Елена Клепикова: Для выпуска обеспеченных ипотечными кредитами ценных бумаг особое значение имеет соблюдение стандартов
- Елена Григорьевна, ваш фонд активно работает над созданием механизма рефинансирования ипотечных кредитов. Как далеко вы продвинулись?
Начну с того, что в России на федеральном уровне уже создан первый институт вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования - "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - Агентство). Созданное Агентство пытается использовать опыт стран, где ипотека развивается уже десятки лет, чтобы разработать механизм, позволяющий, с одной стороны, сделать процентные ставки доступными для конечного заемщика, а с другой - сделать механизм ипотечного кредитования самоокупаемым и саморазвивающимся, способным действительно привлечь в эту сферу долгосрочные ресурсы, потенциально существующие на российском внутреннем рынке.
В рамках финансирования ипотечных программ фондом было принято решение о предоставлении кредитной линии в размере 5 млн долл. на развитие программы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Фонд достиг договоренности с Агентством, и теперь мы проводим переговоры с банками, чтобы приступить к апробированию пилотной схемы в Санкт-Петербурге. Выбор этого региона не случаен, на данный момент мы считаем, что там достаточно развит рынок недвижимости и есть большая группа людей, которые могут позволить себе взять ипотечные кредиты. Процентные ставки по этим кредитам мы пытаемся определить, исходя из рыночного уровня, с тем чтобы все участники данного процесса получили возможность покрывать свои операционные затраты и извлекать хотя бы небольшую прибыль для обеспечения потенциального роста. Санкт-Петербург выбран еще и потому, что Агентство потратило много усилий для создания там благоприятных условий деятельности с точки зрения местного законодательства, что позволяет существенным образом сократить риски, связанные с предоставлением ипотечных жилищных кредитов со стороны банковского сектора.
Примером могут служить принятые правительством города решения по вопросам формирования жилищного фонда временного проживания, куда банки имели бы возможность выселять граждан в случае необходимости обращения взыскания на недвижимость, приобретаемую с помощью ипотечных кредитов. Проработан вопрос, связанный с нотариальным отказом от права пользования жильем. В соответствии с законом об ипотеке при выдаче кредита банку необходимо получить нотариально удостоверенные отказы от членов семьи заемщика, которые предположительно могут быть зарегистрированы в жилье, купленном с помощью ипотечного жилищного кредита. Поэтому в Санкт-Петербурге местные органы власти приняли распоряжение, согласно которому паспортные столы должны предоставлять необходимую информацию банкам, выдающим ипотечные жилищные кредиты.
По разрабатываемой схеме предполагается заключение трехсторонних соглашений между фондом, Агентством и банком-участником. Распределение функций осуществляется следующим образом. Работу по оценке заемщика и по выдаче ипотечного жилищного кредита осуществляет непосредственно банк. При этом он несет 100%-й кредитный риск по отношению к кредитуемому им заемщику. Схема предусматривает предоставление фондом краткосрочного кредита банку-участнику на время проведения оценки заемщика и покупаемой недвижимости. Агентство осуществляет контроль за соблюдением стандартов выдачи кредитов и фактически проводит повторный андеррайтинг этого же заемщика, недвижимости и кредитной сделки.
Для выпуска обеспеченных ипотечными кредитами ценных бумаг особое значение имеет соблюдение стандартов. Необходимо, чтобы все кредиты пула, условия выпуска ценных бумаг, правовой режим обеспечения по ним были понятны и прозрачны для инвестора. Точное соблюдение стандартов важно еще и потому, что инвестор не имеет возможности проверять каждый конкретный кредит. Проконтролировав соблюдение требований стандартов, Агентство выпускает письмо-обязательство в отношении конкретного заемщика, собирающегося воспользоваться ипотечным банковским кредитом. Письмо-обязательство служит основанием для предоставления краткосрочных ресурсов на финансирование выдаваемых банками кредитов. После полного оформления и регистрации сделки Агентство покупает выданные банком кредиты, т.е. происходит уступка прав требования по выданным банком кредитам в пользу Агентства. Агентство осуществляет оплату договора уступки прав требования с использованием средств кредитной линии, ранее предоставленной фондом Агентству. При этом ресурсы, предоставленные фондом Агентству, являются долгосрочными. В настоящее время кредитная линия предоставляется на 10 лет, и соответственно в этом случае кредитный продукт, предлагаемый конечному заемщику, тоже определяется этим сроком. Выдаваемые фондом кредиты имеют фиксированную процентную ставку с привязкой суммы к доллару, так как ресурсы фонду Агентством предоставляются также в долларах. Предоставляемые средства направляются на оплату договора уступки прав требования по ипотечным жилищным кредитам. С их помощью банк погашает предоставленный ему краткосрочный кредит.
