Стечение обстоятельств: эксперты предрекли рост ставок по ипотеке
Несмотря на то, что рынок ипотеки сейчас достаточно динамичен, в данный момент есть факторы, которые, по мнению экспертов, могут негативно отразиться на доступности ипотеки в стране. В числе них, рост стоимости облигаций федерального займа (ОФЗ), повышение макропруденциальных требований Банка России по ипотечным кредитам и последняя депутатская инициатива о возложении на банки обязательств уплачивать ипотечный долг после продажи залоговой квартиры, если вырученной суммы недостаточно для погашения такого долга.
Средняя ставка по ипотеке в России увеличилась за первый квартал на 1,65 п.п., достигнув 8,3%, заявили в ВТБ. Рост связан с завершением околонулевых программ, а также с изменением условий по основной льготной программе на жилье в новостройках.
При этом с мая Банк России повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. Об этом регулятор сообщил в феврале. Мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков.
В частности, данный факт, по мнению некоторых игроков рынка ипотеки, может послужить причиной повышения процентной ставки. При этом сам Центробанк говорит, что исходил из того, чтобы ограничить риски заемщиков и банков. Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки. Кроме того, устанавливаются надбавки для ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью.
Еще один момент, который напрямую влияет на уровень ставок по ипотеке, - рост стоимости ОФЗ. В конце марта на открытии сессии бумаги выросли почти на 5%.
Ранее депутат Госдумы Анатолий Аксаков заявил о подготовке инициативы, в соответствии с которой человек не будет должен банку продолжать выплачивать ипотечный долг, если вынужденная продажа залоговой квартиры не покрыла сумму долга полностью. «Продали дешевле — значит это легло на плечи кредитной организации, а с человека будет списываться», — сказал он.
По словам генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, принятие депутатской инициативы о передаче долга по ипотеке банку может привести к ряду изменений по этому виду кредитования: увеличению минимального первоначального взноса, более строгим требованиям и тщательным проверкам заемщиков, а также повышению требований банка к приобретаемому залогу и его ликвидности в будущем.
«В случае продажи квартиры, вероятно, как раз за счет суммы первого взноса и будет компенсировано для банков повышение риска недополучения суммы погашения. Возможно, мы увидим большую зависимость размеров ставки от суммы первого взноса, что уже есть в банковской практике. Однако к снижению темпов выдачи ипотеки скорее приведет не столько повышение ставки, а сколько увеличение суммы первоначального взноса. Напомним, что он оставался стабильно высоким последний год, так в массовом сегменте в феврале доля ипотечных сделок составила 75% от общего числа», — поделилась мнением эксперт.
Еще одно мнение, что указанная инициатива на практике означает, что риски обвала стоимости недвижимости хотят переложить на банки.
Однако, в ЕРЗ считают, в России обесценивание предмета ипотеки всегда являлось следствием политических решений, в принятии которых не участвуют как банки, так и ипотечные заемщики.
«Логично, если помощь пострадавшим в таких случаях будет оказывать государство из резервов. Переложить новое потенциальное финансовое бремя на банки все равно не получится, так как дополнительные риски они покроют ростом ставки ипотеки. Что негативно скажется на активности сделок с недвижимостью. Поэтому данную инициативу считаю популистской. Уверен, что правительство ее не поддержит», — поделился мнением руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.
В свою очередь, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков считает, что предлагаемые депутатами изменения могут привести к катастрофическим последствиям.
Банкам для нивелирования возросших рисков придется существенно повышать размер ставок и первоначальных взносов по жилищным кредитам.
Это, вероятно, постепенно приведет к оттоку клиентов и обвалу ипотечного рынка.
Учитывая, что сегодня именно доступные кредиты служат важнейшим драйвером спроса на жилье, начнется кризис в строительной отрасли, который скоро распространится на остальные сферы экономики. Таким образом, якобы благое намерение упростить жизнь должникам способно привести к национальному коллапсу. Уверен, что Центробанк, Минфин, Минстрой и другие компетентные органы не допустят подобный сценарий, и инициатива будет отвергнута. Конечно, гражданам, оказавшимся в сложном финансовом положении, следует помогать, но не в ущерб всем россиянам», — сказал эксперт.
