Светлана Ковалева: Через пару лет ипотека станет социальным квестом для каждого пятого россиянина
Все больше сделок купли-продажи квартир в Екатеринбурге совершается с помощью ипотеки. О том, что будет со ставками на кредиты в ближайшее время, ужесточат ли банки требования к заемщикам и нужно ли спешить с оформлением кредита в кризис, Znak.com поговорил со Светланой Ковалевой – заместителем управляющего екатеринбургским филиалом Абсолют Банка, 95% розничного кредитного портфеля которого приходится на ипотеку.
- Первые ипотечные кредиты в России начали выдавать еще в 2003 году. Спустя почти 13 лет стала ли ипотека обыденностью?
Конечно, она еще не стала таким же обычным явлением, как в Европе или Америке, но однозначно прогресс есть. Что касается Екатеринбурга, то в 2016 году почти 70% сделок с недвижимостью совершаются с помощью ипотечных кредитов. Например, в 2014 году таких сделок было всего 40% от общего числа. Все идет к тому, что через пару лет ипотека станет своеобразным социальным квестом, который будет проходить 80% взрослого населения, то есть каждый пятый россиянин.
- Чем объясняется такая перспектива?
Думаю, тем, что сейчас ипотечный заем – это единственный финансовый инструмент, позволяющий решить жилищный вопрос. Времена изменились, и у нас больше нет советской практики, когда можно было проработать на заводе около десяти лет и получить квартиру от государства. Другое дело, что к ипотеке надо адаптироваться, научиться правильно пользоваться этим инструментом.
- В таком случае, растет ли финансовая грамотность населения?
Да, и в большинстве своем люди стали понимать важность хорошей кредитной истории. Заполняя анкету в офисе, они часто интересуются условиями досрочного погашения, налоговыми вычетами. Многие даже знают, чем отличаются аннуитетные платежи от дифференцированных. То есть заемщик идет в банковские офисы подготовленным. Тем не менее мы всегда готовы бесплатно дать квалифицированную консультацию, помочь определить оптимальный уровень кредитной нагрузки.
- Наверное, не только в этом изменился портрет ипотечного заемщика?
Разумеется. Приведу лишь некоторые наиболее заметные изменения по сравнению с началом 2015 года. Во-первых, заемщики «молодеют». Доля клиентов в возрасте от 25 лет до 31 года увеличилась с 29% до 37% и стала самой значительной. В то время как раньше лидировала доля заемщиков в возрасте с 32 до 38 лет. Во-вторых, снизилась доля клиентов-предпринимателей. На начало 2015 года она составляла 10%, сегодня уменьшилась до 5%. Несомненно, это связано с непростой экономической ситуацией в стране.
На 9% увеличилась доля клиентов с высшим образованием – с 60 до 69%. Это объясняется тем, что люди с высшим образованием, как правило, имеют более высокий и стабильный доход, поэтому у них больше возможностей успешно справляться с ипотечной нагрузкой. По тем же причинам на 10% выросло число заемщиков с «белой» зарплатой, которые подтверждают доходы с помощью справки 2НДФЛ.
Средний срок, на который берут ипотечный кредит в Екатеринбурге, по-прежнему составляет 15 лет, а вот средний срок выплаты увеличивается. Если в 2014 году он равнялся 7 годам, сейчас – уже 7,5. Доля досрочно погашенных кредитов за последний год снизилась на 14%. На фоне того же минимального уровня просрочек это не так уж плохо. Чаще всего таким образом люди оставляют себе возможности для финансового маневра – когда, допустим, внезапно требуются деньги на лечение, отпуск или ремонт машины.
Кроме того, ипотечный процент относительно низок. Например, по совместным программам с некоторыми застройщиками он составляет всего 7,7%. Неудивительно, что многие при таких условиях предпочитают направлять деньги не на досрочное погашение, а открывать вклады. Вообще, мое мнение – у каждого ипотечного заемщика должна быть «финансовая подушка безопасности». Такая, чтобы при потере работы или иных серьезных проблемах ее хватило минимум на 3, а лучше на 6 месяцев. Эту сумму ни в коем случае не стоит расходовать на досрочное погашение.
- В связи с кризисом стал ли подход к отбору заемщиков жестче?
