Андрей Беляков: Должен быть рынок, а для этого нужны большие объемы
- В прошлом году городские власти временно приостановили выдачу кредитов по Московской программе ипотечного кредитования. Сейчас ипотека вновь заработала. Что изменилось в концепции?
Пилотный проект столичной ипотеки отражал основные положения двухуровневой, так называемой американской, ипотечной модели, среди источников финансирования программы рассматривались средства иностранных и международных инвесторов. Но после кризиса 1998 года пришлось искать другие источники финансирования. Поэтому 31 марта 1999 года вышел Закон города Москвы № 11, который, в частности, предусматривал создание коммерческого банка "Московское ипотечное агентство" (КБ "МИА") для выполнения функций оператора вторичного ипотечного рынка. Так мы появились и были зарегистрированы в ЦБ РФ 20 января 2000 года. Главное в новой концепции - ориентирование всех участников моcковской ипотеки на обеспечение ее массовости и доступности через внедрение рыночных механизмов кредитования населения. Иными словами, теперь нужно уметь не просто технично и быстро выдавать кредиты и выкупать права по ним, а обеспечить регулярный финансовый поток с рынка, от инвесторов. Мы должны превращать "короткие" деньги в "длинные", десятилетние.
- Есть ли в МИА деньги на развитие ипотеки?
Для старта Москва дала нам немало денег: при создании банка уставный каптал составил 120 миллионов рублей. После регистрации второй эмиссии акций в марте этого года уставный капитал составил 456 миллионов рублей, а собственный капитал вырос до 520 миллионов рублей. В настоящее время 100% размещенных акций банка принадлежит городу. Но по большому счету развивать ипотеку на бюджетные деньги - это не очень правильно, и мы рассматриваем бюджетные деньги именно как стартовый капитал. В России, кроме крупных корпораций, нет никого, кто бы мог дать денег на раскрутку ипотеки. Но если корпорации берутся за это, то они прежде всего решают вопросы своих сотрудников. А для города этот вопрос могут решать только местные власти. Поэтому мы рассматриваем наш уставный фонд как кредит доверия московских властей, предназначенный для того, чтобы раскрутить нормальное финансирование ипотеки с рынка.
- Чем на данном этапе занимается банк?
Сейчас мы работаем с портфелем ранее выкупленных кредитов, организовали систему выкупа кредитов у банков-партнеров (сегодня это Банк Москвы и Оргбанк, "на выходе" соглашения еще с несколькими банками). Немножко выдаем сами (если это крупные кредиты под коммерческую недвижимость) с одной-единственной целью - сформировать достаточный портфель ипотечных кредитов, такой пул, чтобы под его обеспечение можно было выпустить собственные облигации.
Если эти облигации будут удачно размещены (а мы надеемся, что это произойдет), нам удастся привлечь деньги с рынка. Начнется процесс самовоспроизводства: эти деньги идут в кредиты, портфель кредитов растет, можно выпускать дальше облигации. Но самое главное - за счет большого объема и за счет маленьких затрат на наш банк (в штате менее 50 человек) мы сможем обеспечить минимальную маржу между розницей и оптом. Тем самым ставки будут давиться вниз. Сейчас у нас ставка рефинансирования по ипотечным кредитам, которые мы выкупаем, составляет 11 %. Причем мы договариваемся со своими партнерами следующим образом: вы нам платите по деньгам, которые мы вам даем, 11%, что вы берете с заемщика, - ваше личное дело. Но существуют единые законы рынка, в частности планка, выше которой вряд ли кто-то сможет задирать ставку.
- Сегодня рыночная ставка - 15% годовых в валюте?
Некоторые выставляют и до 18%. Но большинство придерживается 15-процентной ставки. Солидные стратегические партнеры говорят, что не будут наживаться на разнице между оптом и розницей. У них другие цели - работать на объем, захватывать рынок, становиться одними из ведущих продавцов этого продукта. На этом рынке вряд ли можно сколько-нибудь долго прожить на спекуляциях.
- Чем объясняется ваш оптимизм по поводу облигаций?
Москва предоставила нам гарантии на 2,2 миллиарда рублей. Они нам очень нужны. Дело в том, что по действующему законодательству мы можем выпускать облигации только в размере собственных средств. Собственные средства у нас - порядка 520 миллионов рублей. Выходить с таким объемом облигаций на рынок не то чтобы бессмысленно, но не будет достойного рынка, не будет нормальной ликвидности. А десятилетние облигации инвесторы, в том числе частные, будут покупать только в одном случае: если эта бумага будет иметь ликвидность, если под этими бумагами стоит недвижимость. Не все же будут держать до погашения 10 лет эти облигации, инвесторы должны иметь возможность их заложить, продать, где-то рефинансироваться. Должен быть рынок, а для этого нужны большие объемы. Закон разрешает выпускать облигации сверх собственных средств, если есть гарантии третьих лиц. В связи с этим гарантии правительства Москвы добавляют ликвидности и, кроме того, делают наши облигации бумагами с субфедеральными гарантиями. А это дает ряд дополнительных возможностей для инвесторов. Ведь пенсионные фонды, например, не имеют права инвестировать в непонятные бумаги, даже чем-то обеспеченные.
