Иван Грачев: Ипотека - это институциональная задача
- Иван Дмитриевич, коммерческий банк "Московское ипотечное агентство" рассчитывает уже в этом году не только выдать населению $12 миллионов ипотечных кредитов, но и привлечь на внутреннем рынке инвестиции в размере $30-50 млн. На такую сумму банк хотел бы выпустить облигации для создания в московской ипотеке режима самоокупаемости, но при этом необходимо, чтобы эти облигации были гарантированы московским правительством. А московское правительство в свое время уже обожглось на ипотечном кредите. Не получится ли так и в этот раз?
В Москве действует американская программа "Дельта-кредит", представители которой вчера выступали на слушаньях по ипотеке, которые я проводил, она выдала, по их оценкам, около $40 млн. кредитов, под 15% в валюте и выше в зависимости от ситуации. Они выдали кредиты и собирают деньги. Собирают деньги сейчас, собирают сливки с московских людей. В работе у них еще на $100 млн. кредитов. Они в течение года - полутора разместили эти самые ипотечные кредиты и сейчас зарабатывают. Это означает, что сумма, которая называется "Московским ипотечным агентством" - $30 млн. вообще никаких особых усилий не требует, она спокойно по рыночным ставкам и по рыночным ценам может быть размещена при нормальной организации работы.
Если уже идти дальше, если мы хотим на миллион граждан России или на 200 тысяч граждан Москвы распространять ипотеку, то тогда проценты должны быть задавлены, снижены, и тогда возникает проблема гарантий, эти гарантии должны быть и механизм их использования должен быть хорошо продвинут. А этого пока нет ни на федеральном, ни на московском уровне.
- А почему первый пилотный ипотечный проект правительства Москвы провалился?
Первый пилотный ипотечный московский проект делался до 98-ого года, тогда вообще доходы московских граждан примерно соответствовали средней зарплате в европейских городах. То есть, реальные доходы не сильно отличались от городов типа Лиссабона, хотя были выше, чем в Праге. Но когда ипотеку надо было запускать - наступил дефолт в России, с принципиально качественным снижением доходов и соотношения белых доходов и стоимости квартир. Это первая причина неуспеха, то есть ипотека была совершенно не готова к такому изменению условий.
А вторая причина неуспеха в том, что она изначально ориентируется на строителей. Строители московские продают жилье в три, четыре раза выше себестоимости, а белые доходы москвичей отличаются от среднероссийских. Это тоже надо как-то учитывать, принимать меры, чтобы поддавить цены к себестоимости. Задача не простая, но, по-моему, она не решается в Москве, хотя Лужков иногда говорит об этом. Но я решений пока не вижу.
- Но сейчас уровень доходов в Москве тоже не соответствует уровню европейских городов, может, надо подождать, пока доходы вырастут?
Нет, просто надо делать программы реалистичные, не ориентируясь на жесткую классическую американскую модель, а только на то, что люди улучшают жилищные условия. Надо ориентироваться на то, чтобы поджать как-нибудь цены к себестоимости. Волевыми методами или не волевыми методами, тут уже сложный вопрос. Строят квартиры организации, которые имеют собственность муниципальную в своей основе.
- Есть еще одна проблема - наши граждане не привыкли жить в кредит
Это совершенно не соответствует действительности. Там, где объявляют ипотечные программы, даже в нищих городах, допустим, дают по телевидению рекламу - завтра какая-то компания берет в очередь на ипотечный кредит и даже называет достаточно сложные процентные условия. Но десятки тысяч людей мгновенно выстраиваются в эту очередь, из них до 40-50% оказывается, что проходят по доходам в ипотечную программу.
Просто нет четко отлаженных процедур. Исполнительная власть, вообще говоря, должна это сделать, даже не московская, а российская.
Открытая экономика, 29.03.2002
Редакционная статья
