Елена Николаева: Девелоперам сегодня необходимо оказывать поддержку
Не секрет, что Российская Федерация сегодня переживает непростую экономическую ситуацию. Как в подобных условиях живется строительной отрасли и стоит ли помогать коммерческим застройщикам в интервью "Интерфаксу " рассказала первый заместитель председателя комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы России Елена Николаева.
- Елена Леонидовна, насколько устойчивое сейчас положение строительной отрасли и девелоперов?
Сегодня на строительном рынке складывается довольно сложная ситуация. Число компаний-банкротов (речь идет о компаниях строительного комплекса РФ – ИФ) по итогам 2015 года значительно превышает уровень 2014 года. За весь 2015 год банкротами признаны 2 713 компаний строительной отрасли, что практически в 5 раз превышает уровень 2014 года. Негативный тренд сохранился и по итогам января 2016 года: 167 банкротств против 92 в аналогичном периоде 2015 года.
Среди компаний, ставших банкротами в 2014-2015 гг., как правило, преобладают опытные компании, так 66% из них существуют не менее семи лет. Еще 32% компаний существуют от 3 до 7 лет, и лишь 2% — молодые компании, зарегистрированные менее 3 лет назад.
Если проанализировать состав компаний-банкротов по размеру выручки, то 68% из них составляют микро-компании; 25% — малый бизнес; и 5% и 2% — средний и крупный бизнес соответственно.
Что касается жилищного строительства, то исходя из данных Росстата, можно сделать вывод, что объем ввода жилья в России последние несколько лет имел положительную динамику. На первый взгляд, ситуация позитивная и по итогам 2015 года, несмотря на незначительное снижение – в целом по России за 12 месяцев 2015 года было введено в эксплуатацию 83,8 млн кв. м. жилья, что лишь на 0,5% меньше, чем в 2014 году.
Однако если посмотреть на ситуацию глубже, станут видны явные признаки серьезных негативных явлений в сфере жилищного строительства. Так, начиная с июня 2015 года, семь месяцев подряд наблюдается снижение ввода жилья по сравнению с аналогичными месяцами годичной давности. А в декабре данное снижение ускорилось, и составило значительные -13,2% (в ноябре -2,0%, в октябре -12,6%).
Например, всего за первые 6 месяцев 2015 года в России было введено 34,3 млн кв.м. нового жилья, что на 15,3% больше, чем в аналогичном периоде 2014 года, когда было введено 29,7 млн кв. м. Во втором полугодии наблюдаем обратную картину: в 2015 году было введено 49,5 млн кв. м. против 54,5 млн в 2014 году — снижение на 9%. Таким образом, слабая вторая половина 2015 года не только полностью скомпенсировала успешное начало года, но даже превзошла его — по падению. В итоге суммарный ввод жилья остался примерно на уровне 2014 года.
- Как Вы сказали, ситуация на строительном рынке сегодня непростая. Можно ли, а главное нужно ли помочь девелоперам и застройщикам законодательно?
Именно потому что ситуация сейчас непростая девелоперам сегодня необходимо оказывать поддержку. На мой взгляд, действенной мерой поддержки стало введение программы субсидирования ипотечных ставок, в результате чего с начала запуска программы до конца 2015 года суммарный объем выданных ипотечных кредитов с государственной поддержкой составил 374,3 млрд. рублей, что составляет 32,8% от общего объема выданных ипотечных кредитов в том же периоде. Таким образом, данная программа обеспечила ежемесячные поступления средств в сферу жилищного строительства в размере 40-45 млрд. руб.
При этом хочу подчеркнуть, хотя доля субсидированной ипотеки по итогам 2015 года и составила 32,8%, но кардинально исправить произошедший провал рынка ипотечного кредитования и новостроек не удалось (падение объемов ипотечного кредитования составило 35%, а договоров ДДУ – 22,4% по сравнению с 2014 годом – ИФ). Спасти ситуацию можно, снизив ставку по субсидированной ипотеке до уровня 7-8%.
