Александр Семеняка: Экономика ипотеки должна быть прозрачна и понятна для всех
- Александр, скажите, пожалуйста, когда, по вашим оценкам, в России СРЕДНИЙ россиянин (а не москвич) сможет позволить себе взять ссуду в банке на покупку квартиры? (Только не говорите, что это возможно уже сейчас. Средний россиянин это не может себе позволить).
Смысл создания и деятельности агентства как раз и заключается в том, чтобы создать такие условия, при которых банки могли бы давать, а средняя российская семья могла бы взять более или менее значительный кредит с тем, чтобы приобрести жилье по средней цене на рынке. Мы говорим о типовом жилье среднего качества, то есть это не элитное жилье. Соглашения с агентством заключили уже 20 регионов, в 6 из них уже началась практическая работа. Средний россиянин там может уже сегодня в декабре 2002 года взять ипотечный кредит. Хватит ли этого кредита, чтобы купить квартиру? Ответ на этот вопрос зависит от трех вещей: первое, какова цена на эту квартиру, второе, какие сбережения есть у человека помимо ипотечного кредита и третье - условия самого кредита, потому что условия кредита непосредственно влияют на его величину.
- Все же, когда точно все смогут брать ипотечные кредиты?
Средний россиянин, живущий на территории Московской, Оренбургской, Самарской областей, республики Мордовия, республики Бурятия, Алтайского края, уже сегодня может взять кредит. Во всех остальных регионах идет работа, с тем чтобы уже со следующего года средняя семья могла взять кредит.
- Каков должен быть минимальный доход у человека/семьи, чтобы можно было принять участие в ипотеке?
Еще раз хочу сделать акцент на том, что мы ведем речь об ипотечном кредите. Ипотечный кредит есть аванс доходов, точнее - сбережений, которые семья может из будущих доходов сделать. На все конкретные вопросы я хочу ответить формулой, по которой это сможет подсчитать каждый. Мы предлагаем произвести простой расчет. Надо взять доход человека. Для ипотечного кредита важно подсчитать, какую сумму сбережений вы в состоянии делать как семья. Обычно сбережения не могут превышать 1/3 от получаемого дохода. Это среднестатистическая величина по России и в мире. Считается, что если кредитору будут отдавать больше 1/3 дохода, то теряется мотивация нормально работать, потому что человек сильно сокращает свои потребительские расходы от имеющегося уровня. Поэтому берем доход или де-факто сбережения, которые вы можете делать. Дальше эту величину нужно умножить на множитель, который определяется условиями кредитования. Агентство само не выдает ипотечные кредиты, мы только рефинансируем то, что сложилось на рынке. Сегодня, к сожалению, поскольку банковская система не имеет долговременных ресурсов, условия кредитования таковы, что при 10-летнем сроке кредита и фиксированной ставке, которую сегодня мы рекомендуем в районе 18%, множитель равен 63. Таким образом, берем ваши месячные сбережения, умножаем на 63 и получаем сумму доступного вам кредита.
- Получается мало...
Это получается мало, но для кредита важно не столько, сколько вы сегодня получаете, а сколько времени вы можете возвращать кредит и как у вас будет возрастать доход. Естественно, у молодых семей период трудоспособности может быть равен 30 годам. Но поскольку доходы растут, то можно выплаты увеличивать пропорционально росту доходов. Таким образом, потребление семьи не будет ухудшаться, а выплаты будут нарастать. Поэтому для некоторых категорий заёмщиков множитель можно с 63 довести до 200.
В частности, смысл работы на следующий год в том, чтобы для отдельных категорий граждан разработать индивидуальные схемы кредитования, чтобы довести множитель до 200. Поэтому сегодня нужно использовать для расчета на множитель 63, а в следующем году можно ориентироваться на коэффициент от 63 до 200. При этом увеличивается кредитный риск, но мы распределяем риск между агентством и федеральным бюджетом, часть риска должна браться и бюджетом региона. Кроме молодых семей мы говорим о работниках бюджетной сферы: врачи, учителя, военные. Для них разрабатываются программы субсидирования, которые позволят этот множитель увеличить.
- Г-н Семеняка! Скажите, пожалуйста, как сейчас обстоят дела с программой ипотечного кредитования для молодых, которая подразумевает выделение беспроцентного кредита и списание некоторой части долга после рождения ребенка? Знаю, что в некоторых городах России эта программа уже действует, но меня, как Вы понимаете, интересует Самарский регион. Спасибо!
