Дмитрий Котровский: Поправки в 214-ФЗ не пойдут на пользу ни девелоперам, ни дольщикам
О настоящем и будущем рынка новостроек Newfinder побеседовал с Дмитрием Котровским, партнером девелоперской компании «Химки Групп».
– Как сейчас чувствуют себя застройщики? Нет ощущения растерянности, тупика?
Ситуация на рынке недвижимости действительно непростая. Не секрет, что последние несколько лет в Московском регионе предложение существенно опережает спрос, тем не менее новые проекты продолжают выходить, планируется увеличение жилого фонда за счет программы реновации в Москве. Новая Москва также обладает значительным потенциалом, здесь много свободных площадок для освоения. По итогам первого полугодия объем предложения на первичном рынке в столице составил 3,3 млн кв. м жилья, из них 2,8 млн в старой Москве. Примерно такой же объем и на рынке новостроек в ближнем Подмосковье. Это рекордные цифры для Московского региона.
Сегодня за счет появления в Москве доступных по цене объектов часть спроса из Подмосковья перетекла в столицу. Но пока что за счет скидок и дополнительных бонусов у подмосковных застройщиков получается продавать и даже зарабатывать. А вот что будет после вступления в силу поправок в 214-ФЗ, сложно представить. Однозначно с рынка уйдут мелкие и средние игроки, которые вряд ли смогут адаптироваться к новым правилам игры.
– Раз уж затронута тема поправок в 214-ФЗ… Как вы сами к этому относитесь?
Изменения, которые вступят в силу в следующем году, не пойдут на пользу ни девелоперам, ни участникам долевого строительства. Изначально реформа затевалась, чтобы решить проблему обманутых дольщиков и предотвратить возможность их появления в будущем. Но если мы рассмотрим инструменты, которые предлагают законодатели, станет очевидно, что проблема не только не решается, а закон в новом виде ущемляет права покупателей жилья на первичном рынке. Так, закон о компенсационном фонде в случае финансовых трудностей у застройщика гарантирует только частичный возврат денежных средств участникам долевого строительства. Они смогут получить компенсацию за жильё, площадь которого не превышает 120 кв. м, а сумма выплат будет рассчитываться по средней цене на рынке. То есть покупатели жилья бизнес- и элит-класса недополучат свои деньги.
Если говорить о застройщиках, то и их поставили, мягко говоря, в неудобное положение. Такие требования, как увеличение уставного капитала, резервирование в банке на специальном счете 10% от себестоимости строительства объекта недвижимости, строгий контроль за целевым использованием денежных средств серьезно усложнят работу и возможно приведут к удорожанию стоимости квадратного метра.
– Как будет дальше развиваться рынок новостроек? И надо ли еще строить жилье в Московском регионе, который и без того перенасыщен сейчас?
Как я уже отметил, всех нас ждёт монополизация. В плюсе останутся крупные компании, которые обладают собственными производственными мощностями. Но укрупнение не означает улучшение качества строительства. Я не говорю о качестве бетона и отелочных материалов, я имею в виду качество и внешний облик самих проектов. Нет конкуренции – нет смысла улучшать продукт.
В масштабах всех страны стоит ожидать снижение объемов жилищного строительства, это не скрывают и представители Минстроя. Что касается Московской области, наряду с Москвой она является точкой притяжения приезжих из других регионов нашей страны. Уровень доходов здесь выше, а значит, если рассчитывать на региональных покупателей, спрос можно поддерживать на хорошем уровне за счет привлекательных цен. При наличии спроса строить всегда можно.
– Откуда возьмутся привлекательные цены?
Доступность цен зависит не только от застройщиков. Необходима помощь местных властей и регулятора. Например, можно зафиксировать тарифообразование при подключении к электросетям, сетям водоснабжения, освободить застройщиков от строительства на первых этажах жилых домов коммерческих площадей, которые в таком количестве никому не нужны, и пр.
– Каким сегодня должен быть идеальный ЖК в Подмосковье?
Я не буду рассуждать о таких пресловутых вещах, как транспортная доступность, архитектура и т. д. Чтобы сегодня удивить покупателя, нужно смотреть в будущее, использовать передовые технологии, умный дом, например. На парковках должны появиться зарядки для электромобилей, другие ноу-хау, которые не только гарантируют комфорт проживания, но позволяют экономить самое дорогое, что у нас есть – наше время. Но чтобы перечисленные мною вещи вошли в привычный обиход, требуются дорогостоящие разработки.
– Кстати, о современных разработках: как вы относитесь к технологии блокчейн и её возможному использованию в сегменте недвижимости?