Снижение ставки до 7% в первые 3 года расчетов, несомненно, станет превосходным стимулом к покупке для людей, заинтересованных в приобретении жилья. По нашим расчетам, число потенциальных заемщиков в возрасте от 30 до 49 лет увеличится с текущих 9,7 млн до 30 млн человек. Рост числа потенциальных заемщиков более чем в три раза позволяет рассчитывать не только на восстановление рынка ипотечного кредитования до показателей2014 г., но и на значительный его рост, что позволит оздоровить строительную отрасль России и предотвратить массовое банкротство застройщиков. Компенсация выпадающих доходов банков возможна за счет государственного субсидирования. Учитывая, что поддержка строительной отрасли даст мультипликативный эффект в виде усиления целого ряда сопутствующих отраслей, в том числе предотвратит банкротство производственных предприятий, рост безработицы, позволит сохранить налоговые поступления в бюджет, мера является вполне адекватной и оправданной.
- При увеличении выдачи кредитов есть риск, что пострадает качество заемщиков?
Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Финансовое состояние заемщика каждый банк оценивается самостоятельно, исходя из своих внутренних правил. Одно можно сказать точно, когда мы понижаем процентную ставку посредством субсидирования, всегда есть риск того, что люди, воспользовавшись ситуацией, возьмут потенциально неисполнимые кредиты.
- Достаточно много говорилось об облегчении бремени застройщика в части инфраструктуры и сетей. Не приведет ли это к усилению нагрузки на государство?
Проблема повышенного налогового бремени застройщиков при комплексном освоении территории существует довольно давно. И на протяжении всего этого времени мы пытались ее разрешить. В частности, мое предложение сводилось к внесению изменений в Налоговый кодекс РФ с целью разрешения застройщикам учитывать расходы на строительство объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры при расчете налога на прибыль в том случае, если данные объекты безвозмездно передаются в государственную или муниципальную собственность.
Такой подход позволил бы уменьшить для застройщиков суммы налогов на прибыль. Согласитесь, несправедливо, когда застройщик сначала за счет своей прибыли строит инфраструктурные объекты, а потом, несмотря на то, что такие объекты безвозмездно им передаются, вынужден учитывать их в качестве полученной прибыли.
Тем более что застройщиков почти всегда нагружают такой дополнительной нагрузкой по строительству инфраструктуры.
Соответственно уменьшение налогового бремени для застройщиков (причем справедливое уменьшение!), несомненно, скажется на цене кв.м. жилья в сторону ее удешевления, поскольку все затраты застройщиков "сидят" в ней.
Реализация данной инициативы к усилению нагрузки для государства также не приведет, поскольку государство благодаря такой схеме безвозмездно получает готовую инфраструктуру: дороги, школы, детские сады и т.д., на строительство которых должны были бы быть затрачены бюджетные средства.
При этом важно помнить, что с каждого рубля стройки застройщиком уже уплачивался НДС. Поэтому вложение прибыли в строительство инфраструктурных объектов приводит к тому, что расходы на НДС попадают в налогооблагаемую базу только уже налога на прибыль. Таким образом, происходит двойное налогообложение средств, идущих в счет уплаты НДС.
- Поправки в 214-ФЗ, регулирующий долевое строительство, обсуждаются сейчас в Госдуме. Какие положения Вам бы хотелось видеть в финальной версии законопроекта?
Очень важным, на мой взгляд, является изменение размера требования к собственному капиталу застройщика, который определяется по формуле 5 % от произведения общей площади строящихся жилых помещений на среднюю цену кв.м. по данным Росстата или на среднюю цену кв.м., определяемую Минстроем. Если застройщик не соответствует данному требованию, у него появляется дополнительная опция – представить размер собственного капитала группы компаний, в которую он входит. В предварительном варианте размер собственного капитала для группы компаний составлял 1 млрд. рублей, однако мы совместно пришли к решению скорректировать размер данного требования. Сейчас я готовлю поправки ко второму чтению и совместно с экспертами работаю над этим вопросом.
Однозначно следует оставить в законопроекте положение о том, что средства участников долевого строительства могут расходоваться на создание социальной инфраструктуры при ее безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность. Данное положение является альтернативой предложению внесения изменений в Налоговый кодекс РФ, которое так и не удалось согласовать с Минфином.