Задача агентства - рефинансировать ипотечный кредит. Смысл рефинансирования в том, что мы выкупаем этот кредит и держим его как свои активы. А против долга мы выпускаем ипотечную ценную бумагу, которую покупают инвесторы. Во всем мире эти бумаги покупают страховые компании, пенсионные фонды и физические лица. Поэтому, если мы будем списывать часть долга или давать беспроцентные кредиты, то это будет делаться за счет пенсионной системы. Я думаю, что те, кто сейчас копит на пенсию, будут разочарованы тем, что за счет их денег кому-то дается ипотечный кредит. Смысл в том, что кредит берется на рыночных условиях и финансируется на рыночных условиях. Только в этом залог того, что мы получим реальный приток средств и жилищная проблема в стране реально будет решаться. В настоящее время существуют специальные программы, которые поддерживаются региональными бюджетами, а иногда за счет работодателей. В результате человек фактически не освобождается от выплаты кредита на рыночных условиях, но получает субсидии, которые не облагаются налогом, а также социальные выплаты. Можно сказать, что принцип работы ипотеки - это принцип одного окна: перед нами отвечает человек, но свои доходы он формирует из различных источников. Это и зарплата, и дивиденды, выручка от продажи имущества, предпринимательская деятельность, субсидии. Но и человек отвечает перед нами на рыночных условиях.
- Довольно много вопросов по поводу неофициальных доходов, серых схем. Например, Иван Оладиев спрашивает: "Как получить большой кредит человеку с 'серой' зарплатой?"
Я думаю, что ответ должен быть кратким. Федеральная программа, которая имеет государственную поддержку как на федеральном, так и на региональном уровне, не может стимулировать 'серые' зарплатные схемы. Для всех должно быть предельно ясно, что если речь идет о сроке кредита в 20 или 30 лет, то если есть официальный доход, то есть и какая-то определенность с доходами и их индексацией в будущем. С 'серыми' схемами никакой определенности нет. И попытка на них строить ипотечное кредитование это то же самое, что попытка строить замок на песке. Мы это никогда не будем рассматривать всерьез. Если у вас есть 'серые' доходы, то вы можете искать 'серые' кредиты, но это не то, что будет поддерживать государство.
- Несколько вопросов по поводу перспектив уменьшения процентных ставок по ипотечным кредитам. Сейчас это 18%, можно ли рассчитывать, что в следующем году ставка по этим кредитам будет понижена?
Экономика ипотеки должна быть прозрачна и понятна для всех. Экономика следующая: определяющим является уровень инфляции. Соответственно, стоимость заимствования на уровне федерального бюджета должна быть равна инфляции плюс один процент. Это неоднократно заявлялось представителями Министерства финансов. Во всем мире ипотечная ценная бумага, которую выпускает федеральное агентство, имеет примерно такую же стоимость, как госбумаги, соответственно они равны по надежности, по рейтингу и по доходности. Поэтому мы исходим из того, что деньги будем привлекать на условии 'уровень инфляции плюс один процент', то есть это порядка 15%. В Германии, США и других высокоразвитых странах маржа, которую получает система ипотечного кредитования, составляет 3-3,5% , а в Восточной Европе от 4 до 7%. В России мы закладываем маржу в 3%, т.е. уровень на котором работают на рынке в США и в Германии. Соответственно 15% + 3% получается 18% - та доходность, которую мы ожидаем получить, покупая ипотечный кредит. Мы рекомендуем выдавать ипотечный кредит человеку под 18%. Плюс к этому банк возьмет некоторое разовое вознаграждение за выдачу кредита, потому что он тратит время на сбор информации, берет на себя кредитный риск.
Но это единовременное вознаграждение за выполненную работу. Поскольку правительство планирует снижение темпов инфляции примерно на один-два процента в год до 2005 года, соответственно ставка по ипотечному кредиту будет снижаться на два процента в год.
- Поддерживаете ли вы процесс по созданию в России специализированных ипотечных банков, работающих по "немецкой" накопительной схеме с минимальным сроком накопления, с правом выдачи кредитов только физлицам, с низкими ставками привлечения и размещения ? (В развитие обсуждения проекта Закона о стройсберкассах, в котором мы с Вами участвовали в Госдуме 26 ноября 2002).
