Геннадий Суворов: Ипотечные ценные бумаги - частный случай секьюритизации активов
Суворов Геннадий
- Геннадий, ипотечное кредитование в России пока остается слабым и неразвитым. А если обратиться к западному опыту, насколько эффективным может быть этот инструмент с точки зрения экономического развития?
На этот вопрос существует два ответа – «широкий» и «узкий».
А) Начнем с широкого ответа. Ипотечные ценные бумаги в общем случае представляют собой частный случай секьюритизации активов, когда активами являются ипотечные кредиты, обеспеченные залогом недвижимости. Если оценить какую пользу принесет развитие ипотечного рынка экономике в целом, то я бы сказал, что наиболее ценным является сам факт прорыва в области секьюритизации активов. Следующим шагом по развитию законодательства должны стать законы, регулирующие секьюритизацию любых активов. Вместо того, чтобы «молиться» на запад, чтобы он инвестировал в экономику России, надо дать возможность реализовать эффективные механизмы получения заемных денег под залог гигантских активов, имеющихся на сегодня в России. Насколько правильны и эффективны будут эти механизмы, настолько же возрастет приток денег в экономику России.
Б) Узкий ответ. Развитие ипотечного рынка подразумевает не только жилищную ипотеку, но и коммерческую тоже. Таким образом, предприятия смогут заложить свои собственные объекты недвижимости, и получить низкопроцентный кредит под нее. Конечно, не любую коммерческую недвижимость можно будет заложить, но это уже другой вопрос.
- Какая из западных моделей ипотеки предпочтительнее для России с точки зрения ее специфики?
Германская система подразумевает наличие надежных специализированных ипотечных банков, за спиной каждого из них стоит другой, как правило, очень большой банк. Только в этом случае ипотечные облигации таких эмитентов имеют достаточный кредитный рейтинг. Таких банков в России нет, и их появление не предвидится. Поэтому, на мой взгляд, в России надо начинать с системы, подобной американской.
- Какие преобразования необходимо провести в России для того, чтобы ипотека стала стимулом для дальнейшего экономического развития?
Ипотека сама по себе не может служить локомотивом для экономики. Развитие экономики потребует появления новых видов финансовых транзакций, а ипотека является одной из них, но не наоборот.
- Кроме собственно ипотеки по западным образцам существует масса околоипотечных схем. В России это приводит к появлению всевозможных видов мошенничества с недвижимостью. Надо ли эти околоипотечные схемы цивилизовывать, чтобы они существовали наравне с классической ипотекой, или с ними необходимо бороться?
Тут я не являюсь большим специалистом, но в общем случае, чем более продумано законодательство и система контроля и регулирования этого бизнеса, тем лучше. Изменять каждый раз законодательство дело долгое, поэтому надо дать ФКЦБ или другому регулятору отношений на финансовом рынке больше полномочий. Можно сделать как в некоторых западных странах – основная схема ведения бизнеса, которую собственно и подразумевает закон, не нуждается ни в каких дополнительных согласованиях с контролирующими органами. Все остальные схемы, отступающие от базовой, должны получить разрешение контролирующего органа. В этом случае полузаконные и «неправильные» схемы можно достаточно оперативно остановить, а потом позже запретить в следующей редакции закона.
- Для того, чтобы ипотека развивалась необходимы инвестиции, но их почти нет. Почему инвесторы не хотят идти в этот бизнес?
Если под инвестициями подразумеваются инвестиции в бизнес выдачи (origination) собственно ипотечных кредитов, то жаловаться грешно. И ДельтаКредит и Райффайзен банк получили серьезные кредиты от американских фондов и ЕБРР. Если же вопрос о бизнесе секьюритизации ипотечных активов, а именно эмиссии ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), так ведь закон еще не принят. Инвестиции потребуются серьезные, кто же раньше времени начнет вкладываться?
- Один из ключевых инструментов для развития ипотеки - ипотечные ценные бумаги. В России этого инструмента пока нет. Российское правительство и Госдума никак не могут договориться о том кто должен выпускать ипотечные ценные бумаги, хотя все и признают, что для развития ипотеки эти бумаги крайне важны. Можно ли, с Вашей точки зрения, разрешить выпускать эти бумаги банкам, или эмитентом должны быть специализированные институты?
Универсальным российским банкам разрешать это не имеет смысла, так как согласно российскому закону они будут выпускать собственные облигации (долговые обязательства), обеспеченные портфелем ипотечных кредитов. Поэтому рейтинг таких бумаг не может превышать рейтинг эмитента. Рейтинги практически всех российских банков не превышают В+ по шкале агентства Standard & Poor’s. Во-первых, универсальным банкам будет трудно обеспечить доходность, соответствующую рейтингу обязательств В+, используя только финансовые потоки от ипотечных кредитов. Но это полбеды. Настоящая беда придет тогда, когда на российский рынок ипотечных ценных бумаг придет серьезный западный банк типа UBS Investment Bank, который в Америке является №1 в бизнесе ипотечных ценных бумаг. Он легко монополизирует весь российский рынок таких бумаг, и никто не будет в состоянии с ним конкурировать, так как у него рейтинг порядка АА и огромные финансовые ресурсы.
- Пока наиболее вероятным вариантом является тот, что АИЖК будет выпускать ипотечные облигации, а покупателем станет Пенсионный фонд России. Причем с его объемом средств, никому больше эти бумаги не достанутся. Насколько важно, что бы ипотечные облигации были общедоступны?
Во-первых, у ПФР должны быть ограничения типа: нельзя вкладывать более определенного процента в отдельный финансовый инструмент. Во-вторых, это противоречит основному смыслу выпуска ипотечных ценных бумаг - привлечения денег инвесторов вторичного рынка для рефинансирования ипотечных кредитов. Хотя конечно, если ПФР рассматривать в качестве такого инвестора, то ничего страшного в полном выкупе нет. Важно, чтобы ипотечные бумаги попали на рынок или хотя бы на аукцион первичного рынка. В таком случае у них будет более или менее рыночная цена. В случае же закрытой подписки этого не произойдет.
- Одной из проблем российского ипотечного кредитования является отсутствие среднего класса, на который и рассчитана ипотека во всем мире. В регионах люди не могут получить ипотечный кредит. Так может быть, Россия еще не созрела для ипотеки?
Безусловно, зарплаты в Москве в несколько раз превышают зарплаты таких же специалистов в регионах, но ведь и стоимость жилья в Москве в разы превышает стоимость жилья в регионах. Поэтому в некоторых регионах, возможно, будет проще получить ипотечный кредит. А вообще для ответа на этот вопрос потребуется дополнительные исследования.
- А как Вы относитесь к идее, высказываемой некоторыми политиками, например, Иваном Грачевым, о социальной ипотеке, когда государство берет на себя часть нагрузки и тем самым снижает проценты по кредиту, да и выплачивает за человека часть этого кредита?
На мой взгляд, только бюджетники могут получать дотации от правительства и помощь в выплате ипотечных кредитов. Да и то, только в тот период, когда они работают в бюджетной организации.
- Каков Ваш прогноз развития ипотечного кредитования в России на ближайшую перспективу?
Затрудняюсь дать прогноз, но обещаю, что сделаю все, что в моих силах, чтобы он был как можно более позитивным.
Открытая экономика, 16.06.2003
Редакционная статья
