Александр Казаков: Ипотека - приоритетное направление политики государства
- Александр Александрович, президиум Госсовета одобрил доклад "О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства РФ". Развитие ипотеки теперь возведено в ранг самых важных государственных приоритетов - причем, как пишет КоммерсантЪ, стимулирование ипотеки позволит не только решить жилищную проблему, но и поднять российскую экономику. Каким образом?
Очень просто. Ипотечное кредитование доступно среднему классу - то есть людям, которые зарабатывают больше, чем потребляют. Причем дельта между заработком и потреблением, варьируется. Надежные институты, позволяющие сохранить средства, стимулируют накопления. Ипотека - один из альтернативных способов инвестирования в экономику - человеку предоставляется кредит. При расчете кредита одним из коэффициентов, который обязательно высчитывается, является соотношение аннуитетного платежа к доходам заемщика. Расходы по обслуживанию кредита не должны превышать треть доходов заемщика. Иными словами, когда мы даем ипотечный кредит, мы кредитуем накопление и обеспечиваем то, что накопление составит не менее трети от дохода. Причем эти накопления непосредственно инвестируются в экономику, и данный процесс происходит не случайно, а в течение 10-20 лет ежемесячно. Таким образом, стимулируя накопления и передачу средств, ипотека помогает экономическому развитию. Естественно, когда мы часть денег, которую получаем, не тратим на потребление - это является фактором, балансирующим инфляционный процесс.
- В одной из предыдущих бесед мы уже касались темы высоких процентных ставок по ипотечному кредиту. Все-таки, несмотря на пресловутые 18%, можно говорить о том, что население сможет решать свою жилищную проблему при помощи ипотечного кредитования?
В последнем номере журнала "Рынок ценных бумаг" появилась интересная статья, где автор этой статьи (очевидно, человек, достаточно далекий от ипотеки) утверждает, что ставки слишком высокие, и люди не будет брать кредиты. На самом деле, утверждение, что ставка в 18% неприемлема для населения - неверное. Активное обсуждение в СМИ темы ипотечного кредитования, а именно после заседания правительства и после Госсовета, вызвало буквально шквал звонков в регионах. В регионах многие желают взять ипотечный кредит под 18%! Что это значит? Ставка высокая, но она уже доступна достаточно большой части населения. То, что мы будем снижать эту ставку - само собой разумеется. Со снижением инфляции будет снижаться и ставка. Тем не менее, 18%, несмотря на то, что это много - но это уже достижимо. Кстати, это не 30% по потребительским кредитам. Ничего, люди берут и 30%-ные потребительские кредиты, причем очень активно.
- Но существует еще одна проблема - теневые зарплаты.
Ряд банков, которые занимаются ипотекой, такие зарплаты учитывают. Есть методики, которые позволяют учитывать теневые доходы населения. При расчете коэффициентов АИЖК исходит не из зарплаты, а из дохода. Если есть у человека помимо зарплаты есть страховые выплаты или банковские счета, или иные доходы, мы также их учитываем.
В принципе мы должны понимать, что зарплата может быть "черной" - это деньги в конверте. Она может быть "белой" и проводиться официально через фонд оплаты труда. Зарплата может быть и "серая", когда используются кредитно-депозитные схемы, страховые схемы. Естественно, поскольку существует подтверждение регулярного получения средств, с "серой" зарплатой работать намного проще. АИЖК не работает с черной зарплатой, однако есть банки, которые с ней работают. Мы не монополисты на рынке, так что наш консерватизм может составить конкурентное преимущество для иных кредиторов.
- Как бы вы прокомментировали то, что развитие ипотеки теперь возведено в ранг самых важных государственных приоритетов?
Действительно, ипотека - приоритетное направление политики государства. С чем бы я не согласился, так это с тем, что ипотека только сейчас возведена в ранг государственных приоритетов. Рынок начал активно развиваться с момента доклада Президента обеим палатам Федерального собрания, где ипотеке было уделено значительное внимание. С тех пор правительство де-факто приняло развитие системы ипотечного кредитования как одну из приоритетных направлений политики. И то, что произошло сейчас - это просто формализация уже существующего положения дел.
Особо хотелось бы отметить и другое решение Госсовета: признано необходимым развивать ипотечное кредитование на рыночных условиях. Надеюсь, теперь окончательно урегулирован вопрос о несоответствии курсу развития ипотечного кредитования всевозможных практик субсидирования ставок по ипотечным кредитам, создании планово-убыточных региональных ипотечных агентств и так далее.
Открытая экономика, 04.03.2003
Редакционная статья