В России должны получать развитие различные формы ипотечного кредитования. В нём должны принимать участие банки, ссудосберегательные кассы и так далее. Я хочу сейчас привести укрупненные цифры, чтобы показать, что какая-то одна модель ипотечного кредитования жилищную проблему в стране решить не может - у каждой из них есть свой потолок. По данным Госстроя, чтобы жилищная проблема не усиливалась, в стране должно ежегодно вводиться в строй не менее 20 млн кв. метров жилья, что при средней цене реализации жилья по России составляет 200 млрд рублей. Чтобы улучшить положение с жильём, надо вводить 50 млн кв. метров жилья, что означает где-то 500 млрд рублей. Я думаю, все знают, что для того, чтобы принять некоторый уровень риска, должен быть собственный капитал. По международным соглашениям это 8%, а для российских банков это 10% риска, который принимается на собственный капитал, что означает, что для ежегодных кредитов на 500 млрд руб. у нас совокупный собственный капитал кредиторов должен составлять 50 млрд. За два года эта сумма вырастает до 100 млрд, и мы упираемся в собственный капитал всей банковской системы страны. Даже если все банки страны будут кредитовать только ипотеку и не будут кредитовать никаких других заемщиков, они смогут только два года профинансировать решение жилищной проблемы. Низкая капитализация ограничивает объем кредита, который банки могут выдать. В чём заключается решение? Давайте представим, что есть штанга весом в тонну. Поднять её невозможно, но если снять с неё блины, то каждый такой блин сможет поднять даже человек средней силы. Смысл системы, которую мы строим (её называют двухуровневой), - создать стандарты, позволяющие быстро и эффективно 'разобрать штангу', то есть риски ипотечного кредитования, на 'блины' и раздать их финансовым инвесторам. Каждый сможет держать свою долю. Кто-то 10 кг, кто-то 50, а пенсионная система, например, может держать намного больше. Наша задача - эффективно переупаковать риск и раздать его максимальному количеству инвесторов. А мы, с помощью госгарантий, будем поддерживать эту систему в устойчивом состоянии. А что касается ссудно-сберегательных касс, то я вот что хочу сказать. Если банки не могут собрать собственный капитал, чтобы держать риск, то как смогут сделать это ССК? Их идея заключается в том, что они смогут собрать сбережения населения. Предполагается, что люди понесут деньги в ССК охотнее, чем банки. Этот тезис ничем не обоснован. Но, в принципе, сколько принесут, настолько ССК свою долю на рынке и займут.
- Кто будет покупать облигации АИЖК?
Главное, что мы должны сделать - добиться для ипотечных ценных бумаг рейтинга, равного рейтингу государственных ценных бумаг или очень близкого. Тогда все те, кто покупает сегодня ГКО или ОФЗ, с тем же интересом будут покупать ипотечные ценные бумаги. Учитывая, что сегодня количество свободных денег в экономике нарастает, спрос на подобные бумаги растёт. А госбюджет выполняется с профицитом, и государственные заимствования уменьшаются. Предложение госбумаг на рынке будет сокращаться. Поэтому и нужен инструмент, адекватный по надёжности, который бы постепенно замещал ГКО и ОФЗ. А государство не будет платить купоны по этим бумагам, оно только выдаёт гарантии. Если ипотека 'споткнётся', то государство заплатит. Но при нормальном режиме расходы не растут. Кроме того, даже если возникнут проблемы с бюджетом, принципиально на ситуацию это не повлияет. Мы говорим об объёмах госзаимствований около 140 млрд руб., а у нас по программе заимствований на следующий год предусмотрено всего 5 млрд руб. Даже при росте этой величины в дальнейшем суммы будут составлять незначительную часть госдолга и не будут составлять ему конкуренции. Интерес к нашим бумагам есть у различных потенциальных инвесторов.
- Смогут ли покупать эти бумаги иностранные инвесторы?
Это будут рублёвые бумаги. Если инвестор открыл лимит в рублях и готов их покупать пожалуйста, никаких ограничений нет.
- Когда можно ожидать вывода на рынок эмиссионных ипотечных ценных бумаг?
После принятия соответствующего закона. Мы надеемся, что этот закон будет принят в первой половине следующего года. Соответственно, во второй половине мы будем в состоянии выпустить дебютный транш.
- Может ли иностранец свободно покупать недвижимость, квартиры по ипотечным схемам?
Может. Нам важно, чтобы недвижимость была на территории России и чтобы мы работали с тем регионом, где он собирается её покупать. Кроме того, необходимо, чтобы он подтвердил свои доходы в той стране, где он живёт сейчас и в том регионе, где он будет жить после покупки недвижимости. Например, если у него есть контракт на работу в России мы его учтём.