- Когда планируется выпуск облигаций?
К сентябрю мы планируем сформировать портфель ипотечных кредитов в размере, который нам разрешает собственный капитал (порядка 12-13 миллионов долларов), и на ту же сумму выпустить облигации. Если к тому времени будет достаточный портфель кредитных заявок и полученные средства удастся быстро разместить в кредиты, до конца года, наверное, успеем сделать еще один выпуск примерно на 10 миллионов (20% средств придется оставить в ликвидной форме для выполнения норматива Н5). Возможно, придется делать еще нерыночный заем, потому что мы просто не успеем перекрутиться до конца года и набрать портфель, который позволил бы выбрать все гарантии - почти на 60 миллионов долларов.
- Кто, на ваш взгляд, их будет покупать?
По классике, это, конечно, институциональные инвесторы типа пенсионных фондов и страховых компаний. Понятно, почему - облигации надежные, "длинные", по срокам сравнимы с обязательствами пенсионных фондов (то есть обязательствами перед людьми, которым надо будет выдавать пенсию). Но, может быть, их будут брать и банки, и инвестиционные компании. Доходность, если все получится, будет неплохая. Это станет понятно, когда мы начнем размещать. Если 11% мы будем получать по кредитам, то 9-10% по облигациям, наверное, можно будет дать. С учетом специфики этого инструмента и ограниченности числа финансовых инструментов на рынке вообще доходность 9-10% по валюте, думаю, вполне приемлема. Поскольку размещение и обращение наших бкмаг планируется в системе организованного рынка, на ММВБ, их через Интернет сможет купить и частный инвестор.
- Ваш банк имеет узкую специализацию. Он живет по особым законам?
Нет, по общим правилам, установленным ЦБ РФ для всех банков, и для нашей специфической деятельности это создает некоторые проблемы. Например, есть норматив общей ликвидности, который говорит о том, что банк может держать в неликвидах не более 80% своих активов. По отношению к универсальному банку это, конечно, очень правильно. Универсальный банк должен всегда иметь определенную ликвидность, чтобы выполнить поручения своих клиентов. У нас клиенты - банки, и они обслуживаются только на одну тему: продают нам кредит на 10 лет и выплачивают аннуитет по определенной схеме. (Вообще круг наших операций oi раничен решением совета директоров так, чтобы минимизировать риски, связанные со всей полнотой операций универсального банка). Но в связи с едиными требованиями, как я говорил выше, например, если мы привлекли с рынка 12 миллионов долларов, мы можем пустить на выкуп ипотечных кредитов только 10, потому что 20% мы обязаны держать в ликвидности. На 10 миллионов мы кредиты запустили, следующая порция - уже 8 и так далее. Поэтому необходимо постоянно увеличивать собственный капитал, за счет учредителя, может быть, за счет сторонних инвесторов. Увеличение капитала - в любом случае крайне положительная тенденция, и мы будем уделять этому вопросу должное внимание, однако необходимо, на мой взгляд, и введение специального регулирования ипотечных банков со стороны Центрального банка. К счастью, в этом мы нашли понимание в ЦБ РФ.
- То есть проблем больше не существует?
Принципиальное понимание - это еще не наличие нормативного акта. К тому же есть еще проблемы с установлением лимита открытой валютной позиции, ряд вопросов бухгалтерского учета, налогообложения отдельных операций, юридические моменты. Не вдаваясь в "скучные'" подробности, могу сказать, что принятие специального регулирования деятельности ипотечных кредитных организаций, вместе с некоторой корректировкой документов других ведомств, здорово двинет процесс развития банковской ипотеки.
- Нужны ли на рынке ипотечные ценные бумаги?
Когда мы говорим о том, что наши облигации обеспечены ипотекой, это справедливо, но это обеспечение с экономической точки зрения. Если, не дай бог, на наши активы обращается взыскание, и права требований по этим кредитам переходят к тем людям, которым мы должны. В случае с банковскими облигациями другого механизма пока нет. Но вот для развития ипотеки в целом было бы очень полезно иметь на рынке бумаги, непосредственно "привязанные" к недвижимости. Эта идея сейчас воплощается в работе над законом об ипотечных ценных бумагах, за которой мы внимательно следим. Может быть, появление закона даст новые возможности и нам.
- Курс евро стремительно растет. Чем это может обернуться для тех, кто берет кредит в долларах?
На мой взгляд, в принципе ничем. Если вы взяли кредит в рублях, "привязанный" к доллару, вы и отдаете его в рублях в привязке к доллару. А вот как заработать побольше этих рублей - копить ли в долларах, в евро или конвертировать, или в рублях куда-то вкладывать накоротке - это другой вопрос, вопрос управления вашими средствами. Он к ипотеке отношения не имеет.
Газета, 31.07.2002
Редакционная статья
