а остальное компенсировать из бюджета. Это поможет многим жителям села улучшить свои жилищные условия, считают парламентарии. Субсидировать ипотеку предлагали и молодым семьям. Правда, за льготы нужно будет отрабатывать на селе. Пока ни одна из инициатив дальнейшего развития не получила.

Напомним, что одним из направлений майских указов президента – это обеспечение доступным жильем россиян, в том числе, за счет снижения ставок по ипотечным кредитам. Согласно документу, в России ежегодно должно строиться 120 млн кв жилья, а ипотека выдаваться под 8% годовых.