- В основных параметрах ипотечных кредитов указано, что при выдаче задолженность по ипотечному кредиту не должна превышать 70% оценочной стоимости жилья. Есть ли перспектива увеличения первоначальной задолженности по кредиту до 90-95% стоимости жилья? Пользуясь случаем, посылаю привет своему однокурснику по ВМК. Александр Воробьев
Тебе тоже привет. Агентство будет выкупать только те кредиты, у которых задолженность не превышает 70% от цены квартиры. Это связано с тем, что за 20 или 30 лет, на которые выдаётся кредит, цена квартиры может колебаться. И не только в сторону повышения, но и понижения. Конечно, колебания на рынке жилья не такие сильные, как на рынке акций. Они как правило не превышают 30%. Этот риск и покрывается первоначальным взносом. Мы не исключаем, что некоторые банки в рамках некоторых программ первоначальный взнос могут требовать меньший. Но мы этот кредит выкупим только тогда, когда человек оплатит 30% цены квартиры. Т.е. первоначальный риск примет кредитор и будет держать закладную до тех пор, пока сумма кредита не уменьшится до 70%.
- Здравствуйте, Александр. Кто Ваш представитель в Московской области? Спасибо.
В области заключено трёхстороннее соглашение между нами, администрацией региона и нашим региональным оператором - это Ипотечная корпорация Московской области. На сегодняшний день уже рефинансированы кредиты, то есть обкатана программа. Сегодня мы подписали договор на поставку закладных на следующий год в размере 250 млн. рублей. Есть очередь заёмщиков, она продолжает формироваться. В Москве у нас подписано трёхстороннее соглашение. Региональным оператором является Московское ипотечное агентство. По нашим стандартам необходимо подписание внутренних договоров, эта работа ведётся, надеемся закончить её в начале года. В Москве и области уже подали заявку на работу в нашей системе порядка десяти банков и пяти страховых компаний из первой десятки. На балансе ряда банков уже есть закладные, как только будет заключено соглашение, мы их купим. Полагаю, Москва и область в следующем году дадут значительную часть нашего портфеля.
- Когда Агентство планирует подготовить стандарты ипотечных кредитов на приобретение строящихся квартир и приступить к рефинансированию таких кредитов?
ОАО "Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация".
Если формально подходить к этому вопросу, то мы рефинансируем закладные на жильё, находящееся в собственности. Поэтому формально мы вступаем в сделку на этапе, когда жильё построено и у него имеется собственник. Но на сегодняшний день Агентство вынуждено брать на себя задачу по стимулированию предложения на рынке жилья, т.к. оно мало. Но риски строительства Агентство на себя принимать не будет. На самом деле, это несколько надуманный вопрос. Любой рынок проходит несколько стадий своего развития. Все уже забыли, наверное, когда в начале 90-х машины были в дефиците, то были различные схемы их приобретения. Их покупали предприятия, продавая своим сотрудникам, потом за машину брали 100% предоплаты. Это примерно то, как строители продают сейчас жильё). Сегодня вы приходите к дилеру, говорите: "Я хочу купить" и приносите гарантийный договор. Он за свой счёт её покупает, растаможивает, только потом вы платите. С ипотекой должно произойти то же самое. Ипотека создаёт спрос, люди готовы покупать, а договор - аналог гарантийного письма. Тогда девелопер найдёт деньги - или свои вложит, или займёт в банке, чтобы за 12 месяцев построить дом. Поэтому наша поддержка - чётко сказать, в каком регионе сколько мы выкупаем. Строители дёшево продают жильё инвесторам на этапе строительства, потому что не уверены в том, что потом продадут его по розничным ценам. Поэтому если мы им фактически организуем гарантированный сбыт ('мы' - вся система, включая банки), то строители могут спокойно брать кредиты, банки будут им их давать.
- Я никак не могу понять, почему я вообще должен покупать квартиру, если я не собираюсь жить в ней вечно и передавать ее по наследству своим детям? Меня и, думаю, многих устроил бы вариант аренды нужного жилья лет так на 25-30, но с условием, что распоряжаться этой площадью можно буквально как собственностью, а арендная плата за квартиру будет хотя бы немного ниже и логичнее тех цен, которые сложились на рынке обычного жилья 'на съем'. Что мешает риэлтерам работать в России по такой или подобной бизнес-модели?