Важно подчеркнуть, что, несмотря на то что кредиты находятся на балансе Агентства, на данном этапе оно не берет на себя кредитный риск в отношении заемщика. Уступая права требования по выданным кредитам, банк обязуется выкупить кредит в случае прекращения платежей заемщиком. Такой элемент предусмотрен специально, пока у нас еще нет достаточного опыта подобного кредитования в России. Нам важно, чтобы банки были действительно заинтересованы в выдаче хороших ипотечных кредитов и в соблюдении всех требований и стандартов. Тогда у инвесторов будет дополнительная степень защиты. В случае необходимости обращения взыскания банк сразу же погашает "плохой" кредит и в результате инвестор получает свои деньги обратно.
- В этой схеме, наверное, можно было бы обойтись и без краткосрочного кредита банку со стороны фонда?
Вы знаете, в современной ситуации у банков часто бывают свободные краткосрочные пассивы, так как им трудно найти надежные и доходные источники их вложения. Но в любом случае банк должен быть заинтересован в привлечении средств. Особо отмечу, что, во-первых, мы предоставляем ресурсы в долларах, а следовательно, банки избавлены от необходимости покупать валюту. Во-вторых, фонд предлагает краткосрочные ресурсы по относительно привлекательным процентным ставкам, часто оказывающимся ниже, чем процентные ставки по валютным депозитам, которые банк в состоянии привлечь. Путем предоставления банкам краткосрочных ресурсов достигается бoль-шая степень контроля за их деятельностью. Естественно, не соответствующие стандартам кредиты не будут профинансированы, тем самым достигается улучшение качества кредитного портфеля Агентства. Фактически речь идет о механизме двустороннего контроля. Даже после перевода кредитов на баланс Агентства за банком остается функция обслуживания этих кредитов. При этом в целях повышения заинтересованности банков в предоставлении дорогостоящих и трудоемких услуг по выдаче ипотечных кредитов эти операции оплачиваются Агентством. Это очень важно, потому что от организации обслуживания кредитов зависит и платежная дисциплина, и возможность быстрого возврата денег в случае возникновения проблемных ситуаций на протяжении всей жизни кредита.
Во избежание недоразумений необходимо уточнить, что предоставление фондом кредитной линии Агентству и выпуск ценных бумаг Агентством - это различные этапы процесса формирования вторичного рынка ипотечного кредитования. Реализуемая нами программа не предусматривает выпуск ценных бумаг, ее цель - предоставление долгосрочной кредитной линии Агентству. И правительство Санкт-Петербурга готово предоставить гарантии под привлечение именно этих долгосрочных ресурсов от фонда. Хотя, по информации Агентства, с городским правительством решается и вопрос о предоставлении гарантий на выпуск ценных бумаг.
- Что сейчас является основной проблемой на пути к выпуску ценных бумаг?
Несмотря на использование достаточно консервативных критериев оценки платежеспособности заемщика, соотношения размера кредита и стоимости недвижимости, мы пока не имеем статистики, которая могла бы подтвердить наши оценки. Например, мы не знаем, каков будет процент и сроки досрочного погашения этих кредитов. Процентные ставки по кредитам пока еще достаточно высоки, поэтому заемщики при первой же возможности постараются погасить бoльшую часть кредита. Следовательно, будет неизвестен и средний срок кредито-вания по формируемому 10-летнему портфелю. А эти моменты чрезвычайно важны для потенциального инвестора, так как он хочет достаточно обоснованно представлять, какие же денежные потоки он в результате может получить по своим ценным бумагам. Такая информация необходима и Агентству по ипотечному кредитованию для выработки приемлемых условий размещения ценных бумаг.
Сразу начать выпуск ценных бумаг нельзя еще и потому, что кредитный портфель не сформирован, нет того актива, который обеспечивал бы эти ценные бумаги. Если сейчас Агентство выпустит ценные бумаги, оно будет нести перед инвесторами гарантии выплаты по выпущенным им ценным бумагам, но только фактически эти гарантии ничем не будут обеспечены. Потенциально и такой вариант развития возможен, правда, найти инвесторов будет еще сложнее.