Применение блокчейн интересно и целесообразно в тех областях, где остро строит вопрос безопасности и доверия. В этом отношении сегмент недвижимости является благодатной почвой. В будущем технология блокчейн позволит значительно упростить схему сделок с недвижимостью, исключить из цепочки посредников, я имею в виду риелторов, нотариусов, специалистов регпалат. Процесс покупки недвижимости станет проще, дешевле и безопаснее, так как исключаются риски мошенничества. Документы на квартиру, денежные переводы, договоры и паспортные данные будут храниться в сети блокчейн, свободный доступ к которой должны иметь все пользователи, таким образом любое злонамеренное изменение может быть сразу же обнаружено.
– Кто ваши покупатели? Какой процент регионалов? Сколько ипотечников? Кто и с какими целями в основном покупает жилье в ваших проектах? Есть ли спортсмены среди покупателей ЖК «Олимпийская деревня Новогорск», как это планировалось изначально?
Наши покупатели — это люди в возрасте от 30 до 55 лет с доходом выше среднего и высоким, семьи с одним ребенком или несколькими детьми, в том числе семьи знаменитых спортсменов. Для многих из них спортивно-образовательный кластер стал точкой притяжения. Семьи, которые уделяют физическому развитию детей особое внимание, выбирают наш проект, чтобы экономить время и избежать ежедневных поездок с ребенком по различным спортивным секциям в городе. Не хочу делать рекламу, но, на самом деле, аналогов того, что мы построили в Новогорске, вы не найдёте.
Безусловно, среди наших клиентов есть и люди из регионов, но их доля не велика. Покупатели недвижимости в «Олимпийской деревни Новогорск» – преимущественно жители Москвы и ближнего Подмосковья.
Что касается ипотечных покупателей, конечно есть и такие. Сегодня, когда средний размер процентной ставки по ипотеке уменьшился, заёмщики стали более активными.
– Расскажите о ваших новых планах по созданию пансионатов для пожилых людей. Будут ли для этого использованы какие-то из ваших готовых объектов?
Анализируя возможные перспективные направления на рынке недвижимости, мы решили сделать ставку на строительстве многофункциональных центров для людей в возрасте. Уже сегодня остро ощущается нехватка таких заведений, а с учетом того, что продолжительность жизни постоянно увеличивается и количество людей в возрасте с каждым годом растет, можно предположить, что через какое-то время мы столкнёмся с дефицитом таких объектов. Кроме того, сегодня на рынке в основном представлены государственные бюджетные заведения, качество проживания в которых и сервис оставляют желать лучшего.
Я сморю на молодых жителей «Олимпийской деревни Новогорск» и задаюсь вопросом: как бы они хотели провести свою старость? Сегодняшнее поколение – это активные люди, наступит момент, когда им придётся оставить работу, высвободится огромное количество свободного времени. Как они будут его проводить? Сидя дома у телевизора? Уже сегодня нужно задуматься об этом. Мы собираемся создать не просто место для проживания пожилых людей, а своеобразную среду, где каждый сможет заниматься любимым делом, будь то спорт или другие увлечения. Немаловажная составляющая – это забота о здоровье и медицинский уход. Так как мы сторонники инноваций, то уже сегодня ведем переговоры с разработчиками digital технологий, в частности браслетов, позволяющих в реальном времени следить за показателями здоровья.
– Какой совет вы бы дали покупателям жилья и тем, кто только задумывается о приобретении недвижимости?
Для покупателей сейчас действительно неплохое время. Цены немного просели, в Московской области можно купить квартиру-студию всего за миллион рублей (другой вопрос, какого качества будет это жильё). Кроме того, на рынке представлены объекты на любой вкус и бюджет – в различных локациях, на разных этапах строительства. Для искушенных покупателей даже в массовом сегменте появились нестандартные продукты – двухуровневые квартиры и квартиры с террасами. И наконец, доступные ипотечные кредиты, которые упрощают покупку жилья. Сегодня средний размер ипотечной ставки даже меньше, чем был в докризисный период, а разнообразие банковских продуктов, в том числе с минимальным первоначальным взносом, позволяет приобрести квартиру многим людям. Принимая во внимание нестабильную ситуацию в банковском секторе, совет может быть только один – если у вас есть накопления и потребность улучшить жилищные условия, не откладывайте решение квартирного вопроса. Никто не знает, какие цены будут в будущем, с учетом постоянных изменений в законодательстве долгосрочное планирование в нашей отрасли невозможно.
Newfinder, 01.10.2017
Редакционная статья