Если человек говорит, что не хочет покупать собственность, то это его выбор, и мы его уважаем. Сейчас региональные администрации ведут строительство жилья, чтобы потом сдавать его внаём малообеспеченным жителям, которые не могут купить себе квартиру. Если Руслан относится к этим слоям населения, то ему надо встать в эту очередь и ждать, пока за счёт бюджета будет построено жильё. Для тех, кто не относится к таким категориям, существует рынок аренды, но он неорганизованный. Видимо, в вопросе речь идёт о том, когда возникнет организованный рынок аренды. Давайте вернёмся к примеру с автомобилями. Сначала их только продавали, но, когда стало возникать затаривание, их начали сдавать в аренду, в лизинг и т.п. То есть после формирования рынка жилья возникнет и рынок аренды. Явно, что это вопрос не сегодняшнего дня. Для большинства семей приобретение жилья в собственность - вопрос исключительно важный. Во всех странах это один из надёжнейших способов сбережения средств. Цена жилья обычно потихоньку растёт, поэтому свои вложения вы не теряете. Кроме того, со временем вы погашаете кредит. Рано или поздно разовьётся услуга банковского кредитования под выплаченные проценты. Обычно, это 35% от стоимости квартиры. На эту сумму вы получаете ещё один кредит - для развития собственного бизнеса. Где человеку взять деньги, чтобы начать бизнес? Можно, конечно, взять на три месяца у соседа под высокий процент, но отработать его будет жутко сложно. А так можно получить ипотечный кредит под низкий процент. Именно он составит стартовый капитал для занятия предпринимательством. Таким образом, ипотека решит не только проблему жилья, но развития малого бизнеса. Если мы хотим создать класс собственников, развивать не только крупный, но и малый и средний бизнес, уверен, без ипотеки деньги взять для этого будет негде.
- АИЖК -- это что-то реальное или, как всегда... извините, болтовня? У меня мало времени, потому что я занят зарабатыванием денег на квартиру. Вопрос следующий: стоит ли мне, в Новосибирске, тратить время на изучение вопроса "ипотека" или оставить детям?
В Новосибирске мы выкупили уже 20 закладных. У нас в Новосибирске есть областное агентство, у нас есть деньги для выкупа закладных. Если Александр найдёт время на оформление ипотечного кредита, мы его выкупим.
- У меня очень скептическое отношение к так называемой "ипотеке". Поэтому и вопрос соответствующий. Правильно назвать "все это" не ипотека а - кредит на покупку жилья. И вот почему. В законе "Об ипотеке" есть 3 глава - "Закладная". И так как я профессионально (зарабатываю) в сфере недвижимости, то часто посещаю выставки связанные с этой самой недвижимостью. И если какой-либо стенд посвящен "ипотеке", то я задаю один очень простой вопрос - МОГУ ЛИ Я КУПИТЬ У ВАС ЗАКЛАДНУЮ. Никто еще не ответил мне "ДА". Включая и Сбербанк, Дельта Кредит, и т.п. И у меня к Вам, Александр, точно такой же вопрос: могу ли я сегодня, 25 декабря 2002 г., купить у агентства, которое Вы возглавляете, ЗАКЛАДНУЮ? Ответ принимается - однозначный, конкретный, неинтерпретируемый. Евгений Александрович
У агентства на балансе уже сейчас есть более 80 закладных. Мы можем их показать. Смысл нашей деятельности - в покупке закладных. Мы закладные поштучно продавать не будем. Но если у Евгения Александровича сохраняется недоверие - пусть приезжает, обратится к Александру Викторовичу Черняку, он ему покажет. Можно все 80.
- Где интереснее работать - в Газпроме или в АИЖК?
Когда я работал в Газпроме, я отвечал за долгосрочное финансирование. В частности, на 2002 год надо было организовать программу финансирования на 172 млрд руб. А что касается ипотеки, то для ввода 20 млн кв. м необходимо привлечь 200 млрд руб. Если же выполнять программу улучшения жилищных условий, то это 500 млрд руб. ежегодно. То есть это в три раза круче, чем в Газпроме. Поэтому я считаю, что ипотекой заниматься не скучно. Я абсолютно уверен, что у этого рынка очень большая перспектива.
- А вы свою квартиру как приобрели?
Свою первую квартиру я приобрёл в 1994 году. Я брал кредит у своих знакомых и выплачивал в течение четырёх лет. Поэтому в какой-то степени можно сказать, что ипотеку на своей шкуре прочувствовал и знаю, насколько это хорошо стимулирует производительность труда.
- Александр, сформулируйте свою задачу-минимум для АИЖК на 2003 г. С пожеланием успеха, удачи и благополучия в новом году. Будаков Дмитрий
Дмитрий, думаю, ты ответ знаешь (Дмитрий Будаков - генеральный директор Московского ипотечного агентства - "Газета.Ru"). Но для всех скажу. Поскольку у нас есть объём финансирования 1,7 млрд руб. на этот год, а на следующий - 4,5 млрд руб., наша задача - на конец следующего года выкупить закладных на 6 млрд руб. Чтобы люди взяли ипотечные кредиты, а мы их выкупили. Поскольку доля Москвы в жилищном строительстве составляет 10%, то естественно ожидать, что 10% от этой суммы возьмёт на себя Московское ипотечное агентство, поставит нам закладные, а мы обязуемся их рефинансировать.
Газета.Ру, 25.12.2002
Редакционная статья