По его мнению, народным избранникам следует задуматься об упрощении и удешевлении процедуры банкротства, а также о возможности разрешения повторных ипотечных каникул для людей, попавших в трудные жизненные ситуации.
Практика списания долга за проданную ипотечную квартиру будет определяться конкретными формулировками закона, объясняет совладелец Группы Родина Владимир Щекин. Но депутаты ссылаются на опыт США, где действительно есть процедура deed in lieu, когда заемщик добровольно отказывается от ипотечной недвижимости, а банк принимает ее и снимает с заемщика все обязательства.
Однако в США отказ заемщика от обязательств не означает автоматического списания с него всех долгов – такого можно добиться только путем переговоров. То есть банк может и не пойти на сделку deed in lieu, особенно если рыночная стоимость квартиры заметно ниже, чем размер долга. Иногда невозможность этой опции прописывается в договоре об ипотеке. И выгодным такой «обмен» становится опять же из-за специфических особенностей американской правовой системы, где процесс взыскания залоговой недвижимости (foreclosure) может превратиться в долгую и дорогостоящую борьбу, причем и для банка, и для заемщика.
Еще один специфический момент – в США граждане более активные заемщики, чем в России.
За жизнь они чаще берут кредиты, в том числе и ипотечные, поэтому для них важен их кредитный рейтинг. Соответственно, американец еще много раз взвесит все за и против, прежде чем идти на deed in lieu. В России ипотечные квартиры обычно берут «навсегда», и поэтому ответственности за возможный урон для кредитной истории при теоретическом отказе от недвижимости меньше.
«В целом в России условия совсем иные, и здесь обязательное списание остатка долга ипотечного заемщика при его добровольном отказе от собственности будет переложено на банковские затраты, а затем – на новых заемщиков. Это приведет к сокращению доли одобренных кредитов, повышению ставок. Заемщикам придется чаще задумываться о страховании ответственности (помимо личного страхования и залогового имущества), то есть появятся дополнительные расходы даже для тех, кто все-таки сможет получить ипотеку», — рассказал Щекин.
Коммерческий директор компании «Риверхаус» Алексей Шаров полагает, что в такой ситуации, самый легкий путь для банка поднять ставку по ипотечному кредиту для компенсации риска. Причем в непростую ситуацию попадут все банки, работающие с ипотекой. Повышение ставок станет массовым явлением на рынке ипотечного кредитования.
На сколько процентов может быть повышена ставка, будет зависеть как от ситуации на рынке недвижимости, так и в экономике страны в целом.
«В числе возможных действий банка - увеличение размера первоначального взноса по ипотечному кредиту или отмена льготного. Но любая предпринятая банками мера приведет к снижению доступности ипотеки. Для многих покупателей новые условия банков могут оказаться непосильными. Однозначно пострадают и застройщики, если упадут продажи. На большинстве объектов доля ипотечных сделок превышает 70%», — считает эксперт.
Изменения, в первую очередь, приведут к увеличению стоимости кредита: размер рисковой премии банка перейдет в размер процентной ставки. Об этом рассказал директор по маркетингу холдинга AAG Евгений Хохлов. К тому же финансовые институты станут считать собственную экономику, куда закладывается какой-то объем квартир, который непонятно по какой логике надо реализовывать.
«Поднимается интересный вопрос, как будет продаваться это жилье, очевидно, что с демпингом, а получившаяся разница будет переложена на другие кредитные продукты, на ту же самую ипотеку. Риски прежде всего для банков, а де-факто это приведет к удорожанию жилья. Сейчас 80-90% рынка сидит игле ипотечного одобрения», — добавил он.
Газета.Ru, 11.04.2023
Константин Журавлев