В связи с этим первый шаг, сделанный нами в отношении Агентства по ипотечному кредитованию после выделения ресурсов на его деятельность, нацелен не только на фактическое формирование портфеля ипотечных жилищных кредитов, но и на проведение идентификации рисков по такому портфелю и наработку статистики, которая позволила бы выпускать ценные бумаги, имеющие высокую степень надежности. Конечным обеспечением по этим ценным бумагам будет являться недвижимость, рыночная стоимость которой подтверждена независимой оценкой. При этом, прежде чем взыскание дойдет до недвижимости, инвесторы должны будут последовательно предъявить требования по гарантии банка и гарантии Агентства. Об условиях же возможных государственных гарантий у нас пока нет никакой информации.
- В дальнейшем Агентство само будет выпускать облигации или же оно будет выступать гарантом, а эмитентом будет банк?
Роль эмитента будет принадлежать Агентству. Временность сегодняшней схемы заключается в том, что на данном этапе Агентство не гарантирует инвестору кредитный риск. Кредитный риск остается за банком. В дальнейшем предполагается, что по мере улучшения ситуации в банковском секторе страны и накопления опыта выдачи ипотечных кредитов Агентство будет брать на себя целиком кредитный риск и гарантировать инвестору выплату по предлагаемой ему ценной бумаге. Оно же будет решать проблемы, связанные с получением денег, подлежащих перечислению инвестору по ценным бумагам.
В предлагаемой промежуточной схеме (причем речь не идет о выпуске ценных бумаг) платежи по кредитной линии в конечном счете обеспечены гарантией банка. Банк поручается за каждого заемщика. Упрощенно: на промежуточном этапе, в случае дефолта конкретного заемщика, выплату средств конечному инвестору осуществляет банк, потому что банк выкупает обратно этот кредит. Но если мы говорим о модели вторичного рынка США, то эмитентами ипотечных ценных бумаг там являются институты вторичного рынка, а не банки. Там к агентству от банка передаются и права требования по кредиту, и кредитный риск. Для инвестора важно, что ценные бумаги выпускает не банк, а агентство, потому что оно имеет известный всем высокий кредитный рейтинг. В этом случае при банкротстве отдельного банка инвестор не потеряет свои деньги, потому что агентство несет ответственность за все выплаты по ценным бумагам, его риски, в свою очередь, распределены среди множества других банков, от которых будут продолжать поступать платежи. Банки имеют право выпускать свои ценные бумаги, в том числе ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, как одним из видов активов этого банка, но только это совершенно другие бумаги. Это уже локальные, более рисковые бумаги, ответственность по которым несет лишь банк-эмитент.
Есть еще один момент, в который надо внести ясность. Часто федеральное <Агентство по ипотечному жилищному кредитованию> путают с еще не зарегистрированным Московским агентством ипотечного кредитования. На мой взгляд, предполагаемая схема функционирования московского агентства не имеет ничего общего с рыночным механизмом рефинансирования ипотечных кредитов, скорее, это - схема распределения бюджетных средств. Нет ничего плохого в том, что Москва выделяет бюджетные средства на реализацию ипотечной программы, но вопрос заключается в том, каким образом эти бюджетные средства будут расходоваться. Я считаю, что схема московского правительства является неэффективным способом вложения средств, потому что не создано механизма, позволяющего привлечь внебюджетные средства в развитие ипотечного жилищного кредитования. Фактически происходит субсидирование московским правительством или банками-участниками программы устанавливаемых ими сейчас процентных ставок. А это наиболее дорогостоящий способ финансирования кредитов.
В мировой практике, да и у нас тоже, уже существует более эффективный опыт использования бюджетных средств для решения жилищных проблем в целом и развития ипотечного жилищного кредитования, в частности. При этом бюджетные средства выделяются в виде субсидий некоторым ограниченным категориям граждан, перед которыми государство имеет какие-либо особые обязательства, например, ветеранам войн. Такая схема экономически более оправданна, более прозрачна и имеет ряд других преимуществ по сравнению с субсидированием процентных ставок и, в конечном счете, требует меньших бюджетных ресурсов и не оказывает негативного влияния на развитие банковского бизнеса, каковым является жилищное ипотечное кредитование.
Рынок ценных бумаг, 30.10.1999
Редакционная статья