Мы по некоторым параметрам стали даже более лояльными. Например, сократили минимально допустимый стаж на последнем рабочем месте с 6 месяцев до 5-ти и смягчили требования по месту регистрации. При этом мы по-прежнему обращаем внимание на закредитованность заемщика и его финансовую дисциплину, о которой говорит качество кредитной истории. Что касается профессии и доходов, то идеальным заемщиком для банка считается человек с высокой квалификацией, однородным стажем работы и средней рыночной зарплатой.
- Разве плохо, если зарплата выше среднего уровня?
Очень высокая зарплата, напротив, может вызвать вопросы. Ведь если такой заемщик попадет под сокращение, то, согласитесь, на фоне нынешней непростой экономической ситуации ему будет непросто вернуть прежний уровень доходов.
- Меняются ли средний размер ипотечного кредита и характеристики приобретаемых квартир?
В целом по стране размер ипотечного кредита снизился с 2 млн 200 тысяч рублей в конце 2014 года до 2 млн 50 тысяч в начале 2016 года. В Екатеринбурге – соответственно с 1 млн 900 тысяч рублей до 1 млн 700 тысяч рублей. Основные причины – общее снижение цен на недвижимость и массовое переключение заемщиков на квартиры экономкласса.
Изменилась и средняя площадь квартир, покупаемых в ипотеку. В Москве, Санкт-Петербурге и в целом по регионам идет уменьшение метража. Если в столице падение среднего показателя всего на 1 квадратный метр, то в Петербурге – на 3 метра, а, например, в Казани – на 7 метров. Екатеринбург выделяется положительно – это редкий пример, когда средняя площадь «ипотечных» квартир пусть немного, всего на метр, но выросла.
Также екатеринбуржцы «полюбили» двушки. В 2014 году 55% сделок совершали с однокомнатными квартирами, а сейчас на первом месте по популярности двухкомнатные – на них приходится 50% сделок. Просто разница между одно- и двухкомнатными квартирами в домах одного и того же типа в одном районе очень невелика – в эконом-сегменте около 200-300 тысяч рублей - и люди предпочитают варианты с большей площадью - они более комфортны для проживания.
- В 2015 году была запущена программа господдержки ипотеки. Повлияла ли она на рынок недвижимости и жилищного кредитования?
Безусловно. Благодаря субсидированию ипотечной ставки и ее снижению изменения были очень ощутимыми. Если в 2014 году мы выдавали всего 5% кредитов от общего числа на новостройки, то в конце 2015 года их доля увеличилась в 10 раз, до 50%. Это вызвало другой интересный эффект – снижение цен на вторичное жилье. Сейчас в Екатеринбурге цены на готовое жилье упали на 10-15% по отношению к прошлому году. Если учесть недавнее снижение нашей ставки по кредитам на "вторичку" до 12,45%, то ситуация для приобретения готовых квартир максимально благоприятная.
- Но, может быть, стоит подождать дальнейшего снижения цен и процентных ставок по ипотеке?
Едва ли будут более благоприятные условия. Во-первых, уже осенью начнется традиционный всплеск покупательской активности, а значит, собственники жилья снова повысят цены, скорее всего, на те же 10-15%. Во-вторых, 31 декабря 2016 года программа господдержки ипотеки на новостройки завершится. После этого ставки на жилье на первичном рынке вырастут и внимание покупателей еще больше сконцентрируется на готовых квартирах. К тому же, по нашим наблюдениям, вторичное жилье всегда было психологически понятнее новостроек. Это квартира «здесь и сейчас», а не в чертежах и макетах. Другое важное преимущество – в такое жилье можно заехать почти сразу после заключения сделки. С новостройками ситуация другая – обычно до сдачи объекта приходится ждать несколько месяцев. В это время надо где-то жить, расходовать деньги сразу и на аренду, и на ипотечный платеж. По нашим прогнозам, уже к концу 2016 года "равновесие" между ипотекой на первичное и вторичное жилье исчезнет. Хитом продаж снова станут готовые квартиры, их доля увеличится до 60-70% от общего числа сделок.
Поэтому, если есть цель приобрести квартиру, особенно на вторичном рынке, то лучше всего сделать это прямо сейчас, летом. В период летних отпусков и дачных работ продавцы недвижимости охотнее дают дополнительные скидки к и без того снизившейся цене. Мой совет – для начала просто заполните анкету в банке и узнайте, какая сумма кредита вам доступна. Это совершенно бесплатно и быстро, а выбирать подходящее жилье по одобренной заявке вы сможете на протяжении 4 месяцев.
znak, 28.06.2016
Редакционная статья