Также необходимо сохранить положения законопроекта об информационной открытости застройщиков, поскольку это обеспечит прозрачность строительной отрасли для потребителей.
- Эскроу-счета останутся? Насколько потенциально подорожает жилье в этом случае?
Думаю, что эскроу-счета останутся. Предлагаемая модель эскроу-счетов является одним из возможных способов защиты прав участников долевого строительства наряду с другими: страхование и банковское поручительство.
Однако многие застройщики видят в этой модели риски: возможность удорожания кредитного продукта и, как следствие, стоимости жилья, а также использование банками данной схемы не как альтернативной, а как единственно возможной. По сути, сейчас кредитование стройки является запретительным, эскроу-счета, в этом смысле, могут усугубить положение застройщиков. Чтобы этого не произошло, мы будем мониторить ситуацию на рынке и не допустим навязывания подобной конструкции как единственно возможной.
- Все ли банки смогут открывать эскроу-счета или речь идет только о госбанках?
Требования к банкам, в которых может быть открыт эскроу-счет, установлены законопроектом — это величина собственных средств не менее чем 20 млрд. рублей.
Сейчас есть предложение установить такие же требования к банкам, в которых могут открываться эскроу-счета, как к кредитным организациям, в которых могут размещаться средства федерального бюджета на банковские депозиты. Вызвано это тем, что не так давно несколько банков, отвечающих требованию к размеру собственных средств (не менее 20 млрд – ИФ), были лишены лицензий.
Поскольку конструкция эскроу-счетов вводится с целью защитить средства участников долевого строительства, допустить возможность их "утраты" в связи с отъемом лицензии у банка мы не можем.
- Есть ли уже механизм работы с эскороу-счетами, предложенный банками?
В сфере строительства опыта работы с такими счетами нет. Однако эскроу-счета активно используются, например, в сфере опеки над несовершеннолетними. Главный их принцип – возможность учета и блокирования денежных средств на счете для третьих лиц. Данный принцип идеально ложится на схему отношений банк-застройщик-дольщик.
- Зачем нужно рейтингование застройщиков при наличии 214-ФЗ?
Сегодня на рынке строительства очень много компаний-однодневок, даже сложился тренд: в строительстве выгоднее быть "нулевой" компанией, чем компанией с историей. Переломить это тренд возможно только посредством введения системы рейтингования, которая обеспечит независимую оценку деятельности компании. Рейтинги позволяют составить полное и всесторонне представление о деятельности строительной компании. Это очень важно не только покупателям недвижимости, но и в сфере госзакупок при отборе подрядчиков: благодаря рейтингам возможно провести более качественный предквалификационный отбор подрядчиков. Условно мы должны понимать, что вот этот топ-10 строительных компаний в состоянии построить атомную станцию, а вот этот топ-1000 – жилой дом, а хозяйственную постройку, например, сарай – любой желающий. Относительно застройщиков рейтингование позволяет повысить их информационную открытость на рынке, понять их возможности. Это, несомненно, нужно сегодня гражданам, желающим приобрести жилье через долевое строительство. Поэтому наша задача стимулировать развитие компаний с историей, а не поощрять фирмы-однодневки.
- Все ли критерии оценки при рейтинговании способны выявить реальное положение дел в компании? Например, СУ-155 являлась системобразующей компанией, то есть согласно рейтингу входила бы в ТОП-10?
Для того чтобы этого не произошло, у рейтингового агентства должна быть грамотная методика, соответствующая определенным требованиям, установить которые я предлагаю в соответствующем законопроекте. Создавая правовую среду для развития рейтингования, мы позволяем рейтинговым агентствам быть независимыми в соответствии с законом и бороться за признание своей объективности и независимости в конкурентной среде при присвоении каждого нового рейтинга. Только в этом случае нам удастся добиться объективных рейтинговых оценок.
- Не создаст ли такая система препятствий для выхода на рынок новых компаний?
Ни в коем случае, потому что рейтингование – процедура добровольная. Рейтинг лишь инструмент, с помощью которого компания показывает свою информационную открытость.
Интерфакс, 03.04.2016
Редакционная статья
